Realitní kancelář se žalobou podanou proti své klientce domáhala, aby jí žalovaná zaplatila provizi za zprostředkování prodeje jejích nemovitostí, a to 245 250 Kč s úroky z prodlení.
Dne 19. 12. 2020 spolu uzavřely žalobkyně (realitní kancelář) a žalovaná smlouvu, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje konkretizovaných nemovitostí žalované za kupní cenu 5 800 000 Kč s možností jejího snížení podle požadavku zájemce.
Zprostředkovatelská provize byla sjednána ve výši 4,5 % z konečné kupní ceny. Smlouva byla sjednána jako výhradní na dobu určitou do 31. 7. 2021 s možností jejího prodloužení o další dva měsíce. (K prodlužování také pak docházelo.) Kterákoliv ze stran měla právo smlouvu vypovědět kdykoliv bez udání důvodu s výpovědní lhůtou v délce 14 dnů od doručení výpovědi.
Relitní kancelář kupními smlouvami ze dne 30. 8. 2021 a ze dne 6. 9. 2021 prodala část nabízených nemovitostí.
Shrunutí v kostce
Klientka uzavřela s realitní kanceláří výhradní zprostředkovatelskou smlouvu na prodej nemovitostí.
Smlouva byla nastavena na delší dobu než 6 měsíců, což u spotřebitelů omezuje zákon o realitním zprostředkování.
Když zjistila, že délka výhradního zastoupení neodpovídá zákonnému limitu, odmítla realitce zaplatit provizi ve výši 245 250 Kč a tvrdila, že smlouva je neplatná.
Nejvyšší soud ale rozhodl, že překročení 6měsíční lhůty neznamená automaticky neplatnost celé smlouvy. K problematickému ujednání se pouze nepřihlíží, protože pravidlo chrání spotřebitele.
Realitní kancelář podle soudu nárok na provizi získala, protože ještě během platnosti smlouvy našla kupující, zajistila prohlídku a vedla jednání. To, že kupní smlouva byla uzavřena až po skončení spolupráce, nebylo rozhodující.
Shrnutí v kostce je vytvářeno s pomocí AI.
Klientka nebyla spokojena s realitkou a smlouvu vypověděla
Dne 6. 10. 2021 žalovaná požádala e-mailem realitní kancelář o odstranění nabídky zbylých nabízených nemovitostí. Nebyla spokojená s postupem realitní kanceláře a nadto se dozvěděla, že výhradní zprostředkovatelská smlouva nemůže být uzavřena na více jak 6 měsíců. Proto při jednání s jednatelkou žalobkyně zmínila neplatnost uzavřené smlouvy z důvodu, že bylo v rozporu se zákonem sjednáno výhradní zastoupení na dobu delší šesti měsíců.
Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby. (§ 17 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování.)
Žalovaná dopisem ze dne 12. 1. 2022 zprostředkovatelskou smlouvu ze dne 19. 12. 2020 vypověděla ke dni 31. 1. 2022. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 14. 1. 2022.
Těsně před skončením spolupráce realitky a klientky se objevili zájemci o koupi nemovitosti
Žalobkyně a realitka se dohodly, že prohlídky nemovitostí mohou v průběhu ledna 2022 ještě pokračovat.
Dne 13. 1. 2022 se na realitní kancelář obrátila paní se zájmem o zbylou část nabízených nemovitostí žalované. S manželem si dne 19. 1. 2022 nemovitosti prohlédli a poté projevili zájem o jejich koupi. Realitka kupní smlouvou uzavřenou dne 31. 3. 2022 prodala manželům určitou nemovitost.
Dne 12. 5. 2022 realitka vyzvala žalovanou k úhradě provize a smluvní pokuty.
Soud prvního stupně žalobu o zaplacení 245 250 Kč zamítl. Naproti tomu odvolací soud nárok na provizi žalobkyni (realitní kanceláři) přiznal.
Soud zhodnotil, že realitní kancelář a žalovaná uzavřely platnou zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se realitní kancelář zavázala pro žalovanou zprostředkovat uzavření kupní smlouvy směřující k prodeji nemovitostí za kupní cenu 5 800 000 Kč a žalobkyně se zavázala zaplatit provizi.
Co se týče trvání závazku soud dovodil, že automatická prolongace v případě nevýhradního zprostředkování je – na rozdíl od výhradního zprostředkování – přípustná, přičemž v posuzovaném případě automatická prolongace nebyla navázána na existenci výhradního zprostředkování a nejde ani o zakázané ujednání (ve smyslu ust. § 1813 o. z.).
Zdůraznil, že žalovaná byla o automatické 2měsíční prolongaci dopředu ve smlouvě informována, přičemž šlo o relativně krátkou dobu, kterou mohla relativně snadno vyloučit písemným prohlášením učiněným nejpozději 5 dnů před datem automatického prodloužení. Sjednanou 5denní lhůtu odvolací soud shledal přiměřenou a legitimní, neboť „v případě automatického neprodloužení závazku by musela žalobkyně učinit kroky vedoucí k ukončení zprostředkovatelské činnosti“.
Po každé prolongaci přitom bylo možné smlouvu buďto vypovědět se 14denní výpovědní dobou, nebo prohlásit, že příslušná strana již nemá o další prolongaci smlouvy zájem, takže by skončila uplynutím sjednané doby. Ujednání o výhradním zastoupení na dobu delší jak 6 měsíců shledal odvolací soud neplatným s tím, že nešlo o neplatnost zbytku smlouvy.
Realitka zprostředkovala kupujícího, i když k uzavření kupní smlouvy došlo později
Pro vznik práva na provizi shledal soud podstatným, že zmínění manželé coby zájemci o koupi nemovitosti reagovali na inzerát žalobkyně (realitní kanceláře) dne 13. 1. 2022, a že před doručením výpovědi žalobkyně (realitní kancelář) zajistila první prohlídku (dne 19. 1. 2022), současně reagovala na dotazy zájemců a vedla s nimi rozsáhlejší e-mailovou korespondenci.
Žalobkyně tedy vyhledala pro žalovanou zájemce o koupi a poskytla nezbytnou součinnost k tomu, aby mohlo dojít k uzavření realitní smlouvy, takže došlo-li k uzavření realitní smlouvy až po ukončení závazku z předmětné smlouvy, stalo se tak přičiněním žalobkyně za trvání smluvního vztahu, a proto jí vzniklo právo na provizi. (§ 2454 o. z.)
Časové omezení výhradního realitního zprostředkování se spotřebitelem
Nejvyšší soud ČR pak v rozsudku (spis. zn. 33 Cdo 2339/2025, ze dne 21. 7. 2026), vyložil, že časové omezení výhradního realitního zprostředkování míří pouze na vztah realitního zprostředkovatele a zájemce, který je spotřebitelem, a je stanoveno k ochraně spotřebitele.
Odchyluje-li se ujednání o výhradním realitním zprostředkování od časových podmínek tohoto ustanovení zákona, uplatní se ust. § 1812 odst. 2 o. z. a k takovému ujednání se nepřihlíží; porušení těchto časových podmínek samo o sobě nezakládá neplatnost celé smlouvy o realitním zprostředkování.
NS zhodnotil, že i vzhledem k tvrzení žalované, že dotyčný smluvní vztah byl založen na modelu exkluzivity jako ústřední podmínky kontraktu a motivace stran, neboť úmyslem obou stran při uzavření smlouvy bylo sjednání exkluzivity, je zjevné, že porušení časových podmínek samo o sobě nemůže vést k závěru, že by žalobkyně dotyčnou smlouvu – při jejich dodržení – neuzavřela. NS zamítl dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu. Žalovaná musí žalobkyni (realitní kanceláři) provizi uhradit.
ČLÁNKY DO MAILU