Spočítejte si...

Zavřít

Ze snu o bydlení se snadno stane podvod

Ze snu o vlastním bydlení se může stát horor. Stavitelé bytů slibují i nadstandardní výnosy z pronájmu, realita je ale opačná.

Ceny nemovitostí rostou. Ukazuje se, že scénář, který jsme publikovali v článku 4 důvody, proč ceny nemovitostí porostou, se ukázal jako pravdivý.

Jaké jsou důvody pro růst cen nemovitostí?

  • Nejnižší úrokové sazby v historii: Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou na svých rekordních minimech s tím, že existuje další prostor pro pokles. V listopadu podle indexu GOFI došlo ke snížení průměrných úrokových sazeb na 2,43 %, což znamená, že hypotéky klesají už 12 měsíců v řadě. Prostor pro pokles hypoték stále existuje. Například v jiných zemích mají úrokové sazby u hypoték výrazně nižší. Čtěte více: Úrokové sazby u hypoték klesají. Budou za 1,5 % ročně? Nejvíce zlevňují 100% hypotéky, které nejspíše bude chtít ČNB omezit.
  • Nízké ceny stavebních prací: Ceny stavebních prací rostou jen pozvolně a bude podle odhadů trvat několik let, než se vrátí na hodnoty z roku 2007. Stavební firmy jsou efektivnější, nemusí své lidi přeplácet. Často ale také realizují stavební zakázky jen s nulovou marží, aby nemusely kvalitní lidi propouštět.
  • Oživení ekonomiky: Po stagnaci ekonomiky v minulém roce a propadu reálných příjmů nastává v tomto roce oživení. Hrubý domácí produkt (HDP) by měl vzrůst v minulém roce přibližně o 2,2 %  HDP s tím, že podobný vývoj také Česká národní banka (ČNB) predikuje pro rok 2015. Kromě toho reálné příjmy v minulém roce vzrostly.

Zjistit přesně, o kolik ceny rostly, je obtížné, jelikož u každého subjektu, který sleduje vývoj cen nemovitostí, se data liší. Developerské společnosti tvrdí, že růst cen nemovitostí dosáhl o více než 5 % v minulém roce. Pokud se podíváme na ceny těch nejmenších bytů 1+kk, které byly k dostání v roce 2012 i za méně než milion Kč, pak lze s takovým číslem souhlasit, malé byty skutečně výrazně zdražily. Oproti roku 2008 jsou však nemovitosti stále přibližně o třetinu levnější. Růst cen nemovitostí také potvrzuje index Hypoteční banky, podle kterého nejvíce rostou rodinné domy. Čtěte více: Ceny nemovitostí rostou, nejvíce rodinné domy

Kde se všude dá bydlet? Podívejte se na galerii: 

Pozor na miniaturní byty, velmi obtížně je pronajmete

Jak bylo uvedeno, zdražují především malé byty, které jsou atraktivní investicí, přinesou vám totiž nejvyšší výnos. Zatímco u větších bytů budete rádi, pokud dosáhnete výnosnosti kolem 2–3 %, malé nemovitosti vám v našem modelovém příkladu mohly vydělat i více než 5 %. K tématu čtete více: Jak správně pronajímat byt?

Situace se však od publikace článku změnila. S pádem úroků na spořicích účtech došlo k pádu ceny pronájmu u malých bytů. Malé byty také zdražily. Znamená to, že výnosnost malých nemovitostí výrazně poklesla. Někteří developeři vám však i přesto slibují nadstandardní výnosy u bytů. Autor se setkal se situací při prohlídce nemovitosti, kdy mu makléř sdělil, že u bytů s podlahovou plochou 23 m2 a cenou 1,4 mil. Kč lze dosáhnout výnosnosti „až 7 %“.

Cena se za malý byt v lepší lokalitě může zdát atraktivní, ale při přepočtu na metr čtvereční už to tolik výhodně nevychází. Za metr zaplatíte přibližně 60 000 Kč, což je značně nadstandardní cena. Je zcela nereálné, že takový byt (pokud se nenachází v centru Prahy), pronajmete za cenu 8100 Kč měsíčně.

Takto malý byt totiž neumožňuje rozumné bydlení a budete v podstatě rádi, pokud ho zvládnete pronajmout za více než 5000 Kč.  K rozumnému bydlení pro jednu osobu či pro pár je však potřeba minimálně 30 m2 s tím, že i v tomto případě budou muset improvizovat, aby se do takového prostoru vešli. Ani však u takového bytu nemůžete očekávat nájemné ve výši 8100 Kč.

Je nutné připomenout, že budete muset zaplatit také daň z pronájmu, která vám dále sníží výnos. Navíc je třeba počítat s pravidelným nájemným  „v ideálním scénáři“, pokud se u vás budou střídat nájemníci a mezitím bude byt prázdný, budete muset za něj platit jen poplatky, výnos tedy bude záporný.

widgety

Budete tak v podstatě rádi, pokud vám byt stabilně bude přinášet alespoň 3 % ročně. Pokud byt chcete koupit prostřednictvím dlouhodobého hypotečního úvěru, pak také vezměte na vědomí, že se situace může značně změnit – cena hypoték za 10 let může být někde zcela jinde, což znamená, že výnos z nemovitosti může být nižší než úrok na hypotéce.

Projekty jsou vyprodané měsíce dopředu, ze snu se může stát podvod 

Zajímavé také je, že se opakuje předkrizová situace u developerů, kteří mají vyprodané projekty několik měsíců, ale i roků dopředu. Místo reálných bytů si tak řada lidí kupuje jen „vizualizované sny“, které se ale můžou v některých případech změnit na horor. Pokud chcete koupit projekt, který se má dostavět až za několik let, pak si pečlivě zjistěte následující informace:

  • Kapitálová síla developera: Zjistěte si, zdali je developer kapitálově silný a jak své projekty financuje. Developer, který je závislý z velké části na bankovním financování, je mnohem více ohrožen. Na druhé straně ale s ním můžete velmi efektivně vyjednávat, neboť musí plnit určité prodejní kvóty, v tomto období můžete získat na nemovitost výraznou slevu. Pokud se však nemovitost vůbec dostaví.
  • Zkušenosti developera: Jedná se o nováčka na trhu bez zkušeností nebo silného hráče, který již několik projektů dostavěl? Pokud developer už nějaké projekty realizoval, pak na internetu najdete zkušenosti lidí, kteří v těchto bytech bydlí. Informujte se u nich, jak byli spokojeni s jednáním developera a s řešením případných reklamací. Překvapivě ani u velkých developerů nemusí být zkušenosti klientů ty nejpozitivnější.
  • Vizualizace a realita: Prohlédněte si vizualizace některých již dostavěných projektů a pak je jděte navštívit. Liší se příliš od reality? Odpovídají vizualizace z větší části skutečnosti nebo byly jen marketingovým lákadlem? Navštivte také místo, kde se bude realizovat vaše nemovitost.Ve vizualizacích totiž často nenajdete rušné komunikace, které vedou poblíž vámi kupované nemovitosti.

Anketa

Jak se podle vás budou vyvíjet ceny nemovitostí v příštích dvanácti měsících?

106 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 16. 1. 2015 11:02