Spočítejte si...

Zavřít

Záludnosti hypoték. Naštvete banku a končíte

Hypotéka je složitým finančním produktem a hypoteční banky její pořízení nijak neulehčují. Hypotéky provází několik úskalí a ta si probereme.

Když bydlet, tak ve vlastním. Nízké úrokové sazby jsou velmi zdatným motivátorem k pořízení vlastní nemovitosti. Vždyť kdo by přece nechtěl úrokovou sazbu 1,89 % p.a., ne? Webinář pro finanční poradce, který v polovině března připravila společnost Broker Trust, probíral záludnosti finančních produktů. A my se nyní zaměříme na hypotéky.

Poplatky a poplatky

Víte, kolik platíte za hypotéku? Poplatky jsou častým problémem hypoték, a to až tolik, že vedly ke kauze účtovaných poplatků za vedení úvěru.

Neúměrně vysoké poplatky provázejí i mimořádnou splátku mimo období fixace, kupříkladu

  • 10 % z předčasné splátky nebo
  • 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace.

Naprostým „standardem“ je odlišný poplatek ve smlouvě a v sazebníku, ten banky pak vyjadřují jako individuální.

Účtování přemrštěných poplatků za předčasné splacení hypotéky by mohl zabránit nový zákon z pera ministerstva financí, které chce sjednotit současné právní ukotvení spotřebitelských úvěrů s připravovanou novou úpravou hypoték. Evropská směrnice, kterou chceme implementovat, ale umožňuje státu, aby bankám řekl, že nejsou oprávněny si účtovat poplatek za předčasné splacení hypotéky. Osobně jsem zastáncem toho, aby si ho nemohly účtovat. Můžeme se ovšem bavit o tom, že bankám vznikají náklady s předčasným splacením, a vymyslet mechanismus, jak to udělat, aby nešly do ztráty, řekl v rozhovoru pro deník E15 Martin Pros, jeden z navrhovatelů zákona.

Pozor rovněž na poplatek za mimořádnou splátku u tzv. floatové hypotéky (s variabilní úrokovou sazbou). V čem je záludnost? Některé banky jej mají uveden v sazebníku, některé jej uvádí pouze do úvěrové smlouvy. Je tedy třeba vždy číst konkrétní úvěrovou smlouvu, jelikož v této může být poplatek individuálně stanoven. Banky totiž dokáží u „bonitnějších“ klientů tento poplatek snížit, a to ve srovnání s jeho běžně uplatňovanou výší.

Potvrzuje se, že hypotéka je velmi individuální obchod a neměli byste se bát s bankami smlouvat. Obzvláště, když na trhu přibývá hypoték bez poplatku za mimořádnou splátku či za minimální poplatek. Nejen proto je velmi důležité nenechávat hypotéku na poslední chvíli, aby bylo na vyjednávání s bankou dostatek času.

Poplatky v oficiálním sazebníku banky nemusí být pro vás platné, banky umí stanovit individuální.

Hlídejte si datum. A pozor na to, jaké

Z praxe znám mnoho případů, kdy je datum fixace často dřív než datum podpisu smlouvy hypotéky. Důvod je prostý, o úrokové sazbě bylo rozhodnuto o dva měsíce dříve, než došlo k samotnému podpisu smlouvy o hypotéčním úvěru. Ale pro potřebu refinancování se musíte řídit datem, od kdy běžela fixace. Pokud jej prošvihnete, máte smůlu. Proto si datum fixace pořádně zaznačte v kalendáři a při potřebě refinancovat budete mít dostatek času. K tomu vám může pomoci i Hypobudíček.

Datum fixace a datum podpisu úvěrové smlouvy může být odlišné. Na refinancování myslete alespoň 3 měsíce předem.

Negative pledge. Bez souhlasu banky nezmůžete nic

Slova negative pledge znamenají zjednodušeně zákonné připuštění ujednání zakazujícího zřídit zástavní právo. Jinými slovy to mj. znamená, že nelze refinancovat hypotéku bez souhlasu a součinnosti původní banky. A to je problém.

Ještě v loňském roce stačil pro refinancování jen souhlas banky. Jenže nově se v katastru nemovitostí zapisuje zákaz zcizení a je tak potřeba větší součinnost, protože tento institut významně posiluje pozici banky. Pokud budete souhlasit se zákazem zcizení, budete v budoucnu odkázaní na milost a součinnost banky, pakliže se budete chtít z různých důvodů z hypotéky vyvázat. Může se pak stát to, že neseženete novou banku pro refinancování a neprodáte ani nemovitost. 

Pro refinancování tak nestačí jen písemný souhlas banky. Musíte od stávající banky nejprve získat písemnou žádost o výmaz zákazu zatížení zástavním právem a tu následně spolu s poplatkem 1000 Kč prostřednictvím návrhu na vklad výmazu podat na katastr. Až když je list vlastnictví nemovitosti „čistý“, lze podat nový návrh na vklad zástavního práva.

Tím se pravděpodobně dostanete do časových problémů, protože i kdyby banka souhlasila, katastr jej nebude moci provést dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní lhůty.

Banky se dušují, že jde jen o teoretickou možnost a v praxi se toto dít nebude. Varováním budiž působení stavebních spořitelen, které taky říkaly, že překlenovací úvěry je možné splatit kdykoli bez poplatků a braly to jako konkurenční výhodu, než změnily podmínky a jejich splacení buď okoření poplatkem, nebo vůbec neumožní.

Zákaz zcizení se zapisuje formou věcného břemena do katastru nemovitostí na list vlastnictví příslušné nemovitosti. To vám spolehlivě zkomplikuje případné refinancování u jiné banky.

A pronajímat můžete?

V zástavní smlouvě je uvedeno několik povinností týkajících se nakládání s nemovitostí. Některé banky vyžadují předchozí souhlas s jakýmkoliv pronájmem, některé jen pro nájemní smlouvy s délkou trvání delší než 1 rok. Dokud platíte včas splátky úvěru nebo vás někdo „neudá“, banka se o pronájmu nedoví. Stačí ovšem rozkol mezi zástavci (rozvod, rozchod atd.) nebo se sousedy a „udavač“ je na světě. A vy máte problém.

Naštvete banku a končíte

Některé obchodní podmínky obsahují nestandardní ustanovení. Jistěže se takové ustanovení bude pravděpodobně dotýkat jen zlomku případů, ale jakmile toto obchodní podmínky obsahují, vzájemnou důvěru lze definovat velmi široce a takovýto spor by pak pravděpodobně skončil u soudu. Pro vás je to znamení, že časem mohou nastat problémy, které z vašeho pohledu budou standardní, ale z pohledu banky naruší důvěru a ona vám úvěr zesplatní.

Jako příklad může posloužit následující ustanovení z jistých obchodních podmínek nejmenované banky pro poskytování hypotečních úvěrů soukromé klientely:

Berete na vědomí, že i některé další skutečnosti mohou být pro nás natolik závažné, že mohou vyvolat stejné následky jako porušení úvěrového vztahu. Dohodli jsme se, že za takovou jinou závažnou skutečnost budeme považovat, bez ohledu na příčinu jejího vzniku, kteroukoli z dále uvedených skutečností. Učiníme tak, pokud na základě našeho odborného názoru dojdeme k závěru, že by taková skutečnost mohla mít nepříznivý vliv na Vaši schopnost plnit dluhy a povinnosti z našeho úvěrového vztahu nebo na schopnost osoby poskytující zajištění plnit dluhy a povinnosti z titulu poskytnutého zajištění: zjistili jsme skutečnost, která narušila naši důvěru ve Vaši osobu, osobu poskytující zajištění nebo v setrvalý a řádný průběh našeho úvěrového vztahu.

Z takového ustanovení lze usuzovat, že i jakákoliv nepravdivá informace o vás, např. uvedená na sociálních sítích, může snížit důvěru banky, která by kvůli tomuto ustanovení mohla požadovat splacení hypotéky.

Definice vzájemné důvěry v obchodních podmínkách znamená chovat se slušně a nenaštvat banku. Čímkoli.

26 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 31. 3. 2015 13:57