Češi si komerční prostory raději nakupují než pronajímají – cizinci naopak

Až o osm procent podraží v letošním roce nákupní ceny výrobních hal a skladovacích prostor. Cena pronájmů výrobních a skladovacích prostor se přitom v průměru nezvýší a v některých lokalitách bude dokonce klesat. Podle analýzy společnosti AAAINDUSTRY.CZ ovšem v Česku ve srovnání se zahraničím přetrvává do očí bijící rozdíl: Češi si raději výrobní haly a skladovací prostory kupují či sami staví. V zahraničí naopak převládá trend pronájmů.

Podle mne je to dáno historicky. Část českých manažerů stále žije ve stereotypu, že výrobní firma musí vlastnit výrobní prostory, stejně jako všechna další potřebná aktiva. Doba se ale změnila a ekonomický tlak je jednoznačný. Čím větší dlouhodobý profit dokáže firma vytvořit s co nejmenším množstvím vázaného vlastního kapitálu, tím je lepší její management. Nemovitosti obecně jsou drahé a váží velké množství kapitálu, který se dá využít efektivněji jinak, uvedl ředitel společnosti AAAINDUSTRY.CZ Přemysl Vávra.

Podle Vávry platí pro rozhodování o koupi a pronájmu výrobních a skladovacích prostor velmi jednoduché pravidlo. Pokud jde o zavedenou firmu s volnými finančními zdroji, působící ve stabilním odvětví, kde nelze předpokládat výrazný růst tržního podílu nebo celého trhu, rada zní koupit nebo stavět. Vlastní prostory jsou v takovém případě právě známkou stability. Pronájem je naopak výhodný pro expandující firmy, působící případně na rychle rostoucím trhu. Rozsah pronajatých prostor většinou lze pružně přizpůsobovat rostoucím potřebám společnosti. A hlavně: Nájem neváže finanční prostředky, které firma může efektivněji použít pro financování svého růstu. Pronájem prostor také snižuje celkové riziko podnikatelského záměru. Pokud se totiž v dané lokalitě nedaří, je mnohem jednodušší podnikání ukončit nebo přenést někam jinam.

Trh průmyslových a skladových nemovitostí roste vysokým tempem – řádově v desítkách procent ročně. Developeři vstupují na trh s velkými projekty logistických a průmyslových parků a přesto míra neobsazenosti je velmi nízká. Pokud se nezmění zásadně makroekonomické poměry, je zde velký potenciál dalších obchodů pro nejbližší období dvou tří let, vysvětlil Přemysl Vávra.

Vzhledem k nerovnoměrnému rozvoji jednotlivých regionů jsou v cenách pronájmů skladovacích ploch obrovské rozdíly. V menších městech začínají ceny starších standardních prostor na 20 korunách za metr čtvereční měsíčně. V Praze bude muset firma za stejnou kvalitu zaplatit čtyřikrát více. Nájmy moderních skladovacích prostor se pohybují nejčastěji v rozmezí 110 až 140 korun za metr čtvereční měsíčně. Navíc je nyní běžné v moderních logistických areálech kontrahovat cenu v eurech a zajistit se tak vůči zpevňující koruně.

Pronájem výrobních hal je obvykle dražší a to podle jejich vybavení minimálně ještě o 30 korun na metr čtvereční a měsíc. Vzhledem k rostoucí konkurenci a také ochotě investorů akceptovat nižší procentní výnosy z pronájmu, předpokládám v průměru stagnaci nebo jen mírný pokles cen. Ale budou opět cenové rozdíly v jednotlivých regionech, kterými se bude dorovnávat mezi nabídkou a poptávkou, upřesnil Vávra.

Jiná je situace v případě zájmu o koupi skladovacích a výrobních hal. Odhlédneme-li od ceny pozemků, které se mohou řádově lišit, je u nových nemovitostí pořizovací hodnota prakticky stejná pro celou ČR. Je dána cenou stavebních prací a požadovanými maržemi developerů. Ceny ve stavebnictví v současné době jsou téměř stejné ve všech regionech a všude rychle rostou. Důvodem je zejména nedostatek stavebních kapacit. Opačná situace je ale na sekundárním trhu – trhu starších nemovitostí. Zde se ceny v jednotlivých regionech značně liší. Poměr nabídky a poptávky je hlavně ovlivňován situací v průmyslových odvětví, na které je region orientovaný. Jejich expanze či naopak úpadek určuje vývoj cen průmyslových nemovitostí v dané lokalitě.

Trh s průmyslovými nemovitostmi je podle Vávry také deformovaný snahou některých menších měst naplnit místní průmyslové zóny. Zasíťované pozemky se mnohdy nabízejí investorům hluboko pod tržní hodnotou, kdy nákladné zasíťování pozemků bylo provedeno s využitím dotace Evropské unie.

Postup snižuje současně pravděpodobnost využití stávajících, často zcela prázdných, výrobních areálů. Nezřídka kdy existují lokality, kde na jedné straně je chátrající výrobní areál a na druhé straně vzniká na zelené louce nová průmyslová zóna. Některá města si tak podvazují možnosti budoucího rozvoje zón vhodných pro výstavbu rezidenčních nemovitostí, uzavřel Přemysl Vávra, ředitel společnosti AAAINDUSTRY.CZ