Daníte-li kromě příjmů z výdělečné činnosti také příjmy z nájmu, můžete si i v tomto případě vybrat, zda k nim uplatníte náklady ve skutečné výši nebo půjdete cestou paušálních výdajů.
Výdajový paušál je dobrá volba kvůli své jednoduchosti, nemusíte vést podrobnou evidenci a máte menší šanci v přiznání něco pokazit.
Paušální výdaje u nájmu si můžete uplatnit do výše 30 % příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně. To odpovídá příjmům z nájmu ve výši 2 mil. Kč.
Skutečné výdaje nejsou vhodné typicky v případě, kdy byla nemovitost získána darem osvobozeným od daně. V takové situaci ji nelze daňově odepisovat a právě odpisy přitom často tvoří hlavní část skutečných nákladů. Skutečné výdaje se dále obvykle nevyplatí seniorům či lidem bez dalších zdanitelných příjmů, kteří nepronajímají více nemovitostí,
vysvětlil Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální Nájemce. V těchto případech podle něj často stačí základní sleva na poplatníka, která daň z nájmu z velké části nebo zcela pokryje.
Z daňového hlediska ale nemusí být paušál vždycky optimální volba. Dá se uplatnit, i když máte z nájmu příjmy nad hranici 2 mil. Kč, ale nad 600 tis. Kč si s ním prostě výdaje neodečtete. Z logiky věci už si daňový základ nesnížíte ani o paušální výdaje na dopravu, náklady na správu domu nebo zmíněné odpisy nemovitosti.
Takže pokud jsou vaše reálné výdaje související s nájmem výrazně vyšší, znamená výdajový paušál sice jednoduché řešení, ale vyšší daňovou zátěž.
Obecně tedy platí, že máte-li podíl reálných nákladů vyšší než výdajový paušál, finančně se vyplatí uplatňovat jejich skutečnou výši. Více si tím snížíte základ daně, ale bude to vykoupeno nutností podrobněji vést účetnictví nebo daňovou evidenci a uchovávat doklady o výdajích pro případnou kontrolu z finančního úřadu. Pokud je tedy rozdíl jen drobný, je na zvážení, co je pro vás víc akceptovatelné…o trochu vyšší daň nebo malá administrativa?
Pro většinu soukromých pronajímatelů je vhodnější jednodušší daňová evidence. Ta obvykle zahrnuje evidenci příjmů a výdajů v hotovosti i prostřednictvím bankovního účtu v chronologickém pořadí, dále knihu pohledávek a knihu závazků. Součástí musí být také evidence majetku a jeho odpisů, nejčastěji ve formě inventární karty s odpisovým plánem, kde je uvedena pořizovací cena nemovitosti, zvolený způsob odpisování a výše ročních odpisů,
upozornil Hrbatý a připomněl, že je možné přejít z paušálních na skutečné výdaje, ale je to spojeno s povinností provést úpravy některých položek předchozího období (např. pohledávek a závazků).
Modelový příklad
Uvažujme nájemní byt s kupní cenou 5 000 000 Kč a měsíčním nájemným 15 000 Kč, tedy s ročním příjmem z nájmu 180 000 Kč. Nezohledňujeme jiné příjmy ani slevy na dani.
Při použití paušálních nákladů ve výši 30 % vychází výdaje na 54 000 Kč, základ daně činí 126 000 Kč a daň z příjmů při sazbě 15 % dosahuje 18 900 Kč.
Pokud však pronajímatel uplatní skutečné náklady, například paušální výdaje na auto ve výši 48 000 Kč a odpisy nemovitosti v prvním roce ve výši 1,4 %, tedy 70 000 Kč, dostává se na základ daně 62 000 Kč a daň ve výši 9300 Kč. Už v prvním roce tak ušetří 9600 Kč, což představuje přibližně 50 % daňových nákladů.
V dalších letech, kdy odpisová sazba nemovitosti vzroste na 3,4 %, mohou odpisy činit 170 000 Kč ročně, takže základ daně klesne na nulu a daň z příjmů z nájmu se neplatí vůbec. Při využití pouze dvou relativně jednoduchých skutečných výdajů – paušálních výdajů na dopravu a odpisů nemovitosti – tak může pronajímatel dosáhnout významné a dlouhodobé daňové úspory.
Zdroj: UlovDomov.cz
