Spočítejte si...

Zavřít

Změna: Za neplacení nájmu a nepřizpůsobivé chování jen přístřeší, ne náhrada bytu

Ačkoli jste jen nájemce, máte při výpovědi nájmu ze strany pronajímatele svá práva. Ta vám od listopadu zúží novela občanského zákoníku. Jak?

Má-li nájemce bytu, který dostal výpověď z nájmu z důvodů (dle ust. § 711a odst. 1 občanského zákoníku), pro jejichž uplatnění potřebuje pronajímatel přivolení soudu, právo na bytovou náhradu, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady. Je možno říci, že nájemce má dost času na to, aby si uvědomil vážnost situace, poznal svá práva a případně je i soudu bránil, i když ne třeba hned v prvotním nalézacím řízení.

Složitější, a to nejen z hlediska času, který má nájemce na řešení situace a obranu svých práv, je pozice nájemce, kterému končí nájem bytu v důsledku výpovědi pronajímatele. A to z důvodů, k jejichž uplatnění nepotřebuje přivolení soudu (ust. § 711 odst. 2 občanského zákoníku). Nároky nájemců v této situaci nadto s účinností od 1. listopadu 2011 zužuje novela občanského zákoníku (zákon č. 132/2011 Sb.), který jsme již probírali v souvislosti s razantní změnou úpravy přechodu nájmu k bytu. Čtěte také: Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzo už to nepůjde

Z judikatury

Úvaha o formě bytové náhrady nemůže mít místo v řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu – včetně jejího rozporu s dobrými mravy – neboť o bytové náhradě rozhoduje soud až v případném řízení o vyklizení bytu (srovnej rozhodnutí NS ČR spis. zn. 26 Cdo 4131/2008).

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3307/2009, ze dne 23. 11. 2010)

Výpovědní důvody

Bez přivolení soudu může pronajímatel vypovědět nájemci nájem:

a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

Z judikatury k výpovědnímu důvodu dle ust. § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku:

Výpověď pronajímatele z nájmu bytu bez přivolení soudu musí, krom dalších náležitostí, obsahovat dostatečně skutkově vymezený důvod výpovědi. 

Tomuto zákonnému požadavku pronajímatel v případě výpovědi podle ust. § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku nedostojí, jestliže ve výpovědi toliko odkáže na ust. § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku a uvede, že nájem bytu nájemci vypovídá „pro hrubé porušování dobrých mravů v domě“, skutkové vymezení okolností zakládajících citovaný výpovědní důvod však ve výpovědi nenabídne, a to ani – zprostředkovaně – odkazem na jinou listinu, v níž by bylo závadné jednání nájemce dostatečně určitým způsobem konkretizováno, a se kterou by měl nájemce objektivní příležitost seznámit se nejpozději současně s výpovědí z nájmu bytu. 

Lze jen dodat, že dostačujícím by bez dalších údajů nebyl pouhý odkaz na předchozí písemnou výstrahu pronajímatele jako hmotněprávní předpoklad výpovědi z nájmu bytu dané nájemci z důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku, neboť na hrubé porušení dobrých mravů v domě zakládající citovaný výpovědní důvod lze usuzovat pouze z jednání, které následovalo po doručení výstrahy nájemci (srovnej rozhodnutí NS ČR spis. zn.26 Cdo 4004/2008).

Jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, jako je tomu i v daném případě, je projevená vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev zaznamenán.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 2950/2009, ze dne 15. 7. 2010)

b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 – tedy nedoplatil tzv. kauci (od 1. 11. 2011 se slova „na účtu“ z formulace výpovědního důvodu v ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku vypouštějí, protože peněžní prostředky už nebudou muset pronajímatelé ukládat na zvláštní účet u peněžního ústavu, příslušným způsobem se mění v občanském zákoníku i ustanovení upravující skládání a doplňování kauce);

Z judikatury k výpovědnímu důvodu dle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku:

Výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku je naplněn až tehdy, dosáhne-li neuhrazený dluh na nájemném a platbách za služby v určitém (konkrétním) okamžiku prodlení nájemce s plněním jeho peněžitých závazků částky odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Pro účely naplněnosti citovaného výpovědního důvodu je tedy rozhodující výše nesplaceného dluhu na nájemném a úhradách za služby. Nelze proto usoudit na naplněnost výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku v situaci, kdy nájemce sice opakovaně nezaplatil měsíční platby nájemného a úhrad za služby, avšak takto vzniklý dluh nedosáhl (v době před dáním výpovědi z nájmu bytu) částky odpovídající trojnásobku uvedených plateb.

Přitom pro účely naplněnosti výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku je nerozhodné, že v této výši vzniklý dluh existoval již v době před účinností zákona č. 107/2006 Sb. (srovnej ust. § 7 zákona č. 107/2006 Sb.).

Výpovědní důvod upravený nyní v ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku je zjevně sankční povahy a jeho cílem je postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu, a to stejně jako tomu bylo u obdobně formulovaného výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 1 písm. d) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. Se zřetelem k povaze daného výpovědního důvodu nelze jeho uplatnění podmiňovat tím, že protiprávní jednání nájemce trvá i ke dni doručení výpovědi; rozhodné je, že k uvedenému dni nájemce hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájmu bytu.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 78/2010, ze dne 9. 12. 2010)

c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

Z judikatury k výpovědnímu důvodu dle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku:

 Na nájemcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali k bydlení pouze jeden byt (ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku), jestliže si svůj rodinný dům (který mají vedle nájemního bytu) pořídili pro rekreační účely a pro tyto účely ho (i po případné rekonstrukci) dlouhodobě užívají.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3482/2010, ze dne 10. 5. 2011)

Přečtěte si také: Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?

d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;

e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba (od 1. 11. 2011 není výpovědní důvod použitelný vůči nájemci, který dovršil 70 let věku).

Přečtěte si také: Zavraždil matku, ale v bytě může bydlet dál, přestože si to majitel bytu nepřeje

Místo náhradního ubytování dále jen pouhé přístřeší

Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit podle ust. § 711 odst. 4 občanského zákoníku (ve znění do 31. 10. 2011) do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady – náhradního bytu nebo náhradního ubytování. Dokud není bytová náhrada zajištěna, není povinen byt vyklidit a předat zpět pronajímateli.

Náhradním bytem je podle ust. § 712 odst. 2 občanského zákoníku byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Náhradním ubytováním se podle ust. § 712 odst. 4 občanského zákoníku rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce. Přístřeším se pak podle ust. § 712 odst. 5 občanského zákoníku (ve znění do 31. 10. 2011) rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.

Přečtěte si také: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze

Z judikatury k minimální výměře podlahové plochy náhradního bytu:

Pojem bytu není v českém právním řádu obecně vymezen. Jednotlivé zvláštní právní předpisy tento pojem vymezují vždy pro oblast své specifické působnosti. Při absenci výkladu pojmu v právních předpisech, jež mají povahu prováděcích předpisů k občanskému zákoníku, je nutné vyjít především z předpisů stavebních.

S účinností od 1. 7. 1998 do 26. 8. 2009 stanovilo ust. § 3 písm. h/, i/ (dříve l/, m/) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, že byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen; obytná místnost je část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2; pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2 (obdobná definice byla vtělena i do nové vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, jež nahradila vyhlášku č. 137/1998 Sb.).

Odvolací soud tedy postupoval správně, zkoumal-li v prvé řadě, zda se z hlediska vlastností nabízené bytové náhrady (zejména se zřetelem k rozměrům podlahové plochy garsoniéry) jedná alespoň o byt o jedné obytné místnosti. Jestliže odvolací soud zjistil, že zajištěná garsoniéra o podlahové ploše 11,03 m2 nesplňuje kritéria bytu, resp. ani bytu o jedné obytné místnosti, pak správně uzavřel, že tato zajištěná náhrada neodpovídá vykonávanému rozhodnutí, jež ukládá povinnost vyklidit byt do 15 dnů od zajištění náhradního bytu.

 (Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 20 Cdo 1742/2008, ze dne 17. 12. 2009)

Z judikatury k zajištění náhradního bytu formou podnájmu:

Náhradní byt nelze zajistit formou podnájmu. Jestliže oprávněný (pronajímatel) zajistí povinnému (nájemci) pro účely výkonu rozhodnutí vyklizením bytu toliko podnájem bytu, není tím zajištěn náhradní byt. Nelze dovodit závěr, že by podnájem bytu mohl být terminologicky podřazen „náhradnímu bytu.

Jestliže je povinnost vyklidit byt vázána na zajištění náhradního bytu, pak je tím ve shodě se zásadou formulovanou v ust. § 685 odst. 3 občanského zákoníku jednoznačně vyjádřen i záměr, aby ochrana, jíž nájemce požíval za trvání nájemního vztahu k vyklizovanému bytu, mu byla poskytnuta (zajištěna) i ve vztahu k bytu náhradnímu (byť vlastní kvalita náhradního bytu může být v závislosti na výpovědním důvodu odlišná).

(Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 20 Cdo 1115/2008, ze dne 17. 3. 2010)

Čtěte také: Podnájem obecního bytu není žádná jistota. Město vás může vystěhovat

Budou v nově napadených případech náležet náhrady?   

Při výpovědi bez přivolení soudu z důvodu dle

  • ust. § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku pro „porušování dobrých mravů v domě“ stačí poskytnout přístřeší,
  • ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku pro „hrubé porušování povinností nájemce, zejména neplacení nájemného a služeb za 3 měsíce“ stačí poskytnout přístřeší,

Z judikatury k určitosti výpovědi z nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku ve vztahu k otázce bytové náhrady:

Je nezbytné, aby pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu z důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku dostatečně určitým způsobem vymezil formu bytové náhrady, kterou se zavazuje nájemci zajistit, a to nejen pro účely naplnění obecného požadavku na určitost právního úkonu (tak, aby mohl typický účastník v postavení adresáta výpovědi z nájmu tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu odpovídajícím způsobem vnímat), nýbrž i z důvodu právní jistoty účastníků nájemního vztahu. Je tomu tak (také) proto, aby si nájemce nevytvořil mylnou představu o bytové náhradě, která mu přísluší (a mohl se případně rozhodnout, zda podá žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu).

Uvedl-li pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu z důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku, že nájemci jsou povinni byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po poskytnutí přístřeší, nemůže mít nájemce pochyby, že mu jako bytová náhrada náleží přístřeší a že se nemusí z bytu odstěhovat dříve, než mu bude toto přístřeší poskytnuto. I když tedy výpověď neobsahuje doslovně vyjádřený závazek pronajímatele zajistit odpovídající bytovou náhradu, je výkladem textu výpovědi (ust. § 35 občanského zákoníku) tento projev vůle pronajímatele bez rozumných pochybností zřejmý a tedy i dostatečně určitý.

Uvedl-li proto pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu z důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku, že „nájemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po poskytnutí přístřeší“, není výpověď neplatná ani pro neurčitost (ust. § 37 odst. 1 občanského zákoníku), ani pro rozpor se zákonem (ust. § 39 občanského zákoníku).

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4284/2009, ze dne 26. 1. 2011)

  • ust. § 711 odst. 2 písm c) občanského zákoníku pro „užívání více bytů“ stačí poskytnout přístřeší (jde-li však o rodinu s nezletilými dětmi, jsou-li pro to důvody hodné zvláštního zřetele, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, případně na náhradní byt; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž je vyklizovaný byt),
  • ust. § 711 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku pro „neužívání bytu“ stačí poskytnout přístřeší (jde-li však o rodinu s nezletilými dětmi, jsou-li pro to důvody hodné zvláštního zřetele, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, případně na náhradní byt; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž se nachází vyklizovaný byt),
  • ust. § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku pro „absenci zdravotního postižení“ se bytová náhrada ani přístřeší neposkytuje.

To platí podle právní úpravy účinné do 31. 10. 2011, od 1. 11. 2011 však vstupuje v účinnost nové pravidlo, že skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle ust. § 711 občanského zákoníku (tedy ve všech případech, kdy k výpovědi není třeba přivolení soudu), stačí při vyklizení bytu poskytnout jen přístřeší, které je nově definováno jako dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců. (Proto se také současně ruší shora citované ustanovení dosavadního § 711 odst. 4 o povinnosti nájemce vyklidit byt do 15 dnů po zajištění náhradního bytu nebo náhradního ubytování.)

Z judikatury ke kvalitě přístřeší při zdravotním postižení povinného (nájemce):

Má-li zajištění přístřeší pouze dočasný charakter a pouze překlenuje období následující po provedení vyklizení do doby, než si povinný opatří ubytování, nelze proto – se zřetelem k takto vymezenému účelu – klást na velikost a vybavení přístřeší stejné požadavky jako v případech, kdy bylo podkladovým rozhodnutím založeno pro vyklizovaného právo na náhradní byt nebo náhradní ubytování. 

Zdravotní stav povinného, resp. osob, jež s ním žijí ve společné domácnosti, nezvyšuje jeho nároky na kvalitu zajištěného přístřeší. 

Zajištěné přístřeší je vždy pouhým provizoriem do doby, než si povinný sám opatří řádné bydlení, které již kritérium vhodnosti z hlediska jeho zdravotního postižení či případného nepříznivého zdravotního stavu splňovat bude. 

Soudní praxe dovodila, že přístřeší musí dosahovat té kvality, aby realizací výkonu rozhodnutí nedošlo k porušení práva povinného na zachování jeho lidské důstojnosti. Z hlediska stavebně technického uspořádání musí být přístřeší způsobilé k celoročnímu bydlení, přímo osvětlené, větratelné, s možností přímého nebo nepřímého vytápění, se zajištěním přístupu k sociálnímu zařízení, byť společnému pro více uživatelů. Z hlediska hygienického musí být zdravotně nezávadné. 

(Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 20 Cdo 4628/2007, ze dne 16. 12. 2009)

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 31. 10. 2011 10:48
Zasílat nově přidané názory e-mailem