Spočítejte si...

Zavřít

Zastavěli jste sousedovi kus pozemku? Vše, co je pod stavbou, bude vaše

Nové znění občanského zákoníku vyřeší spory mezi sousedy. Přečtěte si o osmi změnách, které přinese nová úprava majitelům nemovitostí.

Nejdiskutovanějšími změnami jsou v souvislosti s nemovitostmi jistě ty, které přinese nová podoba katastrálního zákona. Tomu se budeme věnovat v příštím článku. Dnes se zaměříme na novinky, které přinese do oblasti nemovitostí přímo nový občanský zákoník (NOZ). 

Jak už jsme zmiňovali v předchozích článcích, přináší NOZ poměrně dost nových nebo naopak starých a znovuoživených pojmů. 

Vydržení

Vydržení známe i ze současného občanského zákoníku. Je to institut, který zakládá možnost vlastnického práva pro osobu, která je v dobré víře přesvědčena, že je vlastníkem. 

V praxi lze tento pojem vysvětlit třeba na příkladu, kdy koupíte nemovitost od nějaké osoby, které ale ve skutečnosti nepatří, protože předchozí vlastník prodal dům na základě neplatné kupní smlouvy nebo od ní bylo odstoupeno. Pokud vám tento neplatný vlastník nemovitost prodá, žijete v domnění, že jste se jím stali vy. 

Tato oblast zůstane zachována i v nové úpravě. Pokud budete v dobré víře přesvědčeni o vlastnictví nemovitosti po deset let, skutečně se vlastníkem stanete. Podstatné je, aby na počátku byl nějaký právní titul na jehož základě se domníváte, že jste se skutečně stali vlastníky, tedy například zmíněná (ač ve skutečnosti neplatná) kupní smlouva. 

NOZ však do této situace zavede pravidlo tzv. mimořádného vydržení. To znamená, že i když na počátku neexistuje právní titul, ale vy se z nějakého důvodu domníváte, že jste vlastníkem, za 20 let  se jím skutečně stanete i bez právního titulu.

Podstatná jsou zde i přechodná ustanovení, která říkají, že 20 let se počítá zpětně po vstupu NOZ v účinnost po uplynutí pěti let. To znamená, že pokud se účinnost NOZ neposune a nastane 1.1. 2014, tak 1.1. 2019 se veškeré držby za posledních 20 let zhojí. Pokud tedy někdo bude k 1. lednu 2019 už 20 let držet bez řádného titulu pozemek, o kterém se bude domnívat, že je jeho, stane se jeho vlastníkem, vysvětlil Petr Dobeš, partner v advokátní kanceláři TaylorWessing e|n|w|c advokáti

Úprava hranic pozemku

Další zajímavou problematikou je úprava hranic pozemku. NOZ říká, že pokud bude nejasná hranice pozemku, tak se upraví podle tzv. stavu pokojné držby, dle stavu tak, jak je pozemek uspořádán. V případě, že nebude možné hranice jasně stanovit o tom rozhodne soud podle slušného uvážení. (Tento pojem, který samozřejmě nemá jasnou definici, se pravděpodobně odvolává na soudcův zdravý selský rozum.)

Soud tedy dostane pravomoc pro případy, kdy se sousedé hádají o kus pozemku – například kvůli umístění plotu, rozhodnout, jaká hranice mezi nimi bude skutečně platit. 

Co je to pokojný stav?

Občanské právo poskytuje ochranu také tzv. pokojnému stavu. Jedná se o ochranu stavu, který byl vytvořen a nerušeně trval po takovou dobu, kdy už s ohledem na okolnosti můžeme hovořit o stavu pokojném. Tento stav přitom nemusí být v souladu s právem a může se jednat dokonce i o stav protiprávní. 

V případě zásahu do tohoto pokojného stavu se můžete domáhat ochrany u obecního úřadu a nebo pak také u soudu. Příslušný orgán pak může zásah do tohoto pokojného stavu zakázat nebo viníkovi uložit, aby obnovil stav předešlý.

Stavba bude součástí pozemku

V současnosti platí z pohledu stavby a pozemku pravidlo zavedené v 50. letech středním občanským zákoníkem, které praví, že stavba a pozemek jsou dvě různé věci. Pokud si tedy postavíte dům na cizím pozemku tak platí, že stavba patří vám, pozemek původnímu vlastníkovi a v případě sporu musí zasáhnout soud.

Nově bude platit, že stavba není věc, ale je součástí pozemku. Bude-li se převádět pozemek, převede se i stavba. Pokud si tedy postavíte stavbu na cizím pozemku bez vědomí vlastníka, tak se stavba stane součástí pozemku a vypořádání bude probíhat podle zvláštních pravidel, upřesnil Dobeš z kanceláře TaylorWessing e|n|w|c advokáti. 

Možnost stavět na cizím pozemku ale bude zachována na základě tzv. práva  stavby. (Právo stavby si podrobněji probereme v příštím článku zaměřeném na nový katastrální zákon.)

Přestavek

Další nový pojem, který řeší situaci, kdy postavíte dům na svém pozemku, ale z nějakého důvodu (například kvůli špatnému zaměření) se část stavby ocitne i na pozemku cizím. Podle nových pravidel by mělo platit, že stavba je součástí pozemku a část přesahující na pozemek vašeho souseda by tedy měla patřit jemu. 

Právě pro tyto situace se zavádí institut přestavku, díky němuž vy naopak získáte tu část pozemku, která se nachází pod vaší stavbou. Zákon dále upravuje pravidla pro vyrovnání náhrad za takto nabytý pozemek. Ta se odvíjejí například od toho, zda jste stavěli v dobré víře, že tím nijak nezasahujete na pozemek vašeho souseda nebo jestli jste si byli naopak vědomi toho, že už hranici jeho pozemku překračujete. 

Věcná břemena, služebnost a reálné břemeno

Věcná břemena zná i stávající právo. Jsou to práva, která váznou přímo na pozemku či stavbě a jsou jeho součástí. Přechází tak na vlastníka bez toho, aniž by ten s tím mohl něco dělat a jsou zapisována do katastru nemovitostí. (Nově toto bude platit pouze pro pozemek, protože stavba již nebude klasifikována, jako věc.)

Notoricky známé je například věcné břemeno chůze přes pozemek, cesty přes pozemek nebo umístění přípojky apod. 

NOZ tento pojem zachovává, ale vrací se k historickým pojmům „služebnost“ a „reálné břemeno“. 

Reálné břemeno je něco, co vlastníka nemovitosti zatěžuje tak, že musí něco vykonat. Typické reálné břemeno, které se nám vrací po sto letech do našeho práva, je tzv. výměnek, kdy se například otec dohodne se synem, že mu předá statek, ale syn mu na oplátku musí ročně dodat tři fůry dřeva atd., uvedl příklad Petr Dobeš

Služebnost je typ věcného břemene, které vlastníka nemovitosti zatěžuje pouze v tom smyslu, že musí něco strpět. NOZ je zásadním způsobem nemění, jen je upravuje mnohem podrobněji. Nově bude výslovně upravena služebnost inženýrské sítě. Dalším zavedeným věcným břemenem bude opora cizí stavby. Pokud si postavíte dům na hranici pozemku, můžete si se sousedem dohodnout, že váš soused si svůj dům o ten váš opře a vy tu opěrnou zeď budete muset udržovat, aby jeho dům nespadl. 

Zavede se například i služebnost okapu, kdy se můžete dohodnout se sousedem, že váš okap bude končit na jeho pozemku. Dalším pojmem je například právo na svod deštivé vody, kdy vy budete moci odvádět dešťovou vodu na pozemek vašeho souseda. 

Zajímavostí je také služebnost rozlivu, která bude praktická při dalších povodních. V praxi bude fungovat tak, že si například Povodí Vltavy bude moci dohodnout s nějakým vlastníkem pole zřízení služebnosti rozlivu, takže v případě povodní bude majitel pole muset strpět, že Povodí Vltavy zde například prokopne hráz a jemu se na pole rozlije voda za náhradu škod na jeho úrodě. Stát by tedy mohl tento institut do budoucna dobře využít, uvedl Dobeš

Dále zůstane zachováno právo cesty, bude ale také zavedeno tzv. právo průhonu, tedy možnost dohodnout si, že přes cizí pozemek budete moci hnát dobytek. Zavede se také právo pastvy, tedy na cizím pozemku se bude trpět pasení cizího dobytka, přičemž NOZ dopodrobna řeší i to, zda se započítávají i sající mláďata. 

Přídatné spoluvlastnictví

Institut spoluvlastnictví je dobře znám. Znamená, že určitá věc náleží v ideálním podílu několika osobám. Toto zůstává zachováno. 

Zavede se ale tzv. přídatné spoluvlastnictví. Jedná se o spoluvlastnictví věci, kdy spoluvlastnictví souvisí s vlastnictvím jiné věci. Jako příklad je možné uvést území, kde je postaveno dvacet rodinných domků, k nimž vede jediná cesta, která nepatří obci. Může se jednat třeba o případ, že cestu vybudoval developer, ale obec ji odmítá převzít. Nově bude možné, že se cesta převede do přídatného spoluvlastnictví vlastníků zmíněných nemovitostí, kteří ji používají, vysvětlilPetr Dobeš z advokátní kanceláře TaylorWessing e|n|w|c advokáti. 

Každý tedy podle něj dostane dvacetinu cesty a bude se muset podílet na její údržbě. Co je ale důležité, přídatné spoluvlastnictví bude souviset přímo s domy vlastníků. Pokud tedy v budoucnu budou převádět svůj dům na někoho jiného, tak automaticky převedou také podíl na té cestě. 

Tato změna bude velice praktická. Dosud bylo možné v takových případech zřídit klasické spoluvlastnictví. Pak zde ale figurovala zvláštní pravidla jako třeba předkupní právo, která situaci komplikovala. Spoluvlastnictví také nepřecházelo automaticky, ale muselo se samostatně převádět, zhodnotil novinku Dobeš.

Tím, že zde bude přídatné spoluvlastnictví, bude situace podobná případům, kdy má majitel bytu také podíl na společných částech domu. 

Rozhrada

Rozhrada je cokoli, co od sebe odděluje dva pozemky. Může to být plot, živý plot, zeď apod. Dosud problematiku oddělení pozemků rozhradou právní úprava neřešila. Některé sousední státy mají například zavedeno pravidlo, že každý soused staví plot napravo či nalevo od svého pozemku. Nic takového u nás nenajdete. Situace se bude řešit individuálně s přihlédnutím ke konkrétní situaci. Nově bude platit, že rozhrada je ve spoluvlastnictví a každý vlastník si ji v přiměřené části udržuje. Pokud tedy na hranici pozemků bude stát zeď, nebude se řešit, kdo ji v minulosti postavil, ale vlastníci hraničících pozemků ji budou mít napůl a musí ji každý ze své strany udržovat a pečovat o ni, řekl Dobeš.

V této souvislosti se zavádí i pravidlo, že stromy se nesmí vysazovat blíže než 3 metry od hranice pozemku. NOZ detailně upravuje také řešení známých situací, kdy větve sousedova stromu zasahují nad náš pozemek nebo komu budou patřit plody jeho stromu, spadnou-li na váš pozemek.

Změny u spoluvlastnictví

Novinky zavede NOZ i do samotného institutu spoluvlastnictví. Nově například zruší zákonné předkupní právo spoluvlastníků. Nyní platí, že pokud například pět spoluvlastníků vlastní nějakou věc a jeden z nich chce svůj podíl prodat, musí ho nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. 

Nově bude platit, že každý ze spoluvlastníků si může se svým podílem nakládat, jak chce a při prodeji cizí osobě nemusí tuto transakci nejprve konzultovat s ostatními. 

cestovko

Dosud také platilo, že pokud se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout, kterýkoli z nich může podat k soudu návrh na zrušení spoluvlastnictví. Soud ho pak musí na základě návrhu vypořádat. Pokud je možné věc reálně rozdělit, vypořádá se spoluvlastnictví touto cestou. V případě, že některý ze spoluvlastníků chce věc odkoupit, přikáže se věc za stanovenou cenu jemu. Pokud ji naopak nikdo z nich nechce, věc se vydraží a peníze se rozdělí. 

Takto se bude řešit situace i v budoucnu. Spoluvlastníci se ale budou moci nově také dohodnout, že se po 10 let nebude rozdělení spoluvlastnictví nikdo dožadovat. V případě, že se bude jednat o nemovitost, bude se toto muset uvést i do katastru nemovitostí. 

34 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 10. 7. 2013 11:54