Spočítejte si...

Zavřít

Zpětná hypotéka: draze zaplacené dožití

Pokud nemáte dědice, po vaší smrti váš majetek získá stát. Peníze si ale můžete užít už za svého života. Tzv. hypotéka naruby je přesně pro takové klienty.

V České republice je zatím jediná firma, která tento produkt nabízí. Zpětná hypotéka, neboli Renta z nemovitosti, jak FINEMO.CZ svůj produkt nazývá, je v podstatě hypotéka naruby. Dostanete úvěr, který je zajištěn vaší nemovitostí, ale oproti klasickému úvěru či hypotéce jej nesplácíte průběžně každý měsíc. Splacení dluhu je řešeno až po vaší smrti.

Podmínky zpětné hypotéky

Abyste dostali zpětnou hypotéku, musíte splnit následující podmínky:

  • Minimální věk 60 let.
  • V případě, že se do smlouvy zahrne více osob (např. manželé důchodci), platí tato hranice pro mladšího z klientů.
  • Všichni spoludlužníci musí být v den podpisu smlouvy svéprávní.
  • Musíte vlastnit nemovitost, kterou zajišťujete splacení úvěru.
  • Musíte v nemovitosti bydlet.
  • Nesmí na vás být uvalena exekuce. (Pokud se úvěrem nebude tato exekuce vyplácet.)

Společnost cílí výhradně na seniory od 60 let výše. Zakladatelé uvádějí, že cílem takového produktu je umožnit důchodci či důchodcům důstojné dožití v jejich vlastní nemovitosti, kterou by jinak z nedostatku financí museli prodat. Sami říkají, že tento produkt není pro každého.

Určité podmínky navíc musí splňovat i nemovitost, aby bylo možné ji smlouvou zastavit:

  • Musí se nacházet na území České republiky.
  • Nesmí k ní být vázány žádné majetkové spory ani jiné zástavní právo třetí osoby.
  • Nemovitost je dobře udržovaná a existuje předpoklad, že nedojde k výraznému poklesu její ceny.

Poplatky

Se sjednáním zpětné hypotéky se vážou i poplatky. Před vyhotovením smlouvy musíte zaplatit odhadce, který vaši nemovitost ocení. Za samotné sjednání hypotéky zaplatíte jednorázový poplatek 30 000 Kč. I za některé další úkony ale zaplatíte poplatky:

  • V případě jakékoli změny smlouvy na žádost klienta se zůstatek dluhu navyšuje o 10 000 Kč.
  • Za mimořádnou splátku zaplatíte poplatek 0,5 % z výše mimořádné splátky.

Výše úvěru podle věku

Výše úvěru, který výměnou za zástavu nemovitosti dostanete, se liší podle ceny nemovitosti, kterou tím zastavujete. Ta se určí pomocí bankovní metodiky, například prostřednictvím soudního znalce. Níže uvádíme přehled, kolik procent z odhadní ceny dostanete v rámci úvěru.

Věk klienta Průměrná výplata
60 let cca 10 %
70 let cca 20 %
80 let cca 40 %
85 let cca 50 %

Pokud tedy soudní znalec ohodnotí váš byt na 3 miliony korun a vám je 60 let, dostanete vyplaceno přibližně 300 000 Kč.

Problém může nastat u atypických nemovitostí. U venkovských stavení nebo zrenovovaných mlýnů je často rozpor mezi odhadní a skutečnou cenou. Je to způsobeno tím, že majitelé do rekonstrukce takových objektů vloží i několikamilionové částky, což se bohužel na zhodnocení stavby nepromítne. Například jste takový mlýn odkoupili za 2 miliony korun a ačkoli reálně jste do jeho rekonstrukce vložili 5 milionů korun, je stavba za tuto částku neprodejná a dle odhadní ceny nemusí dosahovat ani poloviny této částky.

Renta najednou, či postupně?

Společnost vyplácí rentu dvojím způsobem. Můžete buď dostat najednou celou částku úvěru, nebo si nechat měsíčně zasílat rentu jako přilepšení k důchodu. Lze i kombinovat oba způsoby. V případě té druhé možnosti ale dostanete více peněz.

Příklad:

Je vám 75 let a vaše nemovitost má hodnotu 3 miliony korun. V rámci úvěru si budete moci vybrat, zda chcete dostat 800 000 Kč na ruku, nebo pravidelně vyplácenou rentu ve výši 10 000 Kč po dobu 10 let. Tím byste dohromady získali 1 200 000 Kč.

Úročení

Úroky z úvěru jsou připisovány vždy na konci měsíce. Každý připsaný úrok se vypočítává pomocí měsíční úrokové sazby. Úroková sazba z úvěru je variabilní a každý rok bude upravována podle vývoje na finančním trhu. Zároveň nesmí klesnout pod minimální úrokovou sazbu, která činí 9,5 % ročně. To je sazba, jakou běžně mívají spotřebitelské úvěry. A například americká hypotéka má standardní úrokové míry v průměru o 2–3 % nižší.

Pokud by došlo k předlužení nemovitosti, resp. dlužili byste společnosti více, než jakou hodnotu má vaše nemovitosti, nebudou vaši dědicové muset shánět peníze navíc. FINEMO.CZ se veškeré částky nad rámec hodnoty nemovitosti vzdává. Ve smlouvě je přímo garantováno, že nebude požadováno při splacení úvěru více peněz, než kolik bude získáno z případného prodeje nemovitosti.

Vaše povinnosti

Spolu s uzavřením smlouvy a obdržením renty musíte plnit i některé povinnosti:

  • Řádně platit náklady spojené s užíváním nemovitosti (energie, plyn, kominíka atd.).
  • Platit pojištění nemovitosti a daně z nemovitosti.
  • Udržovat nemovitost, aby nedošlo ke snížení její ceny o více než 5 % (s vyloučením běžného opotřebení).
  • Neopustit nemovitost na déle než 6 měsíců.
  • Neprodávat, nepronajímat a nerekonstruovat nemovitost bez schválení věřiteli.
  • Umožnit pravidelné zjišťování stavu nemovitosti.
  • Okamžitě informovat věřitele o události, která má okamžitý vliv na hodnotu nemovitosti (požár, prasklé potrubí atd.).

Pokud v nemovitosti nebudete bydlet déle než 6 měsíců, začne se vaše situace řešit podrobněji. Pokud se jedná o dům, bude pravděpodobně problém s tím, že tam nikdo nežije a o dům se nestará, tudíž ztrácí na hodnotě. V případě, že se jedná o byt, není podle zakladatelů společnosti problém, i kdyby tam majitel nebydlel přes rok. Byt tím totiž nijak na hodnotě neztrácí.

Nemovitost prodat nemusíte

V případě zpětné hypotéky není potřeba, abyste svou nemovitost prodávali. Je pouze zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Po celou dobu trvání smlouvy je nemovitost ve vašem vlastnictví.

K prodeji nemusí nutně dojít ani po vaší smrti. Dědicové mohou zaplatit úvěr a nemovitost jim zůstane. Na to mají 6 měsíců od úmrtí. Pokud by přece jen k prodeji došlo, mohou jej organizovat dědicové a sami si vybrat, komu a za kolik ji prodají.

Pokud by společnost FINEMO.CZ zkrachovala, neměla by nastat situace, že o nemovitost či o rentu přijdete. Úvěrové smlouvy by byly pouze převedeny na nového majitele. Vaše smlouva by tím ale dotčena nebyla. Nový majitel smluv by pouze mohl být přísnější v posuzování plnění vašich povinností.

Produkt není pro každého

Zda je zpětná hypotéka výhodná, či nevýhodná, je na individuálním uvážení. Více peněz byste dostali, kdybyste nemovitost prodali a pořídili si jinou, která by lépe odpovídala vašim finančním možnostem. Nicméně ne každý je ochoten vzdát se známého prostředí a okolí, v němž žil několik desetiletí.

Česká národní banka dokonce vydala varování před zpětnými hypotékami. ČNB považuje produkt ‚zpětné hypotéky‘ za velmi rizikový, protože ten, kdo prodá nemovitost s příslibem budoucích plateb, může v případě úpadku poskytovatele zpětných hypoték přijít o vše – nemovitost i příjem, psali jsme v zářijové aktualitě.

Produkt zpětné hypotéky není neseriózní. Jeho podmínky jsou srozumitelné a jasně dané. Jsou to ale draze vykoupené peníze, jelikož úroky jsou oproti jiným půjčkám vysoké. Je tedy opravdu určen pouze těm, kteří jinou možnost nemají a na stáří se o ně nemá kdo postarat.

30 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 23. 11. 2015 13:56