Trh nového bydlení v České republice na konci roku 2007

Trh nového bydlení v České republice se nyní nachází ve fázi stabilizace. Po prudkém nárůstu objemu obchodů i cen v minulém období očekávají analytici spíše zklidnění a zpomalení tempa růstu. Mezi nejdůležitější faktory, které v posledním období táhly poptávku na trhu, patří především zvýšení DPH pro bytovou výstavbu.

První etapa daňové reformy, kterou vláda nedávno doslova protlačila legislativním procesem, již má své pevné obrysy. Je tedy zřejmé i to, jak tato novela zahýbe realitním trhem. První efektem bude bezprostředně po novém roce změna sazeb daně z přidané hodnoty. „Je nezbytné si uvědomit, že zvýšení DPH se bude týkat všech nových nemovitostí. Rozdíl je pouze v tom, o kolik daň vzroste.“ říká Aleš Novotný, výkonný ředitel společnosti CENTRAL GROUP, která je největším stavitelem bytů a domů u nás. „I u staveb, které splňují kriteria pro takzvané sociální bydlení, k nárůstu DPH dojde, a to o 4%.“ dodává dále Novotný. Tzv. sociální bydlení je totiž podle novely zákona zdaňováno sníženou sazbou DPH, která od 1.1.2008 vzroste z 5% na 9%. Daň u velkých bytů a domů, které limity pro sociální bydlení překračují, pak vzroste na základní sazbu, tedy 19%.

„Zároveň je třeba upozornit, že oproti původnímu předpokladu zasáhne zvýšení DPH částečně i obchody uskutečněné ještě v tomto roce.“ říká dále Novotný. Původně se počítalo s tím, že pro převody nemovitostí, které budou na katastrální úřad podány do konce roku, budou platit dosavadní právní předpisy. Konečná verze zákona však v přechodných ustanovení říká, že takové převody budou zdaněny sníženou sazbou DPH. To v praxi znamená, že díky dlouhým lhůtám katastrálních úřadů, zejména ve velkých aglomeracích, mohou převody prakticky nastat až v roce 2008 a tím bude uplatněna nikoli 5%, ale 9% sazba DPH. „Není zřejmé, zdali se jedná jen o nedopatření, nebo skrytý záměr navrhovatele zákona.“ říká k tomu Aleš Novotný. Podle právní analýzy CENTRAL GROUP zbývá tedy jediná cesta, která bezpečně zajistí fixaci 5% sazby, a tou je úhrada ceny ještě v tomto roce. Zjednodušeně, z té části ceny, která bude uhrazena v roce 2007, bude odvedena DPH v sazbě 5%, z části ceny uhrazené později pak v sazbě 9%, resp. 19%. V současné době proto vrcholí nákupní aktivita zájemců o nové bydlení, kteří mají hotovost a poptávají dokončené nemovitosti.

Faktor nárůstu DPH, nyní již zcela jistý, tedy nadále silně podněcuje poptávku po novém bydlení. Přesné statistiky o tom, kolik domácností s výhledem nárůstu ceny v důsledku zvýšení daně urychlilo svůj nákup, bohužel nejsou k dispozici. Analytici CENTRAL GROUP odhadují, že se jedná nejméně o 20% klientů, kteří v posledních dvou letech pořídili nový byt či dům. Hlavními tahouny poptávky v minulém období však byly bezesporu stále ještě relativně levné hypotéky a obecný růst ekonomiky přinášející vyšší reálné příjmy domácností.

Nabízí se otázka, zdali tedy můžeme v příštím roce očekávat pokles poptávky po bytech. „Zatím nic nenasvědčuje tomu, že by k reálnému poklesu poptávky mělo dojít.“ uvádí k tomu Novotný. Ze statistik CENTRAL GROUP vyplývá, že ani v lokalitách s dokončením v letech 2008 a 2009 není poptávka po bytech o nic slabší nežli v projektech dřívějších. Chybějící podíl poptávky tažený výhledem zvýšení DPH se tak patrně vykrývá běžným nárůstem trhu. Určitý odliv zájmu by podle názoru odborníků mohl postihnout patrně pouze bytové projekty v méně žádaných lokalitách, které jsou určeny pro příjmově nejslabší klientelu. Tato cílová skupina je na změny ceny velmi citlivá.

I přes určitý nárůst úrokových sazeb nadále trvá velký zájem o hypotéky. V meziročním srovnání údajů CENTRAL GROUP je podíl obchodů financovaných touto formou na celkovém objemu zhruba stejný a pohybuje se téměř na úrovni 80 %. I to svědčí o tom, že trh bydlení v ČR dozrává a stabilizuje se. Také se potvrzuje trvající optimismus Čechů a jejich ochota se zadlužovat.

Trendem dlouhodobým je na českém realitním trhu příklon k vlastnické formě bydlení. V nejbližším období lze očekávat další stimul v této oblasti. Většina obcí a městských částí totiž přistupuje v rámci pokračující deregulace nájemného od 1.1.2008 k jeho, mnohdy poměrně razantnímu, zvýšení. Tím se výše regulovaného nájemného dále sbližuje s úrovní běžných splátek hypotéky. Stále více domácností dospívá k názoru, že je v dané situaci ekonomičtější splácet hypotéku a pořídit si vlastní byt.

Díky celkovému optimismu, podmíněnému příznivou ekonomickou situací, přetrvává i poptávka po bytech a rodinných domech jako investiční příležitosti. Podle průzkumů společnosti CENTRAL GROUP asi třetina klientů pořizuje nový byt či dům výhradně jako investici a v pořízené nemovitosti nehodlají oni ani jejich rodina nikdy bydlet. Fenoménem v této oblasti je pak sílící zájem cizozemců o bydlení v Praze.

Ceny nových bytů a domů i nadále rostou. Nejstrmější nárůst cen samozřejmě zaznamenává Praha, čímž se dále prohlubuje cenový odstup mezi ní a ostatními regiony. I v rámci pražské aglomerace jsou však rozdíly v cenách citelné, běžně se jedná o desítky procent. Stále více se u spotřebitelů totiž akcentuje hledisko kvality lokality. Spotřebitelé velmi citlivě vyhodnocují dopravní dostupnost lokality, její občanskou vybavenost a také rezidenční tradici a prestiž.

Současně ceny tlačí vzhůru růst cen stavebních prací vyvolaný růstem cen energií a zejména trvající konjunkturou tohoto odvětví. Velmi negativně se do cen promítají také rostoucí ceny pozemků. Ceny stavební pozemků se zvyšují zejména z toho důvodu, že se v kvalitních rezidenčních lokalitách velice rychle stávají velmi úzkoprofilovým zbožím.