Do jednoho z bytů v osobním vlastnictví proniká vlhkost ze společných prostor bytového domu. Tato vlhkost má původ ve sklepních prostorách, v absenci účinné hydroizolační ochrany konstrukcí budovy. Jde o takzvanou imisi, tedy rušící, obtěžující vliv.
Co jsou to imise?
Podle ust. § 1013 odst. 1 věty první o. z. se vlastník zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat.
Toto ustanovení občanského zákoníku se obdobně použije na budovy, bytové i nebytové jednotky atp.
Co vlastník bytu požadoval a koho zažaloval
Vlastník dotčené a vlhkostí poškozované bytové jednotky se podáním žaloby proti společenství vlastníků jednotek (SVJ) domáhal, aby soud určil, že žalované SVJ je povinno se zdržet veškerých zásahů do vlastnického práva žalobce k jeho bytové jednotce ve formě pronikání vlhkosti.
Co konstatovala zjištění znalců a odborníků
Ze znaleckého posudku byla zjištěna zvýšená vlhkost, která se projevuje především na obvodových stěnách bytové jednotky žalobce. Příčinou je vzlínání vlhkosti pórovitým materiálem kontaktních konstrukcí objektu a u konstrukcí situovaných pod úrovní terénu lze navíc předpokládat průsak vody způsobený akumulací srážkové vody v zásypech původní stavební jámy, jež lokálně působí tlakem na vnější líc obvodových suterénních stěn. Současně byla konstatována absence funkční hydroizolace podlahových konstrukcí.
Rovněž bylo zjištěno, že zdivo bytové jednotky žalobce je částečně porušováno vlhkostí a byla identifikována vlhkost zdiva, která se projevuje viditelnými poruchami a negativně ovlivňuje vnitřní mikroklima místností.
Z dalšího odborného posouzení pak plyne, že hlavní příčinou vlhkosti je voda hromadící se v terénu v bezprostředním okolí obvodových konstrukcí, jež následně sekundárně vzlíná do zdiva (západní obvodová stěna je částečně zapuštěna pod úroveň terénu). Dalším zdrojem vlhkosti je voda vzlínající z podzákladí.
Nižší soudy vlastníkovi bytu nevyhověly
Soud prvního stupně žalobu zamítl. V odůvodnění svého rozsudku uvedl, že žalobní návrh bylo třeba formulovat tak, aby bylo zřejmé, že žalovaný (SVJ) má povinnost zdržet se všeho, co způsobuje, že konkrétní imise pronikají z jeho nemovitosti do bytu žalobce.
Podle názoru soudu proto musí být jasně určeno, jakého konkrétního jednání se má žalovaný zdržet, tj. povinnost uložená žalovanému musí být označena přesně, určitě a srozumitelně, a to tak, aby rozhodnutí, jímž soud žalobě vyhoví, bylo vykonatelné.
V daném případě je však formulace, že žalovaný je povinen zdržet se veškerých zásahů do vlastnického práva žalobce
, zcela neurčitá.
Co je sousedská žaloba
Verdikt prvostupňového soudu potvrdil i odvolací soud. Odvolací soud dospěl k závěru, že v projednávané věci se nejedná o žalobu z imisí (tzv. sousedskou žalobu), neboť žalobce se nebrání zásahům do svého vlastnického práva nepřípustnými zásahy z jiné nemovitosti, ale ve skutečnosti se domáhá odstranění vad budovy (společných částí domu) spočívajících ve vlhkosti sklepních prostor, která proniká do jednotky v jeho vlastnictví.
Jinak řečeno: tvrdí vadu budovy, které je ovšem spoluvlastníkem, a požaduje její odstranění a opravu.
Žalobce se proto má domáhat svého nároku na půdě shromáždění vlastníků. Žaloba tedy byla zamítnuta. Dosud před soudy neúspěšný vlastník bytu se ještě obrátil na Nejvyšší soud a u něj už byl úspěšný.
Řešení sporu z imisí mezi vlastníkem jednotky a SVJ
Nejvyšší soud ČR svým rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 2545/2025, ze dne 14. 1. 2026, zrušil rozhodnutí obou nižších soudů, protože měl na řešení sporu jiný názor a podal pro nás užitečný výklad právních předpisů.
Vlastník jednotky se může zápůrčí (negatorní) žalobou podle ust. § 1013 odst. 1 o. z. bránit před imisemi i proti společenství vlastníků jednotek, vycházejí-li imise ze společných částí domu. Samotná existence vnitřních mechanismů SVJ přitom nevylučuje soudní ochranu vlastnického práva.
Domáhá-li se žalobce jako vlastník nemovité věci ochrany proti imisím, je třeba žalobní návrh formulovat tak, že žalovaný je povinen zdržet se všeho, co působí, že konkrétní imise – zde vlhkost – vnikají z jeho nemovité věci na nemovitou věc žalobce.
Jestliže soud zjistí, že v konkrétním případě jde o vnikání imisí v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezující obvyklé užívání nemovité věci, žalobě vyhoví; v odůvodnění rozsudku pak vyloží míru imisí, která je v dané věci přiměřená místním poměrům, a míru imisí v dané věci zjištěnou.
Jak na formality v žalobě
Podle rozsudku Nejvyššího soudu lze se zřetelem ke specifikům bytového spoluvlastnictví ve sporu z imisí mezi vlastníkem jednotky a společenstvím vlastníků, popřípadě mezi vlastníky jednotek navzájem, uznat za náležité označení „nemovité věci“, ze které imise vychází (a obdobně i „nemovité věci“, na kterou imise vniká), i označení určité části domu – například střecha, chodba, schodiště, sušárna, byt ve smyslu prostorově oddělené části domu apod. I bez ohledu na to, že nemá charakter samostatné věci v právním smyslu.
Takové označení přitom musí být dostatečně přesné tak, aby příslušnou část domu bylo možné přiřadit k odpovědnostní sféře buď konkrétního vlastníka jednotky, nebo společenství vlastníků.
