Pronajímatel uzavřel s nájemcem smlouvu na dobu určitou jednoho roku od 1. 11. 2013 do 31. 10. 2014. Následně byla doba trvání nájmu bytu opakovaně prodlužována až do 19. 12. 2018, kdy byl nájem na základě dohody stran ukončen. Nájem tedy trval více jak 5 let.
Nájemce se domáhal vrácení kauce s vysokým úrokem
Při předávání bytu zpět pronajímateli byl vyhotoven zápis, ve kterém si jeho strany ujednali, že kauce ve výši 15 000 Kč a přeplatek na nájemném za období po skončení nájmu ve výši 5800 Kč budou vráceny do konce prosince (2018).
Ovšem pronajímatel uvedené částky nevrátil, a proto ho nájemce o peníze zažaloval. V žalobě požadoval vrácení částek a také zaplacení úroku z kauce ve výši 10 % za období od 25. 10. 2013 do 7. 5. 2019. A to je hodně vysoký úrok. Nejde však o úroky z prodlení, o kterých informujeme v článku: Jaké vysoké byly a jsou nyní zákonné úroky z prodlení a jak se vypočítá jejich celková částka?
Do prodlení s vrácením částky kauce se dostal pronajímatel až 1. 1. 2019, jestliže částka kauce měla být vrácena nejpozději do konce prosince 2018 čili nejpozději do 31. 12. 2018. Úroky však nájemce požadoval již od 25. 10. 2013, kdy složil kauci.
Proč pronajímatel nevrátil nájemci kauci, natož s úroky
Soud prvního stupně žalobě vyhověl a odvolací soud též. Jelikož daná věc nepatří k projednání před Nejvyšším soudem, podal si žalovaný pronajímatel ústavní stížnost k Ústavnímu soudu.
Argumentoval, a to už před nižšími soudy, tím, že se v bytě v důsledku jeho nevhodného užívání nájemcem začaly vyskytovat plísně. Náklady na jejich odstranění a uvedení bytu do obyvatelného stavu dosáhly 54 645,90 Kč.
Proto v řízení před soudy uplatnil kompenzační námitku, v rámci které zamýšlel započíst svoji pohledávku na úhradu uvedení bytu zpět do řádného stavu proti pohledávce nájemce. Soudy však na základě provedeného dokazování došly k závěru, že k výskytu plísní v bytě docházelo prioritně z příčin tkvících ve stavebně-technickém stavu budovy a bytu.
O této vadě pronajímatel věděl, respektive jako řádný hospodář objektivně vědět měl, při uzavření smlouvy však nájemce na nutnost specifického způsobu údržby neupozornil. Povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání měl pronajímatel, nikoliv nájemce.
Vzhledem k tomu, že pronajímatel o vadě věděl, nebo měl vědět, nájemce nebyl povinen jej o existenci vady informovat. Na jejím vzniku se tedy nijak nepodílel a nenese odpovědnost za náklady vzniklé v souvislosti s jejím odstraněním. Pronajímatelova pohledávka proto neexistuje.
Nám jde ovšem hlavně o to, co soudy řekly, nebo i neřekly k výši úroků z kauce.
Formálně správná argumentace soudů, fakticky nelogická
Pronajímatel totiž také rozporoval výši úroku z poskytnuté kauce, jak ji dovodily soudy. Nájemce má totiž podle ust. § 2254 odst. 2 věty druhé o. z. právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
A podle ust. 1802 o. z., mají-li být placeny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.
Podle odvolacího soudu je při stanovení výše úroků z kauce třeba vycházet z úvěrů bezúčelových, spotřebitelských a s delší dobou splatnosti, neboť pronajímatel neměl nijak omezené možnosti nakládat s danou částkou.
Zde začíná absurdní argumentace soudů, která sice možná čistě formálně vyhovuje liteře zákona (respektive špatně napsaného zákona), ale fakticky je v rozporu s logikou a běžným stavem věcí v praxi.
Daný případ je tak ukázkou toho, že právo mnohdy postrádá logiku a soudní rozhodnutí též. Oni snad vlastníci bytů pronajímají byty, aby získali od nájemců spotřebitelský úvěr? A ještě za nejvyšší možnou úrokovou sazbu?
Pronajímatelé žádají kauce, aby si koupili za peníze nájemce nějakou věc, anebo aby z ní mohli uhradit případné nájemcovy dluhy na nájemném či úhradách za služby spojené s užíváním bytu či škody způsobené nájemcem? Nehledě na to, že pokud by nájemce peníze jako kauci pronajímateli nesložil, nedosáhl by na spořicím nebo termínovaném účtu zhodnocení dané částky odpovídající úrokové sazbě spotřebitelských úvěrů.
Ústavní soud v podstatě schválil úročení kauce ve výši sazby pro spotřebitelské úvěry
Pronajímatel nesouhlasil s výší úroku z kauce, kterou obecné soudy dovodily na základě ust. § 2254 odst. 2 a § 1802 o. z. Pronajímatel přitom nerozporoval samotný nárok nájemce na úrok, neboť ten vyplývá ze zákona, soudy však dle jeho názoru chybně určily jeho výši. Ústavní soud však zaujal názor, že soudy postupovaly v souladu se zákonem.
Ústavní soud odmítl kritiku soudního výkladu ze strany pronajímatele. Ústavní soud svým usnesením spis. zn. ÚS 2257/22, ze dne 6. 9. 2022 ústavní stížnost odmítl, nezabýval se jí tedy podrobně, protože jde o bagatelní (zanedbatelnou) částku a takovými věcmi se zásadně nezabývá, leda by ohledně nějaké nízké peněžní částky šlo o nějaké extrémní vybočení z ústavních standardů.
I odmítnutí ústavní stížnosti však musí Ústavní soud odůvodnit. A svým odůvodněním Ústavní soud schválil, jak soudy přistoupily k určení výše úroků z kauce. My se však domníváme, že soudy naopak právě vybočily z mantinelů ústavnosti, a prosto se Ústavní soud měl věnovat stížnosti a případu detailně. Spotřebitelské úvěry jsou totiž úročeny těmi nejvyššími sazbami. Když už tak měly soudy vyjít z úročení hypoték, vždyť právě hypoteční úvěry sloužení k zajištění potřeb bydlení.
Obvyklá úroková míra bank přitom na území ČR při poskytování spotřebitelských úvěrů domácnostem v době složení jistoty podle soudů přesahovala míru 10 % požadovanou v žalobě. Soudy by tedy byly ochotny přiznat i vyšší úrok. Úrok z kauce, proti kterému pronajímatel neúspěšně brojil, však i tak činil 8272,60 Kč, což je více jak polovina výše kauce. Kdyby nájem trval déle, částka by se zvýšila.
Jak se vyhnout nesmyslně vysokému úročení kauce a dohodnout spravedlivé úroky
Doporučujeme, aby si pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě dohodli, na jaký účet pronajímatele bude kauce složena – nejspíš spořicí účet, s tím, že složená částka bude úročena sazbou stanovenou bankou pro daný účet.
Nejspíš se vyplatí pronajímateli extra založit pro kauci speciální účet, protože při pásmovém úročení, když by na účtu byly složeny úspory a jiné prostředky pronajímatele i kauce dohromady, by později mohl vzniknout spor o to, zda pro úročení kauce platí nejnižší nebo nejvyšší úroková sazba.
Naopak nedoporučujeme dohodnout, že se kauce neúročí nebo že se ust. § 2254 odst. 2 věty druhé o. z. nepoužije. V případě sporu by soud takové smluvní ujednání vyhodnotil jako nicotné.
