Vládní návrh reformy může mít citelné dopady i pro hráče na realitním trhu

Vládní návrh daňové reformy, resp. vládou používaná fráze „stabilizace veřejných rozpočtů“ je v posledních dnech mezi developery a realitními odborníky velmi diskutovanou otázkou. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí společně s dalšími oborovými asociacemi informovala ministra financí o svém odmítavém postoji.

Samozřejmě i já vidím zásadní změny v možnosti uznatelnosti finančních nákladů na úvěry a půjčky. Ztotožňuji se s nutností daňové reformy, ale tyto navržené změny mají jasný negativní vliv na celé podnikatelské prostředí v ČR.

Změny se netýkají od roku 2008 všech nových úvěrů, ale i dodatků k již existujícím smlouvám. Od roku 2010 by nová pravidla platila pro všechny úvěry, tedy i pro ty uzavřené před daňovou reformou.

Hlavní změny spočívají v:

  • zmenšení poměru vlastního kapitálu u úvěrů poskytnutých spojenými osobami z 4:1 na 2:1,
  • nově zavedení poměru vlastního kapitálu u úvěrů od třetích osob 6:1,
  • nově zavedená maximální horní mez daňové uznatelnosti úroků z úvěru ve výši 4 % nad úrovní sazby mezibankovních depozit.

Změny budou mít zcela jistě v případě schválení návrhu v tomto znění negativní dopady na financování nových nemovitostních projektů. Už dnes je celá řada projektů na hranici rentability. Namísto proklamovaného snížení daně se bude jednat o její reálné zvýšení. Zvláště další bod reformy – zdanění výnosů z prodeje nebo pronájmu v kombinaci s nezdanitelností financování může vést k velmi vysoké reálné/efektivní sazbě.

Dopad samozřejmě může mít i formu zdražení hypoték v návaznosti na financování hypotečních bank. V současné době se mluví o vývoji hypoteční sazeb pouze v souvislosti s vývojem sazeb na mezibankovním trhu, ale nová daňová pravidla mohou mít za následek zdražení poskytování hypotečních úvěrů samotných.

Co je velmi nebezpečné, je retroaktivita, tj. nová pravidla pro hodnocení již uzavřených úvěrů. S touto skutečností nikdo v době uzavírání úvěru nepočítal a může to dosti výrazně ovlivnit celou ekonomiku projektu, resp. developerských společností.

René Hradecký
ředitel Mexx Reality