Hlavní navigace

Čeho se bojí ČNB? Nechce, aby hlad po bydlení ohrozil banky

Autor: Depositphotos
Jiří Hovorka

Od října budou hypotéky hůře dostupné. Banky budou muset přísněji poměřovat příjmy a případné dluhy svých klientů. Centrální banka reaguje na přehřátý realitní trh.

Doba čtení: 7 minut

Česká národní banka zpřísní od října pravidla pro hypoteční trh. Banky budou muset více hlídat příjmy uchazečů o hypotéku. Jejich dluhy nebudou smět nově být vyšší jak devítinásobek ročních čistých příjmů a na jejich měsíční splátku nebudou smět lidé vydávat více jak 45 procent měsíčních čistých příjmů.

Podle kritiků tím centrální bankéři zavírají cestu k vlastnímu bydlení výrazné části populace. Co vede ČNB k tak zásadnímu kroku? Server Měšec.cz hledal odpovědi ve Zprávě o finanční stabilitě 2017/2018, která současný stav ekonomiky dopodrobna rozebírá, a také ve vyjádřeních viceguvernéra ČNB Vladimíra Tomšíka, který rozhodnutí ČNB obhajoval v rozhovoru a také v komentáři v Hospodářských novinách.

Hned nadpis Tomšíkova komentáře odhaluje, o co jde centrální bance především: Cílem ČNB je dlouhodobá stabilita bank.

Podle zákona o ČNB je péče o finanční stabilitu jedním z našich klíčových cílů. Podle zákona ČNB rozpoznává, sleduje a posuzuje rizika ohrožení stability finančního systému a v zájmu předcházení vzniku nebo snižování těchto rizik přispívá prostřednictvím svých pravomocí k odolnosti finančního systému a udržení finanční stability, říká v předmluvě ke zprávě o finanční stabilitě guvernér ČNB Jiří Rusnok.

Koukáme za obzor

A protože ČNB na základě svých ekonomických modelů má obavu, že na nemovitostním trhu vzniká možný výrazný problém pro budoucí stabilitu české ekonomiky v podobě ohrožení finančního zdraví bank, preventivně zasahuje. Uznává přitom, že momentálně žádný problém se splácením hypoték není.

Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají, říká Rusnok.

Centrální banka se ale podle něj musí dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank, vysvětluje guvernér.

Vedle toho ale může hodně dlužníků splácet za každou cenu a prudce omezit jiné výdaje − to pak na banky i ekonomiku dopadne nepřímo přes prudký pokles poptávky, dodává Tomšík druhý možný scénář pro negativní vývoj.

S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé, přidává další důvody pro nasazení preventivních opatření guvernér Rusnok. Stále jsme přitom podle ČNB v čase, kdy rostou ceny nemovitostí a zároveň výrazně roste celkový dluh Čechů na hypotékách.

Analýzy tak ČNB naznačují nárůst rizik spojených s aktuálně „dobrými časy“, kdy banky i klienti vnímají rizika jako zanedbatelná. Zjednodušeně řečeno ČNB podle svých úvah šlape na brzdu jednak za lidi, kteří v čase rekordně nízké nezaměstnanosti, rychle rostoucích mezd a stále nízkých úrokových sazeb přeceňují své schopnosti splácet do budoucna hypotéku za nemovitosti, jejichž ceny jsou dnes nadhodnocené. A na brzdu šlape i za banky, které rovněž podle ČNB částečně rizika přehlížejí. Tím je chce ochránit.

Opatření ČNB zaměřená na hypoteční trh mají mnohem širší rozměr, než zda ta či ona banka poskytne o procento více či méně úvěrů. ČNB provádí svou makroobezřetnostní politiku a současně i mikroobezřetnostní dohled jako veřejnou službu finančnímu sektoru, a to zdarma. Svou činností zajišťuje důvěru veřejnosti a investorů ve stabilitu celého finančního sektoru a vytváří tím podmínky pro dlouhodobě úspěšné fungování jednotlivých institucí. I z pohledu bank by proto bylo nerozumné snažit se tyto dlouhodobé cíle vyměnit za krátkodobé a dočasné zisky, říká Tomšík.

Spirála se dál roztáčí

Ceny nemovitostí rostly podle zprávy ČNB v Česku po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 procent. Dle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů – ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 procent.


Autor: ČNB

Jak nadhodnocené jsou byty v ČR?

Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové, uvádí centrální bankéři.

Konkrétně takových úvěrů byla desetina. Tomšík připomíná, že před rokem ČNB vydala bankám varování, že nové úvěry s ukazateli DSTI (debt-service-to-income, tj. podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku) nad 40 procent a DTI (debt-to-income, tj. poměr výše dluhu k ročnímu čistému přijmu žadatele) nad osminásobek jsou z jejího pohledu vysoce rizikové. 

Téměř u desetiny poskytnutých úvěrů byly oba indikátory odrážející tuto schopnost nad hodnotami, které považujeme za vysoce rizikové. Mnohé z těchto půjček jsou poskytnuty rovněž s vysokou hodnotou ukazatele LTV, říká Tomšík. LTV je poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti.

Proč ČNB svá nová doporučení tedy nedala na hranici 40 procent DSTI a osminásobku DTI, když už jejich překročení považuje za rizikové? Jejich mírnější nastavení centrální bankéři vysvětlují tím, že sice chtějí omezit rizika na trhu, ale zároveň nechtějí snížit dostupnost úvěrů.

Nová doporučení míří na rizika, kterým mohou být banky vystaveny nepřímo, přes finanční situaci dlužníků a jejich případnou reakci na zhoršení ekonomických podmínek. A také chceme snížit riziko obcházení LTV souběžným poskytováním jiných spotřebitelských úvěrů, vysvětluje dále důvody nasazení nových doporučení Tomšík.

ČNB zároveň nechala bankám menší prostor pro specifické situace. ČNB respektuje skutečnost, že malá část úvěrových případů má specifické charakteristiky a striktní trvání na uplatnění stanovených horních hranic (DSTI a DTI) by mohlo vést k nadměrné regulatorní tvrdosti. Proto považuje za přípustné stanovené hodnoty u obou ukazatelů ve výjimečných případech překročit, avšak nejvýše o pět procent celkového objemu poskytnutých úvěrů, uvádí centrální banka ve své zprávě.

Podle ní stanovené limity obou ukazatelů v kombinaci s pětiprocentní výjimkou neznamenají omezení pro většinu dosud poskytovaných úvěrů. Opak si myslí někteří analytici a zástupci některých bank. Například podle České spořitelny mohou nová doporučení dopadnout na čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku.

V mediích jsem zaznamenal názory bankéřů, že třetina žadatelů kvůli novým limitům neuspěje. Rozumím tomu, že součástí nátlaku na regulátora a ministerstvo financí je přehánění dopadů nových regulací. Pokud bych však bral taková slova vážně, tak bych si je musel interpretovat tak, že až třetinu objemu úvěrů dnes banky poskytují na úrovni, kterou ČNB považuje za již vysoce rizikovou. A pak by bylo na místě si klást otázku, jak dané banky řídí svá rizika, reaguje Tomšík.

Podle něj zároveň zástupci bank nemohou být novými doporučeními překvapeni, neboť odpovídají dlouhodobému přístupu ČNB. Doporučení k hypotékám centrální banka vydala poprvé v roce 2015 a výrazněji přes ně zasáhla poprvé v roce 2016, kdy začala omezovat takzvané stoprocentní hypotéky.

Nehrajte si s odhady

Další omezení přišlo v dubnu 2017, kdy začalo platit doporučení, na jehož základě smějí být hypotéky s LTV ve výši 81 až 90 procent poskytovány jen v 15 procentech celkových objemů z nových obchodů a hypotéky od 91 procent LTV a výše banky už nemají poskytovat vůbec. Zatímco první pravidlo banky podle ČNB v druhé půlce roku 2017 dodržovaly téměř beze zbytku, úvěrů nad 90 procent LTV byla čtyři procenta z celkového objemu.

diners_2.3.

Podle ČNB nyní nebyl důvod k tomu hranice u ukazatele LTV dále posouvat a i přes LTV tak dále zpřísnit pravidlo pro žadatele o hypotéku. Zároveň ale ČNB banky varuje, že bude kontrolovat, jak poctivě jsou prováděny odhady cen nemovitostí.

Nelze přehlížet, že poskytovatelé mohou mít v některých případech motivaci snížit prostřednictvím optimistického ocenění nemovitosti hodnotu LTV s cílem dostat se těsně pod individuální či agregátní limit. Stávající limity LTV považuje ČNB z hlediska obezřetného zajištění potenciálních rizik za hraniční hodnotu. Bude proto monitorovat dodržování principu konzervativního oceňování zástav a bude vyžadovat vykazování údajů o kupních cenách a odhadních hodnotách kupovaných nemovitostí ze strany poskytovatelů, uvádí centrální banka ve zprávě.

Našli jste v článku chybu?