Hlavní navigace

ČNB: Růst cen nemovitostí 2020 bude v roce zpomalovat, cena je přemrštěná

Lenka Kašparová

Cena bydlení nadhodnocena o 15 až 20 %. Proto vydala doporučení pro zpřísnění poskytování hypoték těm, kteří si pořizují další hypotéku v řadě a byt chtějí využít k pronajímaní. Současně chce, aby měla u hypoték zákonnou pravomoc stanovovat horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI.

Doba čtení: 5 minut

Sdílet

Česká národní banka nezmění doporučené limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI pro poskytování hypotečních úvěrů. Přestože cena bytů a dalších nemovitostí určených k bydlení je podle ČNB nadhodnocená, k čemuž přispívá nízká úroková sazba hypoték. O ty je stále velký zájem. Byty se prodávají stále dostatečně dobře na to, aby developeři a majitelé prodávající nemovitosti šli s jejich cenou dolů.

Podle ČNB banky poskytují úvěry s více než 90% částí hodnoty nemovitosti nakupované na úvěr. Ty by přitom podle doporučení, jež začalo platit loni, neměly být vůbec sjednávány. Některé komerční banky testují toleranci systému, neboť hypotéky pro ně představují atraktivní produkt. Podle ČNB ale takové jednání může potenciálně vést k destabilizaci finančního systému, komentuje to Lukáš Kovanda, hlavní ekonom CZECH FUND. Podíváme-li se na ukazatele jednotlivě, tak pokud jde o doporučený limit LTV (LTV vyjadřuje, jak velká část hodnoty nemovitosti je nakupována na úvěr), většina bank poskytující hypoteční úvěry postupovala v souladu s platným doporučením ČNB.

Ukazatele LTV, DTI a DSTI doporučené ČNB

  • UKAZATEL LTV (loan-to-value, vyjadřuje poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zástavy, tzn. jak velká část hodnoty nemovitosti je nakupována na úvěr.) Podle doporučení ČNB by finanční instituce neměly poskytovat úvěr, kde hodnota zástavy (bytu, domu, stavby) vůči čerpané hypotéce přesahuje 90 %. Banky mohou poskytnout maximálně 15 % úvěrů s LTV mezi 80 a 90 %.
  • UKAZATEL DTI (debt-to-income, vyjadřuje výši celkového dluhu vůči čistému ročnímu příjmu žadatele o úvěr.) Podle doporučení ČNB by finanční instituce neměly poskytovat úvěr, který překračuje devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele o hypotéku.
  • UKAZATEL DSTI (debt-service-to-income, vyjadřuje výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele.) Podle doporučení ČNB by domácnost s hypotékou na splátku dluhu neměla vydávat více než 45 % čistého měsíčního příjmu.

Ale v prvním pololetí 2019 rostl podíl úvěrů s ukazatelem LTV ve výši 80–90 % a čerpaly se také úvěry nad hranicí limitu LTV 90 %, které by podle doporučení ČNB neměly být poskytovány. Navíc úvěry s LTV nad 80 % v červnu 2019 tvořily více než povolených 15 %. Což znamená, že některé finanční instituce tento limit nedodržely. ČNB zatím nepovažuje za nezbytně nutné přikročit ke zpřísnění limitů pro LTV. Nicméně další pokračování zvyšování nadhodnocení cen bydlení by prý mohlo vést k přehodnocení tohoto stanoviska, upozorňuje Jiří Rusnok, guvernér ČNB.

Cena bytů je nadhodnocená o 15 až 20 %

Jedním z důsledků této skutečnosti je, že se nadhodnocení cen bytů opět zvýšilo. V polovině roku 2019 se pohybovalo mezi 15 až 20 %. Dostupnost bydlení se kvůli rostoucím cenám zhoršila. V porovnání s rokem 2008, před světovou finanční krizí, vzrostla cena nemovitostí o 35 %. Růst cen nad reálnou cenu nemovitostí je dán především nízkou nabídkou volných bytů a domů ve velkých městech.

Odhadovaná výše nadhodnocení cen bytů


Autor: Česká národní banka

Podle očekávání ČNB by měl růst cen rezidenčních nemovitostí v roce 2020 spíše zpomalovat. Naopak příjmové limity DTI (dluh vyjádřený násobkem čistého ročního příjmu) a DSTI (vyjadřuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu dlužník vynakládá na splátku dluhu), platné od 1. října 2018, byly plněny v souladu s doporučením ČNB. Za pozitivní ČNB považuje také to, že bylo omezeno poskytování úvěrů s překročenými limity současně u všech tří sledovaných úvěrových ukazatelů (LTV, DTI i DSTI). Mimo to se bankovní rada ČNB rozhodla, že ponechá výši sazby proticyklické kapitálové rezervy na 2 % i po 1. lednu 2021. Pro nejbližší období předpokládá stabilitu sazby zmíněné rezervy.

Proticyklická kapitálová rezerva slouží bankám jako rezerva pro hladová období

Proticyklická kapitálová rezerva je nástroj, který do praxe zavedla evropská směrnice CRD IV (v ČR je účinná od 22. 7. 2014). Jejím cílem je zvýšit odolnost bankovního sektoru vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě (ochotě lidí a firem půjčovat si peníze). Díky vytvoření dodatečného kapitálového polštáře v období, kdy si lidé a firmy půjčují hodně, by pak banky měly být schopny poskytovat úvěry podnikům a domácnostem i v období recese či finanční nestability. (Období hospodářského růstu a hospodářské recese se střídají v cyklech.)

Česká národní banka by ráda zavedla zákonnou pravomoc stanovovat horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Což nemá mít velký dopad na banky, které jsou poskytovateli hypotečních úvěrů nebo na širokou veřejnost. Právní závaznost horní hranice zmiňovaných ukazatelů je důležitá hlavně pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci mezi poskytovateli půjček na bydlení i v budoucnu. A to hlavně pro případ, že by trh na vstoupily nové (obzvláště nebankovní a zahraniční) společnosti, u nichž by vynucování pravidel stanovených doporučením nebylo stejně účinné jako u bank.

Diners_Vanoce2019

Měsíční objemy skutečně nových hypoték včetně navýšení (mld. Kč, od roku 2017)


Autor: Česká národní banka

Přibývá těch, co splácejí několik hypoték najednou

Podle údajů ČNB je klientů, kteří při žádosti o hypotéku uvádí příjem z pronájmu jako součást svých příjmů, velmi málo (kolem 5 %). Z nově získávaných informací ale vyplývá, že skoro třetinu objemu nově poskytnutých hypoték si pořizují ti, kteří už jednu nebo i více hypoték mají. Je pravděpodobné, že mají sloužit k investicím.

Měsíční objemy skutečně nových hypoték včetně navýšení (mld. Kč, od roku 2014)


Autor: Česká národní banka

ČNB bankám doporučuje pro ty, kteří si další nemovitost pořizují za investičním účelem, zpřísnit podmínky pro schválení další hypotéky. U úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu s vyšší rizikovostí by poskytovatelé měli uplatňovat limit ukazatele LTV ve výši 60 %. Bankovní rada specifikovala podmínky pro stanovení vyšší rizikovosti. Bude tomu tak v případě, že žadatel o úvěr neplní doporučované limity u jednoho, nebo dokonce u obou příjmových ukazatelů, tedy pokud hodnota DTI převýší 9 nebo DSTI 45 %, říká Jan Frait, ředitel sekce finanční stability ČNB.

Podíl čistě nových hypotečních úvěrů podle délky fixace


Autor: Česká národní banka

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).