Spekulace na růst DPH povedou k finančním ztrátám

PRAHA, 01. března 2007 – Naprostá většina českých a moravských regionů registruje spekulativní tendence ze strany prodávajících. Snaha vydělat na zvýšení sazby DPH u bytové výstavby od roku 2008 ale nepovede k finančním výnosům v případě nákupu starších nemovitostí. Podle realitních specialistů mohou prodávající v Praze prodělat až 15 procent v řádu několika málo týdnů. V jihočeské metropoli ovšem v některých lokalitách půjde až o pětinový pokles cen.

„Podle posledních informací bude Česko navrhovat sociální bydlení, na které bude platit snížená sazba DPH, tak, že se do něj vejde většina nemovitostí – 120 metrů čtverečních pro byt a 350 pro rodinný domek. Cenová bublina splaskne stejně jako po vstupu Česka do Evropské unie. Až 15procentní propad se bude týkat především panelových bytů a nemovitostí se špatnou dopravní dostupností,“ uvedl ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Petr Illetško.

Zvlášť v Praze je situace velmi vyšponovaná. Praha se stále rozšiřuje a na okraji vznikají nové developerské projekty. Sídlištní panelové byty na okrajích města půjdou cenově dolů. S propadem cen panelových sídlišť souvisí i saturovaná poptávka po nájemním bydlení. Už dnes se nájemce do panelového bytu shání jen obtížně.

„Jde především o sídliště typu Chodov, Opatov nebo Háje. O lokalitách severního města – Čimice, Prosek, Ďáblice – nemá smysl v tomto kontextu ani hovořit. Ani samotné metro už není takové lákadlo. Nemovitostí k pronájmu je hodně, tak proč volit lokalitu, kde jen metrem trvá cesta do centra přes půl hodiny. Meziročně šly podobné pronájmy dolů až o pět, někde i deset procent,“ shrnul ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Petr Illetško.

Vybrané kraje České republiky jsou seřazeny abecedně:

BRNĚNSKO

Druhé největší město České republiky zatím spekulanty s nabídkou nemovitostí ve velkém neregistruje. Typický trend pro Brno jsou podle realitních makléřů rychlé nákupy a rychlé prodeje. Pro poptávající je typické obracet se na realitní kancelář ve chvíli, kdy je termín nákupu už velmi urgentní. Prodeje jsou tak reálné jen u těch kanceláří, které mají dostatečně pestré portfolio nabídky.

„Změna cen se díky trendu posledních týdnů dotkne především větších měst s počtem obyvatel nad 30 tisíc. Rapidní propad cen se dá v Brně očekávat nejspíš v lokalitách jako jsou Černá Pole, Kralova Pole, Žabovřesky, Líšeň, Jundrov. Podle našich analýz půjde až o pět procent. Tendenční propad se očekává u lokalit jako je Bystrc, Slatina, Brno-jih nebo Židenice – to ale nesouvisí se změnou DPH,“ vysvětli Martin Ďuriš, zastupující šéf brněnské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Co se týče lokalit v blízké aglomeraci Brna, tak nejzajímavějším a možná méně očekávaným propadem cen – v nejlepším případě pouze stagnací – mohou překvapit lokality jako jsou Kuřim, Rosice, Slavkov nebo Blansko. Investičně zajímavé bude podle odborníků sledovat vytváření recipročního trojúhelníku Vyškov – Hodonín – Znojmo. Zde bude nynější stagnace nákupní síly v oblasti nemovitostí dlouhodobě stabilizačním efektem s garantovanou návratností investice.

„Jednoznačně doporučuji prodávajícím co nejrychleji zvážit pro a proti a svěřit prodej do rukou odborníků, kteří dokáží předmětnou nemovitost zhodnotit kvalitním prodejním servisem. Kupujícím radím pro rozumnou investici rovněž vyhledat specialistu, který vyhodnocením všech možností vybere pro ně tu nejefektivnější nabídku,“ řekl šéf brněnské pobočky AAABYTY.CZ Martin Ďuriš.

ČESKOBUDĚJOVICKO

Velké množství spekulantů registrují také na Českobudějovicku. I zde se realitní makléři shodují, že vyčkáváním prodávající nic nezískají. Navíc v okrajových lokalitách jihočeské metropole bude podle analýz realitní kanceláře AAABYTY.CZ cenový propad v důsledku změn DPH nejdramatičtější.

„U panelových domů očekáváme po splasknutí bubliny propad v rozmezí deseti až 15 procent. V lokalitě sídliště Máj ovšem až o 20 procent. Spekulovat na cenu v souvislosti se změnou DPH je dnes o to absurdnější, že ještě není jasně rozhodnuto, kdy ke změně DPH dojde, a pokud k ní skutečně dojde, jakých nemovitostí se změna bude týkat a v jaké výši,“ podotkla Vladimíra Svobodová z českobudějovické pobočky AAABYTY.CZ.

KARLOVARSKO

I Karlovy Vary mají své spekulanty. Změny v sazbách daně z přidané hodnoty sice nechávají majitelé nemovitostí bez povšimnutí, nicméně realitní makléři registrují už dnes očekávání růstu cen v souvislosti s přechodem na euro.

„Někteří vlastnící bytů v lukrativních lokalitách, jako je třeba ulice Krále Jiřího, Vřídelní nebo Zámecký vrch a Stará Louka, se domnívají, že vstupem do Evropské měnové unie ceny nemovitostí hodně vzrostou. To samé se dá vypozorovat u stavebních pozemků v některých rozvojových lokalitách, které jsou územním plánem určeny k výstavbě rodinných domů. Jde například o lokalitu Motýlek u letiště nebo Olšová Vrata, kde vzrostla cena velkým zájmem ruské klientely až na současných dva tisíce korun za metr čtvereční a více,“ uvedl Jan Huber, vedoucí karlovarské pobočky AAABYTY.CZ.

Neruská klientela ovšem není ochotna předražené pozemky kupovat a raději vyhledává jiné, cenově dostupnější lokality – například Jenišov, Tašovice, Stará Role, ale i vzdálenější jako Andělská Hora nebo Kolová, kde se ceny pohybují kolem tisícikoruny za metr čtvereční.

Podle Hubera ovšem může zvýšení sazby DPH způsobit, že se někteří investoři dostanou do situace, kdy jejich projekty výstavby rodinných a bytových domů nebudou prodejné pro českou klientelu. Jejich cena je už dnes vysoká – pohybuje se od 40 do sta tisíc korun za metr čtvereční. Davelopeři by měli zvažovat koupěschopnost českých klientů.

„O podobně drahé byty nebude zájem a budou prodávány pod kalkulovanou cenou. Pro průměrného občana bude jednodušší koupit byt v horším technickém stavu a do něj investovat. Nebo postavit svépomocí rodinný dům v lokalitách, kde jsou ceny pozemků v běžných cenových kategoriích,“ shrnul Jan Huber z AAABYTY.CZ

KRÁLOVÉHRADECKO A PARDUBICKO

V průměru o 50 tisíc dolů půjdou díky spekulacím i byty na Královéhradecku a Pardubicku. Půjde především opět o panelové byty či nemovitosti v původním stavu bez rekonstrukce. I v těchto krajích se cenově dolů posunou nemovitosti bez atraktivní adresy.

„V obou krajích se nafukující cenová bublina týká jen velkých měst. V menších městech a na dobrých adresách dojde pravděpodobně spíše ke stagnaci cen, než-li významnému poklesu. Obyvatel, kteří nemají na standardy kvalitního bydlení, bude vždycky dost. Ti ovšem na zvyšování cen méně kvalitních bytů nemohou reagovat. Vzhledem k tomu, že movitější klienti o tyto byty zase nemají zájem, je stagnace jediným možným řešením,“ upozornil na zajímavost Královehradeckého a Pardubického kraje Wladyslaw Šumavský.

Ceny kvalitních bytů na Pardubicku a Královéhradecku ovšem dále porostou. Část obyvatel, která disponuje finančními prostředky, bude muset přeplácet. Ubývá totiž volných stavebních pozemků v atraktivních lokalitách. Bydlení v centru se navíc dostává zase do módy.

Velké části Pardubického ani Hradeckého kraje ovšem žádný cenový boom nezaznamenaly. Výjimkou jsou samozřejmě Krkonoše. Specifická je situace také kolem lokality Kvasin v souvislosti s novými pracovními místy.

LIBERECKO

Rozumně se z pohledu realitních makléřů chovají nabízející z Liberecka. Přesto i zde v souvislosti se změnami DPH očekávají makléři pokles cen nemovitostí v neatraktivních lokalitách. I zde půjde především o byty v panelových domech. Zde se odhaduje pokles cen ve výši pěti až osmi procent. V nejlepším případě stagnaci očekávají odborníci i u přízemních bytů a bytů ve věžových domech.

„Půjde především o velká sídliště, jakými jsou lokality Broumovská nebo Rochlice. V Libereckém kraji se každá změna dotkne nejvíce z důvodu možností zaměstnanosti málo oblíbených oblastí. Typickým příkladem může být oblast Frýdlantska a Semilska. Zde by mohlo dojít ke snížení cen ve výši sedmi až deseti procent,“ vysvětlil Luboš Koutník, vedoucí liberecké pobočky AAABYTY.CZ.

OLOMOUCKO

Spekulující nabízející registrují makléři i na Olomoucku. I zde je z nabídek kanceláří zřejmé vyčkávání prodávajících. Propad cen očekávají odborníci opět především u panelových bytů v okrajových částech měst Olomouc, Přerov, Prostějov nebo Šumperk. Snížení cen se po vyřešení situace kolem DPH odhaduje až o jednu desetinu.

„Setkáváme se s neochotou prodávajících realizovat prodej nemovitostí a vyčkáváním, jak celá situace kolem DPH dopadne. Taková strategie je chybná a z nedávné historie si připomeňme, že obdobná situace nastala při vstupu do EU, kdy spekulace s prodejem nemovitostí byly spíše rozčarováním pro prodávající a výhrou pro kupující. Následná kumulace nabídek donutila ceny spadnout,“ připomenul Igor Kohut, manažer olomoucké pobočky AAABYTY.CZ.

OSTRAVSKO

Jedním z mála krajů, kde prodávající chápou situaci na realitním trhu, je i Ostravsko. Nejen díky průmyslové zóně Nošovice se ceny nemovitostí vyšplhaly na vrchol pyramidy. I z tohoto důvodu makléři očekávají do konce roku mírný pokles cen u neatraktivních nemovitostí. Snížení by ovšem v letošním roce nemělo překročit dvě procenta.

„Mírný cenový propad očekáváme u větších nemovitostí a pozemků. Netýká se až tak bytů a rodinných domů. Pro Ostravsko nepočítáme s propadem cen u nemovitostí v centru města a v lukrativních místech jakými jsou Komenského sady, Husův sad a podobně. Na větších sídlištích, jako jsou Dubina a Výškovice, dojde k mírnému poklesu cen bytů – nebude však nijak dramatický,“ uvedl Martin Ďuriš, manažer ostravské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

V Moravskoslezském kraji se nepočítá s větším propadem cen ani ve městech jako jsou Frýdek-Místek a Opava. V okolních městech – Bruntál, Karviná nebo Nový Jičín – jsou ceny relativně nízké a jestliže dojde k pohybu cen, bude to v řádech tisíců korun.

PLZEŇSKO

Zhruba ve výši pěti procent odhadují snížení cen v důsledku spekulací odborníci v Plzeňském kraji. I na západě Čech půjde především o panelové byty. Jde především o lokality Lochotín a Vinice. Stagnaci naopak realitní makléři odhadují ve zbytku kraje, kde se díky nedostatku pracovních příležitostí – například na severu kraje – s nemovitostmi příliš neobchoduje.

„Velmi často klienti spekulují s cenou, ale názor kanceláře, která je upozorní na předřazenost nabídky, jsou schopni akceptovat. Obvykle po zhruba třech týdnech sami přijdou s myšlenkou cenu snížit,“ pochválil nabízející vedoucí plzeňské pobočky AAABYTY.CZ Jiří Šik.

Zajímavostí Plzeňského regionu je i velký převis poptávky po novém bydlení. Podle Jiřího Šika je většina projektů rozprodaná ještě před kolaudací. Podle jeho slov situaci způsobuje především naprostý nedostatek stavebních pozemků ve městě.

STŘEDNÍ ČECHY

Pokles nabídky a spekulace prodávajících registrují odborníci i ve středních Čechách. Situace na trhu se ale začíná opět vyvíjet lepším směrem. Nabízených nemovitostí přibývá a ceny začaly stagnovat – v některých případech, zvláště u panelových bytů, dokonce ze své maximální hranice i klesat.

„Potenciální prodávající se před koncem roku dočetli, že ceny nemovitostí po novém roce ještě porostou. Pokud neřešili prodej urgentně, nic je netlačilo spěchat a ještě vyčkávali. To celkem přirozeně vedlo ke snížení nabídky nemovitostí a nárůstu cen. Do hry přicházely i zmatky kolem zvýšení DPH. Podle našich analýz dojde po vyřešení situace kolem daní ke snížení cen všech nemovitostí v kraji až o pět procent,“ popsala situaci Iva Drožová, manažerka kladenské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

ÚSTÍ NAD LABEM

V případě severočeské metropole se pokles cen v důsledku splasknutí cenové bubliny ze změn sazby DPH dotkne jako v jediném kraji především rodinných domků. Snížení cen se v regionu očekává v horizontu pěti až deseti procent. Půjde především o lokality, kde převažuje zástavba právě rodinných domů a chat.

„V Ústí nad Labem jde o oblast Klíše, Brná nebo Střekov. Ale spekulace se týkají celého Ústeckého kraje. Nicméně velké výkyvy neočekáváme. A to ani v dalším šponování cen vzhůru. Koupěschopnost poptávky je v kraji omezená a vysoké ceny by míjely možnosti kupujících,“ popsala trendy na Ústecku šéfka tamní pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ Kateřina Bilská.

ZLÍNSKO

Rájem spekulantů je i abecedně poslední kraj České republiky. Důvody vyčkávání potencionálních prodávajících mají ve Zlínském kraji podle realitních specialistů různé důvody. Jeden z podstatných je právě plánované zvýšení sazby DPH a tím i možné zdražení nových nemovitostí. Ceny na Zlínsku ovšem podle makléřů dosáhly svého vrcholu.

„V loňském roce došlo v některých lokalitách k vzestupu cen až o třetinu. Domnívám se, že pro další zvyšování na Zlínsku není prostor, koupěschopnost poptávky by na další růst nestačila. Ke stagnaci cen, popřípadě snížení cen dojde u nemovitostí v panelové zástavbě na velkých sídlištích a u nemovitostí mimo dosah MHD se slabou infrastrukturou. Pro majitele takových nemovitostí je nejvhodnější čas prodat,“ popsal výsledky analýzy Michal Řehoř, manažer zlínské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Propad cen se podle Řehoře panelových domů dotkne nejen v každé části města Zlín, ale i v celém Zlínském kraji. Snížení cen ale nebude nijak dramatické. Podle analýz realitní kanceláře AAABYTY.CZ se snížení bude pohybovat v horizontu maximálně pěti procent.