Spočítejte si...

Zavřít

Zápisy v katastru nemovitostí vám pohlídají i banky

Nový občanský zákoník stanovuje, že zápis v katastru nemovitostí má přednost před skutečným stavem. Zápisy je proto třeba dobře hlídat. Lidem s hypotečním úvěrem v tom pomohou banky.

Nový občanský zákoník přinesl řadu změn, které se vás mohou bezprostředně dotýkat. Významnou proměnou prošel například katastr nemovitostí. Ten je novým občanským zákoníkem (NOZ) označen jako veřejný seznam, a proto se na něj vztahují zásady pro vedení veřejných seznamů, z nichž nejvýznamnější je zásada materiální publicity.

Co je psáno, to je dáno

Do konce roku 2013 platilo pravidlo, dáno mimo jiné převažujícími judikáty, že pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má skutečný stav přednost před zápisem v katastru nemovitostí. S příchodem NOZ se právní úprava obrací, respektive narovnává, do stavu, ve kterém byla zamýšlena, ale která vzhledem k nepořádku v evidenci před rokem 1993 těžko mohla být dodržována.

Ke slovu tak přichází právě materiální publicita, což je zásada, podle které lze údajům v katastru nemovitostí důvěřovat z hlediska jejich pravdivosti i úplnosti. Z toho vyplývá, že ten, kdo jedná v souladu se zápisy v katastru, jedná v dobré víře a nemůže doplácet na možnost, že zapsaný stav neodpovídá skutečnosti. Vždy je proto nutné vycházet ze zapsaných údajů, a například v případě nákupu nemovitosti se přesvědčit, zda prodejce je podle katastru nemovitostí skutečným vlastníkem, zda na nemovitosti nevázne břemeno, případně exekuce.

Pro kupující je vyjasnění závažnosti zapsaných údajů v katastru nemovitostí jednoznačně výhodou, protože jim při zachování základní míry opatrnosti a informovanosti v podstatě znemožňuje koupit nemovitost, o kterou by pak mohli přijít.

O to více se musí o stav věcí zapsaných v katastru nemovitostí starat majitelé nemovitostí. Pokud by totiž na katastrálním úřadě došlo ke změně údajů bez jejich námitky, znamenalo by to, že podle NOZ o nemovitost přišli. V případě, že dojde ke vkladu nového práva do katastru nemovitostí, zašle katastrální úřad majiteli oznámení o změně s novým výpisem z katastru nemovitostí. Původní majitel má jeden měsíc od doručení výpisu na to, aby úřad požádal o poznámku spornosti. Do 60 dnů od podání poznámky spornosti musí původní majitel podat žalobu na určení vlastnictví nemovitosti, jinak bude spornost vymazána. Jakmile původní majitel poznámku spornosti podá, je závazná i pro případného nového „nabyvatele v dobré víře“

Hlídači katastru

Aktualizováno

Pokud by došlo k situaci, že by původnímu vlastníku nemovitosti nebyl změnový výpis řádně doručen, prodlouží se lhůta z jednoho měsíce na tři roky. Na tříletou lhůtu se však raději nespoléhejte. Když byste se u soudu bránili argumentem, že vám nebyl řádně změnový výpis doručený, mohli byste se ocitnout v důkazní nouzi a výsledek takového sporu bude jednak značně nákladný, ale hlavně nejistý. Katastrální úřady o změně informují doporučeným dopisem do vlastních rukou s dodejkou, ale pro podvodníky není složité nechat přesměrovat vaši fyzickou poštu na jakoukoli adresu. Ve výhodě jsou ti, kdo mají zřízenou datovou schránku, protože ti se o změně dozví obratem právě přímo do datové schránky.

Chcete-li mít jistotu, že vám neunikne žádná změna vašich nemovitostí zapsaných na katastru, je lepší investovat do níže popsané služby sledování změn. Alternativou je zakoupit služby soukromých subjektů, resp. právníků, ale než začnete využívat všelijaké „hlídací psy“ a „strážce“ katastru, všímejte si, kdo za službami stojí a co vám za vaše peníze garantují. Nahlížet do katastru nemovitostí můžete bezplatně i sami přes internet (ale musíte na to stále myslet).

Služba sledování změn

Tato služba informuje nejenom o vyznačených plombách, které jsou jakýmsi avízem následných změn, ale i o těchto změnách samotných a dalších událostech: o provedení vkladu, provedení záznamu, či zápisu poznámky. A to na takovou adresu, jakou si uživatel zadá: buďto do datové schránky, emailem, nebo SMSkou.

Zřídit si tuto službu může každý, kdo je v katastru nemovitostí již zapsán, a to v následujících rolích (viz §19/3 vyhlášky):

  • vlastník (spoluvlastník),
  • zástavní nebo podzástavní věřitel,
  • oprávněný z věcného břemene,
  • oprávněný z předkupního práva  ujednaného jako věcné právo, nebo
  • oprávněný z práva zpětné koupě, oprávněný z práva lepšího kupce, nájemce nebo pachtýř.

Z článku Podvody v katastru nemovitostí pohlídá „hlídací pes“. Jak Funguje? Jiřího Peterky na serveru Lupa.cz

Jak se ke změnám staví banky?

Mnoho lidí si na pořízení vlastní nemovitosti bere hypoteční úvěr. Z toho titulu mají banky na nemovitost zástavní právo a měly by si své zástavy hlídat, aby o ně vzhledem ke změnám v NOZ nepřišly. V rámci implementace NOZ a s ním souvisejícími změnami na katastru nemovitostí přistupuje banka zodpovědně ke všem záznamům uvedeným na listu vlastnictví, říká Petr Plocek, tiskový mluvčí Unicredit Bank. Nebylo možné nezareagovat – jinak bychom už nic nezapsali. Změnily se texty zástavních smluv i proces vkladu a výmazu zástavního práva, dodává tiskový mluvčí Raiffeisenbank Tomáš Kofroň. Prakticky všechny oslovené banky do katastru nemovitostí v souvislosti s úpravami, které přináší NOZ, zapisují nová věcná práva a poznámky.

Klienti s hypotečním úvěrem mohou být ve větším klidu, protože je o nemovitost, na které vázne zástavní právo banky, jen tak nikdo nepřipraví. Na otázku, zda sledují v katastru nemovitostí nemovitosti, na které poskytly hypoteční úvěr, odpověděly všechny banky až na jednu kladně. Sledování nemovitostí nepatří k standardním postupům banky, uvedla tisková mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.  

Aktivní kontrola nemovitostí ze strany banky ale není vyloženě nutná. Stejně jako samotní klienti jsou také banky obyčejně informovány samotným katastrem nemovitostí, pokud by mělo dojít ke změnám v zápisu. Pokud je nemovitost zajištěním našeho hypotečního úvěru, pak je velmi nepravděpodobné, že by klienta o nemovitost někdo podvodem připravil . Pokud by někdo chtěl například zfalšovanou darovací smlouvou nemovitost převést na jinou osobu, pak katastr vyžaduje souhlas banky s převodem vlastnictví právě z důvodu, že na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch banky z titulu poskytnutého hypotečního úvěru. Banka by komunikovala s klientem a k podvodnému převodu by nedošlo, řekla pro server Měšec tisková mluvčí mBank Ivana Vejvodová.

widgety

Banky přesto doporučují, aby klienti stav věcí na katastru nemovitostí kontrolovali také sami. Pokud banka nalezne při kontrole nemovitosti nesrovnalosti, dotazuje se klienta a žádá ho o nápravu, uvedla tisková mluvčí GE Money Bank Milada Franek. Klient je se zjištěnými nesrovnalostmi v určité fázi konfrontován. Záleží na tom, v jaké je to souvislosti.  Zda jako poškozený, pachatel či spolupachatel, upozorňuje Ivana Vejvodová na důležitou skutečnost, že klient s hypotečním úvěrem se sám může pokusit o podvod.

Pokud by přes veškerou kontrolu ze strany klienta i banky došlo k podvodu, má dotyčný v dalším řešení silnou podporu banky, která se stejně jako on bude domáhat svých práv. Klient rozhodně nemůže být činěn odpovědným za to, že jiná osoba spáchala trestný čin. Klient má vůči bance oznamovací povinnost zejména v tom smyslu, aby sděloval vše, co má nebo může mít vliv na zástavu nebo na její hodnotu. Případy, kdy došlo k podvodu ve vztahu k nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky, se vždy řeší individuálně a ve spolupráci s klientem, říká Milada Franek.

21 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 24. 5. 2014 18:46