Hlavní navigace

Daň z nabytí nemovitých věcí bude bez DPH. Berňák musí vracet daně

Autor: Shutterstock
Gabriela Hájková

Nejvyšší správní soud rozhodl o tom, že daň z nabytí nemovitých věcí se má u prodejců počítat z ceny bez DPH. Finanční úřady přitom dosud postupovaly obráceně a teď musí vracet část daní. Nevztahuje se to i na vás?

V případě, že je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí převodce (prodejce nemovitosti), má se výše této daně při výpočtu odvozovat od ceny bez DPH. Rozhodl o tom Nejvyšší správní soud (NSS).

Soud: DPH do základu daně nepatří

Podle rozsudku NSS je totiž smyslem daně z převodu nemovitostí jako takové zdanění finančního výnosu získaného prodejem nemovitosti. Podle soudců se jedná o daň majetkovou a důležitá je proto právě hodnota převáděného nemovitého majetku. Za součást finančního výnosu převodce nelze považovat DPH, které bylo součástí kupní ceny převáděné nemovitosti. V rámci transakce podléhající DPH plátce daně tuto daň vybírá jako součást kupní ceny a následně ji (…) odvádí do státního rozpočtu. Hodnota DPH (…) tak není součástí finančního výnosu plátce, upozorňují soudci NSS s tím, že pokud by se daň počítala z ceny i s DPH, danil by převodce nejen svůj zisk z převodu nemovitosti, ale i částku, kterou inkasoval pro stát a která se fakticky nestala částí jeho majetku.

Ačkoli zástupci Ministerstva financí původně s rozsudkem nesouhlasili a rozsudek se měl podle nich vztahovat pouze na daný posuzovaný případ, Finanční správa nyní informovala, že svou dosavadní praxi v případech, kdy byl poplatníkem daně prodávající, upraví.

Finanční správa bude v případech, kdy je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí převodce a cena sjednaná byla uhrazena včetně DPH, ve své správní praxi respektovat rozsudky Nejvyššího správního soudu. Při stanovení ceny sjednané pro účely stanovení základu daně tak bude nově vycházet z předpokladu, že její součástí není DPH, uvedla Gabriela Štěpanyová, vedoucí Oddělení tiskového a zahraničního protokolu Generálního finančního ředitelství.

Drony už se používají i v pojišťovnictví. Podívejte se v naší galerii, jak se likviduje pojistná událost s dronem

Změna ve výpočtu pro období od roku 2014

Finanční správa teď musí rozhodnutí přizpůsobit svou praxi, a to se zpětnou platností. Nově tak budeme při stanovení ceny sjednané pro účely stanovení základu daně akceptovat cenu sjednanou bez DPH pro případy, kdy v období od 1. 1. 2014 do 31. 10. 2016 byl poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí převodce, potvrdil Jiří Fojtík, ředitel Sekce metodiky a výkonu daní.

Od roku 2014 do konce října 2016 platilo, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí byl prodávající (převodce), pokud se obě strany nedohodly jinak. Právní úprava u této jediné daně umožňovala oběma stranám se od zákona odchýlit a dohodnout, že daň zaplatí kupující (nabyvatel). O změně jsme informovali v článku Tři věci, které změní novela u daně z nabytí nemovitých věcí.

Poplatníkem této daně byl převodce už od roku 1993. Od roku 2014, kdy s účinností nového občanského zákoníku daň dostala nový kabát (z daně z převodu nemovitostí se stala daň z nabytí nemovitých věcí), ale zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí stanovilo právě více smluvní volnosti, kdy si mohly obě strany dohodnout, že si role poplatníka vymění.

Od listopadu 2016 ale kupující a prodejci nemovitostí o tuto smluvní volnost přišli a jediným poplatníkem už je pouze nabyvatel. Tedy kupující, který se stává jejím novým majitelem. Nový postup výpočtu se tedy může vztahovat prakticky jen na období do konce října 2016.

V krátké době se jedná o druhý výrazný zásah do daňové praxe ze strany Nejvyššího správního soudu. Minule se jednalo o problematiku zdanění profesionálních sportovců, o které jsme informovali v článku Profesionální sportovci si mohou uplatnit 60% paušál. A to i zpětně.

Máte šanci na vrácení daně?

Finanční správa ve své tiskové zprávě uvádí, že shora uvedené rozsudky mají temporální účinky, tzn., že jsou orientovány výlučně do budoucna: Uvedený postup tak bude Finanční správa aplikovat pouze na případy, kdy nebylo dosud ukončeno daňové řízení, tj. nebyla správcem daně dosud vyměřena daň, případně probíhá odvolací řízení. V těchto případech by tedy finanční úřad měl vše přepočítat automaticky.

V ukončených daňových řízeních je nutné, aby poplatníci podali dodatečné daňové přiznání. Mohou tak učinit nejpozději tři roky ode dne, v němž uplynula lhůta pro podání daňového přiznání (pokud nebyla prodloužena).

A co kupující? Možná bude muset přijít další spor

Jak už jsme uvedli, v období, na které se změna výpočtu vztahuje (tedy od 1. ledna 2014 do 31. října 2016), bylo ale možné, aby si smluvní strany dohodly, že poplatníkem této daně bude kupující.

NSS se však ve svém rozsudku zabýval jen daným sporem, ve kterém byl poplatníkem prodejce, a proto se změna praxe finančních úřadů vztahuje právě jen na převodce. Z logiky věci ale vyplývá, že by se rozsudek mohl vztahovat právě i na případy, kdy daň platil kupující (nabyvatel).

akce_urok

V uvedených případech se Nejvyšší správní soud nezabýval situacemi, kdy poplatníkem daně je nabyvatel, což by sice bylo nad rámec projednávané věci, ale ve vztahu ke správní praxi Finanční správy je posouzení této otázky zcela nezbytné, potvrdil Jiří Fojtík, podle kterého Finanční správa dopad rozsudků na tyto případy nyní analyzuje.

Je možné, že sama od sebe Finanční správa s návrhem vracet část daně i kupujícím nepřijde. Pak by pro takové poplatníky bylo jedinou možností, aby jeden z nich podal nové daňové přiznání se základem daně stanoveným z částky bez DPH. V případě, že by finanční úřad takovou možnost zamítl, by se tak spor postupně dostal až k NSS a mohl dalším rozsudkem opět plošně změnit praxi Finanční správy.

Našli jste v článku chybu?