Komentář k vývoji na trhu hypotečních úvěrů

Když se dnes zadá do internetového vyhledávače slovo „hypotéka“, výsledkem je téměř 300 tisíc odkazů. Pro porovnání - jiné finanční produkty, jako jsou například platební karty nebo běžné účty, nedosahují ani polovičních hodnot. Hypoteční úvěr je v současnosti bez nadsázky nejčastěji skloňovaným finančním termínem. V úvahách lidí figuruje hypotéka spolu se stavebním spořením jako hlavní způsob, jak financovat byt či dům.

Velký zájem o hypoteční úvěry potvrzují také aktuální statistiky. Trh s hypotečními úvěry roste každým rokem rekordním tempem – o desítky procent. V letošním roce se očekává nárůst okolo 40 % oproti roku loňskému, což představuje objem poskytnutých hypoték ve výši kolem 150 miliard. Zájem o hypotéky neutuchá ani přes rostoucí úrokové sazby. V srpnu ČNB zvýšila Repo sazbu, od které se odvíjí výše úrokových sazeb na mezibankovním finančním a kapitálovém trhu, na 3,25 %. Letos se jedná již o třetí zvýšení. Úrokové sazby v ČR se začínají pomalu přibližovat těm obvyklým v zemích EU. Stále jsou však v rámci EU nejnižší. Konkrétně zhruba o tři čtvrtě procentního bodu nižší než kolik činí průměr v EU a o 1,75 % nižší než v USA, kde je hypoteční trh považován za nejvyspělejší.

Hlavní příčiny hypotečního boomu jsou všeobecně známy a patří mezi ně rostoucí příjmy obyvatel, stále relativně nízké úrokové sazby, ale i očekávané zdražení stavebních prací a hypoték od příštího roku, dané přijatými opatřeními v rámci daňové reformy. Dojde totiž ke zvýšení DPH u stavebních prací a zdanění od daní dosud osvobozených hypotečních zástavních listů, kterými některé banky hypoteční úvěry financují. Dalším faktorem enormního zájmu o hypotéky je skutečnost, že bydlení si nyní pořizují silné populační ročníky ze 70. let. Určitou roli hraje i měnící se přístup k hypotékám. Zatímco ještě před pár lety se řada lidí obávala dlouhodobého závazku, dnes je pořízení bydlení na hypotéku považováno za naprosto standardní způsob.

Rekordní červen

Červen letošního roku byl historicky nejlepší co se týče objemu poskytnutých hypoték. Banky poskytly hypotéky v celkovém objemu 19 miliard korun.

Hrozí v České republice podobně dramatický vývoj jako v USA?

Situace v USA je s ČR nesrovnatelná. Hypotéky, kterých se nesplácení vedoucí ke krizi několika hypotečních bank v USA týkalo, jsou úplně jiného charakteru než ty, které známe z ČR. Hlavní rozdíly jsou následující. Hypoteční bankéři v některých amerických bankách s klienty uzavírali úvěry za podmínek, které pro ně byly často hraniční, zejména pokud jde o výši splátek. Potom i nevelký růst úrokových sazeb vedoucí ke zvýšení měsíčních výdajů klientů způsobil, že tito nebyli schopni dostát svým pravidelným závazkům. Dalším faktorem negativního vývoje na americkém hypotečním trhu bylo neobezřetné poskytování hypoték rizikovým skupinám klientů (lidem bez dostatečných či pravidelných příjmů, lidem se špatnou úvěrovou historií apod.) a za výrazně vyšších úrokových sazeb. Celkově se ale mnohdy zveličovaný problém hypotečního trhu v USA týká pouze tří amerických států. Pokud bychom tyto tři státy nepočítali, míra úvěrové delikvence by byla v USA naopak na dlouhodobém minimu.

Jaký bude další vývoj?

Mírný růst úrokových sazeb očekávají analytici i nadále. Spolu s tím bude pravděpodobně docházet také ke zdražování hypoték, i když silné konkurenční prostředí zřejmě donutí banky částečně promítnout růst sazeb do svých marží. Nadále můžeme očekávat řadu speciálních nabídek v podobě slev na poplatcích, akčních úrokových sazeb a také zlepšování poskytovaných služeb. Klienti se mohou těšit na další produktové novinky a zrychlení procesu sjednání hypotéky. Již nyní se některé banky snaží přenést část prodejního procesu na Internet.

Očekáváme, že rok 2008 bude z pohledu hypoték také velmi úspěšný, avšak růst by neměl být již tak výrazný jako v letech 2006 a 2007. Odhadovaný objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro příští rok se pohybuje kolem 175 miliard korun. Úrokové sazby budou pravděpodobně vyšší, úvěry dražší a trh nasycenější. Získat nové klienty bude pro banky stále obtížnější. Vliv na vývoj trhu hypoték budou mít také politické či legislativní změny. Například s deregulací nájemného by se mohlo snížit tržní nájemné a řada lidí by volila bydlení v nájemním bytě místo pořízení vlastního bydlení. Vývoj může být ale i opačný.

I přes určité faktory, které mohou negativně působit na vývoj zájmu o hypotéky v následujících letech, očekáváme nadále růst hypotečního trhu. Ve srovnání s průměrem EU je podíl hypoték v ČR stále mnohem nižší. V roce 2005 představoval v ČR podíl hypotečních úvěrů k HDP 6,1 % zatímco v EU 15 to bylo 49 %.

Kdy je nejvýhodnější vzít si hypotéku a s jakou dobou fixace?

Předpokládaný i když mírný růst úrokových sazeb v následujících letech napovídá, že čím dříve si lidé o hypotéku zažádají, tím výhodnější podmínky mohou získat.

Jelikož očekáváme přijetí eura za zhruba 5 let, s největší pravděpodobností bude vývoj na finančním trhu v ČR stabilní, ale charakterizovaný postupným přibližováním se parametrům typickým v Eurozóně. To znamená i stálým mírným zvyšováním úrokových sazeb. Proto se v současnosti vyplatí hypotéka spíše s delší dobou fixace.

Marek Hoskovec
manažer hypoték GE Money Bank