Zažije Česko renesanci nájemního bydlení?

Nájemní bydlení je na ústupu

Mít kde bydlet je jednou ze základních životních potřeb každého člověka. Tento fakt svádí k představě, že na uspokojení této potřeby má každý člověk nejen právo, ale přímo nárok. Uspokojit by ho neměl nikdo jiný než stát. V dobách budování socialismu se této své role především ve městech zhostil formou přidělování dekretů k bytům a výstavbou panelákových sídlišť. Na koho státní, podnikový či jiný byt nevybyl, měl možnost získat cenově dostupné bydlení v rámci některého z bytových družstev.

Protože v socialistickém Československu oficiálně neexistovala chudoba, nemohli tu být ani bezdomovci. Stát se tedy o každého nebydlícího více méně postaral. Vrcholem hromadné bytové výstavby byl rok 1975, kdy bylo dokončeno přes 97 tisíc bytů. Ještě v roce 1990 to bylo téměř 45 tisíc bytů. O pět let později dosáhla bytová výstavba v již samostatném Česku svého dna, když bylo dokončeno necelých 13 tisíc bytů. Od té doby počet dokončených bytů mírně roste. Stále však ani zdaleka nedosahuje objemu z poloviny sedmdesátých let.

*) Včetně bytů v nástavbách a přístavbách; údaje z let 1993 – 1995 nejsou dostupné. Zdroj: ČSÚ

Před rokem 1990 se vlastnické bydlení omezovalo většinou jen na byty v rodinných domech. V bytových domech byly především byty nájemní. Změna nastala po zahájení privatizace družstevních, obecních a podnikových bytů a oživení bytové výstavby, které přinesla větší dostupnost hypotečních úvěrů. Na rozdíl od minulosti je většina nově postavených bytů ihned prodávána. Podle údajů Českého statistického úřadu tak bylo v roce 2005 prodáno téměř 75 % dokončených bytů (bez družstevní výstavby).

V průběhu patnácti let se tedy v Česku situace v oblasti bydlení převrátila naruby. Zatímco dříve většina městské populace bydlela v nájemních bytech, dnes je okolnostmi tlačena jen do vlastnického bydlení. Ukřivděni se přitom cítí být skoro všichni. Nájemníci kvůli tomu, že regulované nájemné rychle roste a to tržní neklesá. Majitelé domů kvůli tomu, že jim stát stále diktuje podmínky, za jakých smějí nakládat se svým majetkem. Lidé shánějící bydlení trápí růst cen bytů i úrokových sazeb u hypotečních ú­věrů.

Hlavním problémem zůstává deformovaný trh

Všechny zmíněné skupiny obyvatel přitom mají jasno o tom, co by měl stát dělat. Podle nájemníků v bytech s regulovaným nájemným by stát měl nájemné dále regulovat a chránit jejich práva. Dopady deregulace nájemného a uvolnění podmínek pro sjednávání podmínek nájmu bytů prý totiž mají drtivý dopad na velkou skupinu obyvatel. Otázka protiprávnosti státních zásahů do práv vlastníků domů a neutěšená situace občanů, kteří musí platit vysoké neregulované nájemné, anebo horko těžko splácet hypoteční úvěr, je naprosto nezajímá.

Majitelé domů tvoří podstatně menší skupinu občanů. To ovšem neznamená, že by stát proto mohl donekonečna omezovat jejich práva na svobodné nakládání se soukromým majetkem. Otázka ochrany nájemníků před sociálními dopady uvolnění trhu s byty naopak nemusí příliš zajímat zase je. Pokud ji stát potřebuje vyřešit, měl by tak učinit na svůj účet. V opačném případě se majitelé domů hodlají domáhat náhrady škody u Evropského soudu pro lidská práva. Jejich naděje na úspěch v tomto sporu přitom nejsou zrovna malé.

Nebydlící občané jsou na tom relativně nejhůř. Stát jim s řešením jejich bytové situace příliš nepomůže. Poskytuje sice zvýhodněné půjčky mladým rodinám, podporuje stavební spoření a do určité míry i hypoteční úvěry, ale o nijak zásadní pomoc se nejedná. Pokud zájemce o úvěr není z pohledu banky dostatečně bonitní, peníze od ní nedostane buď vůbec, nebo jen za podstatně horších podmínek. Alternativu v tomto případě představuje bydlení u rodičů, pronájem bytu s neregulovaným nájemným, nebo dokonce ubytovna.

V souvislosti s nájemním bydlením se hovoří o tržním nájemném. Nic takového ale v Česku kvůli deformacím podmínek nájemního bydlení neexistuje. Práva jedné skupiny nájemníků prozatím zůstávají chráněna příliš, práva druhé skupiny nájemníků naopak téměř vůbec, a to bez ohledu na majetkové a sociální poměry obou těchto skupin. Na trhu existuje uměle vytvořená poptávka po vlastnickém bydlení a potlačená nabídka nájemního bydlení. Výsledkem je nestabilita celého systému.

Kolik je v Česku nájemních bytů?

Odpověď na tuto jednoduchou otázku není vůbec jednoduchá. Neexistuje totiž žádná spolehlivá a aktualizovaná databáze, z níž by bylo možné tyto údaje vyčíst. Výjimkou jsou pouze byty v majetku obcí. Méně jasno je o družstevních bytech. Ty, které nebyly převedeny do vlastnictví členů družstva, lze nejen de iure, ale i de facto považovat za byty nájemní, byť v trochu zvláštním režimu. Zcela nepřehledná je pak situace v případě bytů vlastněných soukromými osobami. O způsobu jejich využití je možno jen spekulovat.

Poslední věrohodné údaje o počtech nájemních bytů, jejich zastoupení v bytovém fondu a struktuře jejich vlastníků vzešly ze sčítání lidu, domů a bytů provedeného v roce 2001. Po sedmiletém poměrně dramatickém vývoji jsou dnes tyto údaje jistě neaktuální. Jiné ovšem nejsou k dispozici. V publikovaných článcích a rozhovorech se často se jedná jen o odhady, přičemž nebývá zřejmé, z jakých podkladů vycházejí. Rozdíly mezi údaji uváděnými různými autory zpravidla nejsou nijak vysvětleny.

V aktuálně platné Koncepci bytové politiky, která byla schválena vládou v březnu 2005, je uvedena následující struktura bytového fondu: vlastnické bydlení 47 %, družstevní sektor 17 %, sektor obecních nájemních bytů 17 %, soukromý nájemní sektor 12 %. O zbylých 7 % bytů koncepce nehovoří. V komentáři Ministerstva pro místní rozvoj k zákonu o jednostranném zvyšování nájemného se uvádí, že deregulace nájemného se týká 760 tisíc bytů, což představuje zhruba 17 % bytového fondu.

Pro většinu populace začíná být vlastnické bydlení cenově nedostupné

Zmíněná vládní Koncepce bytové politiky si za cíl klade především zvýšení finanční dostupnosti bydlení pro obyvatelstvo. Veřejné prostředky přitom mají hrát spíše podpůrnou a doplňkovou roli. Klíčový význam při realizaci bytové politiky je přikládán soukromým finančním prostředkům. Vlastnické bydlení má být určeno zejména domácnostem s vyššími příjmy, u nichž se předpokládá přímá i nepřímá státní podpora úvěrového financování s využitím hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření.

V případě domácností se středními příjmy je předpokládána orientace především na družstevní a nájemní bydlení. Stát hodlá pomáhat bytovým družstvům a dalším subjektům, které budou tento typ bydlení stavět a poskytovat, prostřednictvím zvýhodněných úvěrů a dotací. O zajištění bydlení pro domácnosti s nižšími příjmy se mají postarat především obce, a to rovněž za podpory státu. Rozvoj neziskového nájemního bydlení pro sociálně slabé domácnosti má umožnit nový zákon.

Koncepce však bohužel zatím zůstává nenaplněna. Finanční dostupnost vlastnického i nájemního bydlení se pro většinu obyvatelstva spíše snižuje. Za cenu kolem 3 miliónů korun se dá v Praze pořídit starý panelákový byt 3+1 na sídlišti, nebo menší byt 2+kk v novostavbě. Měsíční splátka 3 miliónového hypotečního úvěru s třicetiletou splatností a úrokovou sazbou 5,5 % vychází na 17 tisíc korun. K tomu je potřeba připočíst náklady na služby a poplatky, daně, pojištění atd. To si rozhodně nemůže dovolit platit každá rodina.

Pronájem téhož bytu s neregulovaným nájemným vyjde zhruba na poloviční částku. To sice také není málo, ale zvládnout ji zaplatit je pro domácnosti se středními příjmy přece jen reálnější. Alternativa získání bytu z družstevní výstavby však pro ni prozatím neexistuje. Ještě hůř jsou na tom domácnosti, jejichž příjmy na zaplacení takto vysokého nájemného nestačí. Naprostá většina z nich má smůlu. Nájemní bydlení pro sociálně slabé domácnosti v Česku totiž stále naprosto chybí. Snad se to časem změní.