AAABYTY.CZ: I v příštím roce lze v realitách vydělat desítky procent, největším hitem jsou malé byty

Česká republika zažila v posledních letech výrazný růst cen nemovitostí, který v příštích letech zvolní. Z analýzy největší realitní kanceláře AAABYTY.CZ je zřejmé, že se i v roce 2008 najdou takové příležitosti, na kterých lze vydělat až desítky procent. V průměru za celou republiku se však nárůst cen nemovitostí obecně bude pohybovat v horizontu šesti procent.

„Nejlepším artiklem zůstanou v celé České republice menší byty, nejlépe v cihlové zástavbě. Poptávka po nich stále převyšuje nabídku. Žádané budou také menší rodinné domky v dobrém stavu a s dobrou dostupností do měst s rozmanitou nabídkou pracovních příležitostí. Nesníží se ani poptávka po stavebních pozemcích v dobrých lokalitách,“ shrnul celorepublikový trend ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Petr Illetško.

Na opačné straně zájmu investorů jsou panelové byty. Jejich cena podle názoru většiny makléřů do budoucna neporoste. Stranou zájmu zůstávají také nemovitosti se špatnou dopravní dostupností, s omezenými pracovními příležitostmi a nerozvinutou občanskou vybaveností.

Vybrané oblasti České republiky jsou seřazeny abecedně:

BRNĚNSKO

V moravské metropoli a jejím okolí budou v příštím roce nejatraktivnější malé byty, pozemky pro rodinné domy a menší rodinné domky.

„Hlavně malometrážní byty se mohou stát dobrou investiční příležitostí při dalším pronájmu,“ uvedl Jan Hubený, manažer brněnské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ. Ceny těchto typů nemovitostí by podle něho v příštím roce mohly vzrůst až o dvacet procent.

Naopak investoři, kteří chtějí v realitách hlavně vydělávat peníze, by se neměli obracet k nemovitostem, jako jsou velké domy, dražší chaty či staré kanceláře. Z hlediska lokalit jsou přímo v Brně nejatraktivnější místa s dobrou dopravní dostupností do centra, dále okrajové čtvrti s množstvím zeleně či Masarykova čtvrť s prestižní adresou.

„Stabilně nejméně atraktivními lokalitami jsou panelová sídliště Lesná či Bohunice nebo oblasti s problematickou sociální komunitou, jako jsou ulice Cejl, Francouzská anebo Bratislavská,“ dodal Jan Hubený.

Co se týče okolí Brna, nejatraktivnější jsou lokality směrem na jih, východ a západ od Brna, a to díky dobré dopravní dostupnosti a přítomnosti dálnice nebo rychlostní komunikace.

ČESKOBUDĚJOVICKO

Na Českobudějovicku lidé prudce ztrácejí zájem o panelová sídliště. Vadí jim velká kumulace lidí, špatné parkování a hluk. Odhadovaný nárůst cen nemovitostí se v kraji pohybuje na úrovni šesti procent.

„Nejméně atraktivními lokalitami jsou panelová sídliště a pak také nemovitosti v zástavbě u záplavových zón,“ připustila Vladimíra Svobodová z českobudějovické pobočky AAABYTY.CZ.

V tomto jihočeském městě se pro příští rok nejzajímavějšími stanou investice do menších bytů, dále do bytových domů a také do pozemků pro výstavbu vlastního bydlení.

„Z hlediska lokalit jsou nejatraktivnější byty a domy v centru Českých Budějovic, rodinné domky či byty v pěkných okrajových částech s dobrou dostupností do centra či nemovitosti v okolí do 25 kilometrů od města,“ shrnula manažerka českobudějovické pobočky AAABYTY.CZ Vladimíra Svobodová.

Přímo v Českých Budějovicích patří k nejlepším lokalitám centrum města, Havlíčkova kolonie, Palackého náměstí a okolí, dále lokality jako Rožnov, Včelná a Rudolfov.

KARLOVARSKO

Na Karlovarsku se také potvrzuje trend, že nejatraktivnější jsou nové či kvalitně zrekonstruované menší byty.

„Za investičně nejzajímavější považuji momentálně byty střední velikosti kolem 70 metrů čtverečních – pokud možno po rekonstrukci, v bytovém domě v dobrém technickém stavu, nejlépe v osobním vlastnictví a v zajímavé a neproblémové lokalitě. Dále menší rodinné domky v okrajových částech větších měst,“ upozornil Jindřich Pěč, vedoucí karlovarské pobočky AAABYTY.CZ.

Naopak nejméně atraktivní zůstávají v nejmenším českém kraji byty v panelových domech a ve vesnicích se špatnou dostupností do větších měst. U rodinných domů hraje největší roli dobrý stav, domky ve špatném stavu jsou hůře prodejné. Atraktivita lokality je nejdůležitější co se týče zájmu o pozemky. Obecně ceny v kraji příliš prudce neporostou.

„Vzhledem k již dosti vysokým cenám v kraji a nepříliš příznivým vlivům, jako je například výše mezd či nezaměstnanost, bych neočekával nárůst vyšší než 10 procent, a to v závislosti na lokalitě. V měně atraktivních místech maximálně do pěti procent,“ uvedl Jindřich Pěč.

Co se týče konkrétních lokalit je v Karlových Varech velmi oblíbený Čertův ostrov, Vyhlídka či Tuhnice. Z hlediska lokalit mimo město je atraktivní Chodov a Ostrov – ceny jsou zde nižší než v Karlových Varech, ale přitom je do města dobrá dostupnost. Naopak malá poptávka je po nemovitostech v Doubí, Dalovicích či Sedlci.

KRÁLOVÉHRADECKO

Rovněž v Královéhradeckém kraji rostla poptávka po bytech a zajímavých rodinných domech tak, že by měla být pro investory zajímavá i v příštím roce. Nejvíce porostou ceny menších bytů v atraktivních lokalitách, rodinných domků k nastěhování či stavebních pozemků na lukrativních místech.

„Kvalitních pozemků ve městě a jeho blízkém okolí ubývá. Jejich ceny porostou až o 15 procent. Naopak ceny pozemků v neatraktivních městech se zvýší maximálně o pět procent. Co se týče bytů, nejlepší investicí jsou 2+1 v cihle, novostavby 2+kk či nové rodinné domy. V městě Hradec Králové jsou to i prvorepublikové vily, které mají architektonickou hodnotu,“ vysvětlil manažer královéhradecké pobočky AAABYTY.CZ Pavel Tichý.

Z hlediska lokalit v kraji zůstanou nejatraktivnějšími tradiční rekreační lokality, jako jsou Špindlerův Mlýn a okolí, dále Vysoká nad Labem – klidná a atraktivní lokalita s dobrou dostupností do Hradce – anebo Jičín, kde roste průmyslová zóna s mnoha pracovními příležitostmi.

„Naopak velký zájem není o Náchodsko, kde je málo pracovních příležitostí, Týniště nad Orlicí či Rychnovsko, které je dlouhodobě chudým krajem,“ shrnul manažer královéhradecké pobočky Pavel Tichý.

V Hradci Králové jsou nejatraktivnější „milionářská čtvrť“ Roudnička, Třebeš a Malšovice. Naopak velký zájem není o Březhrad, který má horší dopravní dostupnost, rušnou Benešovu třídu či Plácky v sousedství letiště.

LIBERECKO

Liberecko podobně jako Královéhradecko nezapře pověst významného rekreačního střediska. Mezi nejatraktivnější investice v příštím roce proto budou patřit menší chalupy v rekreačních oblastech Jizerských hor a Krkonoš. Zde se meziročně očekává nárůst v horizontu osmi procent. Mezi vyhledávané oblasti kraje patří také Český ráj.

„Naopak se příští rok zřejmě nevyplatí investovat do nemovitostí, jako jsou výrobní prostory se špatnou dostupností, obchodní prostory ve vyšších patrech, kanceláře v okrajové části města, velké byty na velkých sídlištích či nestavební pozemky. Malý zájem je i o byty v přízemí,“ popsal Luboš Koutník, vedoucí liberecké pobočky AAABYTY.CZ.

Mezi atraktivní nemovitosti patří dále obchodní prostory na pěších zónách měst, menší byty v dobrých lokalitách v centrech měst a také nájemní domy. V Liberci mají perspektivu nemovitosti v oblasti takzvaného Zlatého kříže, pak Harcov a okolí a také jih města. Málo oblíbené jsou lokality Semilska a Frýdlantska kvůli vysoké nezaměstnanosti a dále příhraniční oblasti s Polskem, kam je špatná dopravní dostupnost.

OLOMOUCKO

Na okraji zájmu se v příštím roce na Olomoucku ocitnou menší zemědělské pozemky, zahrady a chatky. Naopak investičně nejzajímavějšími by se měly stát byty, pozemky pro výstavbu rodinných domků i zajímavé pozemky pro komerční účely.

„Byty a bytové domy jsou zajímavé z hlediska výtěžnosti z pronájmu a neustále rostoucích cen. Očekáváme zhodnocení pět až osm procent. Také pozemků je nedostatek a zájem o ně roste, proto čekáme nárůst cen až desetiprocentní,“ upřesnil Igor Kohut, manažer olomoucké pobočky AAABYTY.CZ.

Za žádané lokality budou i pro příští rok považována města Olomouc a Prostějov, protože je zde dostatek pracovních příležitostí. Perspektivní je nakupovat nemovitosti v horských oblastech Jeseníků. Naopak nepříliš investičně zajímavé jsou lokality jako Šumperk, Jeseník či Mohelnice, kde je vyšší nezaměstnanost a navíc chybí infrastruktura.

„Ve městě Olomouc jsou nejatraktivnějšími místy Svatý Kopeček, Samotíšky či centrum Olomouce, protože to jsou příjemná místa pro bydlení. Naopak lidé moc nestojí o Hodolany, kde je průmyslová zóna, či záplavové oblasti Černovír a Klášterní Hradisko,“ vypočítal Igor Kohut.

Ceny nemovitostí na Olomoucku by měly v průměru růst o pět až deset procent.

OSTRAVSKO

Na Ostravsku by ceny domů, bytů i pozemků měly v příštím roce opět rychle růst, u některých typů nemovitostí až o pětadvacet procent. V průměru by se ale nárůst cen měl pohybovat na hranici 15 procent.

„Nejzajímavější jsou byty, pozemky a domy v atraktivních a žádaných lokalitách, tedy hlavně v centru Ostravy, Opavy a Frýdku-Místku, které se snadno a draho pronajímají. Zájem o tyto nemovitosti zvyšuje i jejich cenu,“ popsal Jan Šina, manažer ostravské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Domy a byty v atraktivních lokalitách slibují vysoký výnos z pronájmu. Ceny pronájmů těchto nemovitostí se příští rok zvýší v řádu procent. Co se týče méně atraktivních lokalit ve městě Ostrava jde o Dubinu a Přívoz. Naopak nejvíce klienti shánějí bydlení v centru, Porubě či Moravské Ostravě. Z hlediska celého regionu je nejméně populární Havířov-Šumbark či okolí ulice Dlouhá v Bruntále.

PARDUBICKO

Až o 20 procent by v roce 2008 mohly vzrůst ceny zemědělských pozemků, které byly dosud opomíjeny. „Zemědělské pozemky jsou už dlouho mimo zájem investorů kvůli zájmu o bydlení, ale myslím, že jsou podhodnoceny a čeká je růst. Důvodem jsou zejména rostoucí ceny výkupů za zemědělské produkty, jako je třeba pšenice,” řekl manažer pardubické pobočky AAABYTY.CZ Oldřich David.

Co se týče bytových nemovitostí by nejatraktivnější menší byty na atraktivních lokalitách v centrech okresních měst a pozemky pro výstavbu rodinných domů či bytů. V Pardubicích pak jsou k nákupu atraktivní i ubytovny.

„Ceny bytů by mohly vzrůst o 10 procent, stejně tak pozemky pro bytovou výstavbu. U cen rodinných domů k nastěhování očekáváme růst o 15 až 20 procent,“ dodal Oldřich David.

Na opačném konci zájmu investorů se ocitnou velkometrážní luxusní byty, o které kvůli ceně není zájem, dále pak starší rodinné domy určené k rekonstrukci a staré výrobní areály či kancelářské budovy.

Co se lokalit týče, ceny by měly růst hlavně v okresních městech, která byla investory dosud opomíjena. V Pardubicích stále více získávají na atraktivitě lokality jako Polabiny, Dubina či centrum města, a to díky zlepšující se občanské vybavenosti. Naopak pokles zájmu by mohl postihnout okrajové lokality jako Višňovka či Dukla, a to hlavně kvůli plánovanému rozšiřovaní letiště, s nímž tyto čtvrti sousedí.

PLZEŇSKO

Na Plzeňsku sázejí na deregulaci nájemného: nejvíce se vyplatí investovat do činžovních domů. Atraktivní zůstávají také byty a rodinné domy k nastěhování, dále pozemky pro výstavbu bydlení i pro komerční nemovitosti. Naopak nejhůře prodejné jsou pozemky bez inženýrských sítí, bez územního rozhodnutí či zahrady. V průměru se ceny nemovitostí na Plzeňsku zvednou o dvě až tři procenta.

„Z hlediska kraje jsou nejatraktivnějšími lokalitami Plzeň-jih, dále Rokycansko. Je tam dobrá dopravní dostupnost a pěkná krajina. Naopak nejméně vyhledávané jsou Nepomucko, Sušicko a Nýrsko, a to hlavně kvůli nedostatku pracovních příležitostí,“ popsala manažerka plzeňské pobočky AAABYTY.CZ Monika Piroháčová.

V Plzni jsou nejatraktivnějšími lokalitami Bory, Slovany a Košutka. Investovat naopak nemá smysl do čtvrtí jako Nová Hospoda, kde stojí průmyslová zóna, dále Vinice, kde je problematická sociální komunita, či Křimice s horší dopravní dostupností. Nejvíce v příštím roce porostou ceny stavebních pozemků přímo v Plzni, a to až o 12 procent, protože jich je nedostatek.

PRAHA A OKOLÍ

Metropole České republiky je už tradičně nejdražším městem ve státě. Nárůst cen nemovitostí v příštím roce se v průměru odhaduje v horizontu sedmi procent. V Praze bude podle odborníků stále trvat poptávka po takzvaných startovacích bytech – tedy po nemovitostech do 50 metrů čtverečních.

„Obdobné byty v cihlové zástavbě by mohly meziročně vzrůst až o devět procent. Naopak pokles očekáváme u zchátralých panelových domů na okraji metropole s komplikovaným spojením do centra. Komplikované je dnes už i spojení metrem, které trvá déle než 30 minut do centra. U takových paneláků v některých oblastech se dá pokles ceny během příštího roku odhadnout až na 10 procent,“ uvedl ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Petr Illetško.

Boom určitě čeká metropoli i z pohledu zájmu o rodinné domky. V Praze je velmi málo pozemků a je o ně extrémní zájem. Stěhování se do rodinných domků je navíc moderní – trend bude pokračovat. Zvýšení ceny rodinných domků se v příštím roce očekává v horizontu pěti procent. U pozemků bude nárůst ceny dokonce na hranici 10 procent.

STŘEDNÍ ČECHY

Středočeský kraj v posledních letech zažil prudký růst cen, který je dán především blízkostí hlavního města. Jen za letošek vzrostly ceny bytů a rodinných domů v průměru o dvacet procent. Příští rok nárůst nebude zdaleka takový, nicméně u některých typů nemovitostí by mohl dosáhnout i 15 procent.

„Vzhledem k vysokému růstu cen bytů v minulých letech nepředpokládám pro příští rok nárůst nad 10, maximálně 15 procent. To ovšem neplatí o bytech družstevních s nulovou anuitou, které by kupec pořídil bez použití úvěru. V případě následného převodu do osobního vlastnictví se cena může navýšit až o třicet procent. Dobrou výnosnost jde docílit nákupem pozemků, které jsou určeny pro výstavbu, nebo investicí do starší nemovitosti, která se rekolauduje například na obchod či restauraci. Zde ale hodně záleží na dané lokalitě,“ říká šéf kladenské pobočky AAABYTY.CZ Jan Vizner.

Atraktivními lokalitami z hlediska investic jsou velká města jako Kladno, Beroun, Benešov, Příbram, Kutná Hora či Kolín a samozřejmě lokality u Prahy a s dobrou dostupností do metropole. Zde je nejžádanější jih, jihovýchod a jihozápad. Nejvýnosnějšími investicemi jsou byty hlavně v cihlové zástavbě, nové či po rekonstrukci, a také pozemky.

„Příliš atraktivní stále není severozápad středních Čech, tedy Slánsko a Kladensko, moc zajímavé není ani Mělnicko. Tyto lokality jsou zatím z hlediska především Pražanů málo zajímavou adresou. Nicméně i zde se situace začíná měnit ve prospěch opomíjených lokalit, a proto právě nákup v zatím výrazně levnějších regionech může být velmi zajímavou investicí,“ doplňuje Jan Vizner.

I některé méně žádané lokality totiž začínají růst. Například ceny bytů a domů v Čelákovicích, kde se v souvislosti s průmyslovou zónou zvýšila nabídka pracovních míst, letos vzrostly až o třetinu. Lze tedy usuzovat, že dochází k postupnému objevování lokalit považovaných dosud za méně atraktivní.

ÚSTÍ NAD LABEM

V souvislosti s pokračující deregulací nájemného se jako nejlepší investice v Ústeckém kraji jeví nákup činžovních domů, a to ve všech větších městech. Stále se vyplatí kupovat i byty, rodinné domky a pozemky na zajímavých místech.

„Nejatraktivnější jsou stále byty v osobním vlastnictví. V poslední době je velmi zajímavé investovat v Chomutově. Stále je velmi zajímavé pořízení bytu v Teplicích, kde díky nízkým cenám lze úhradu splátek úvěru řešit pronájmem bytové jednotky. Určitě je i nadále zajímavá investice do pozemků, které jsou výhledově určeny k výstavbě,“ popsala situaci na Ústecku šéfka tamní pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ Kateřina Bilská.

Atraktivitě Chomutova pomáhá výstavba nové průmyslové zóny Triangl a s tím i nové pracovní příležitosti. Z hlediska lokalit v Ústí jsou investičně nejzajímavější Klíše, Severní Terasa, Střekov, Bukov a Všebořice. Co se týče celého kraje jde o okolí Roudnice nad Labem, Litoměřic a Lovosic – vzhledem k dálnici D8.

Lidé by si naopak měli rozmyslet vkládání peněz do nemovitostí v tradičně problémových lokalitách. Malý zájem je například o nemovitosti v oblasti Šluknovského výběžku, a to kvůli omezeným pracovním příležitostem.

VYSOČINA

Na Vysočině se očekává, že nejvíce by mohly vzrůst ceny pozemků určených pro zemědělskou výrobu – až o dvacet procent. I ostatní typy nemovitostí by ale mohly růst více než desetiprocentním tempem. Je to proto, že ceny v tomto kraji v poslední době nerostly takovými skoky jako ve zbytku republiky.

„Nejzajímavější jsou lokality jako Humpolec, Havlíčkův Brod a Jihlava. Je to proto, že je stále nedostatek vhodných nemovitostí k bydlení. V okolí těchto měst se také dost investuje a je zde dobrá dostupnost k dálnici D1, která hodnotu zvyšuje,“ vysvětlil šéf pobočkové sítě realitní kanceláře AAABYTY.CZ Martin Ďuriš.

Nejméně žádané jsou starší výrobní areály, staré rodinné domy k rozsáhlé rekonstrukci či naopak velké luxusní byty. Vyplatí se i investice do ubytoven nebo nemovitostí, které se na ubytovny dají přestavět.

ZLÍNSKO

Návrat k přírodě, tedy do lokalit dále od měst, to je trend dnešního Zlínska. Přesto i v tomto případě je důležitá dobrá dopravní dostupnost za prací. Proto největším investičním hitem pro příští rok budou pozemky v zajímavých lokalitách pro bytovou výstavbu či jednogenerační rodinné domy. V průměru porostou ceny nemovitostí na Zlínsku o 10 procent.

„Lidé hodně mění životní styl, navracejí se k přírodě a zjišťují, že jim tento styl života více vyhovuje. Do práce se dopraví většinou vozem. Kromě vesnic v okolí velkých měst jsou atraktivní rekreační a lázeňské oblasti jako Luhačovice, oblast Bílých Karpat, Hostýnských vrchů a Jeseníků,“ upřesnila Ludmila Lorencová, manažerka zlínské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Žádané jsou stále byty v cihlové zástavbě a atraktivních lokalitách velkých měst, menší zájem je o byty na panelových sídlištích. Investoři také nemohou čekat zhodnocení peněz při nákupu nemovitostí v okrajových vesnicích kraje či ve vzdálených vsích se špatnou dopravní dostupností. To se týká například lokalit od Uherského Hradiště směrem dolů či okolí Valašských Klobúk. Očekává se naopak zatraktivnění dlouho opomíjených dvougeneračních domů.

„V roce 2008 se již bude více objevovat potřeba dvougeneračního bydlení, zejména z hlediska úspory energií. Obchodování s dvougeneračními domy však bude ještě stagnovat, v našem kraji předpokládáme výrazný nárůst v roce 2009,“ říká Ludmila Lorencová.

Atraktivní z hlediska budoucích investic jsou také pozemky pro komerční výstavbu, zvláště v okolí benzinových pump či jiné infrastruktury.