Spočítejte si...

Zavřít

Za neplacení nájmu a služeb za byt je po 3 měsících okamžitý konec

Když dříve nájemce neplatil nájem, musel mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a zajistit přístřeší. Od 1. 1. 2014 je výpověď bez výpovědní doby a jakékoliv náhrady.

Starý občanský zákoník (do 31. 12. 2013) stanovil v ust. § 711 odst. 2 písm. b), že v případě, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, může mu být ukončen nájemní vztah výpovědí. Výpovědní lhůta činila podle ust. § 710 odst. 2 tři měsíce. Skončil-li nájemní poměr u uvedeného důvodu, zajišťoval pronajímatel nájemci přístřeší, tedy dočasné ubytování do doby,  než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců (viz ust. § 712 odst. 5 původního OZ). Nájemce navíc nebyl povinen byt vyklidit, pokud podal ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a nebylo pravomocně skončeno soudní řízení o něm (viz ust. § 711 odst. 4). Proto bylo vystěhování neplatičů velmi problematické.

Vyklizení bytu do měsíce po výpovědi

Nový občanský zákoník je přísnější, když stanoví v ust. § 2291 odst. 1, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal zpět, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, přičemž považuje za porušování povinnosti nájemce zvlášť hrubým způsobem to, když nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců. Bytové náhrady se neposkytují.

Nájemce sice má právo podat podle ust. § 2290 návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, námitky proti výpovědi však již nejsou hmotně právní překážkou vyklizení bytu (srovnej ust. § 711 odst. 4 starého občanského zákoníku a ust. § 2290 nového občanského zákoníku).

I přes absenci ustanovení o odkladu vykonatelnosti povinnosti se vystěhovat z bytu v nové právní úpravě, na rozdíl od té dosavadní, očekávám, že soudy budou, aspoň zpočátku, k nájemcům vesměs shovívavé a nebudou k případnému návrhu pronajímatele ukládat povinnost byt vyklidit, dokud nebude řízení o přezkoumání platnosti výpovědi pravomocně skončeno. Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je jedinou obranou nájemce před neplatnou nebo neodůvodněnou výpovědí z nájmu. V případě, že by soudy k návrhu pronajímatele bez dalšího ukládaly povinnost byt vyklidit, ztratilo by řízení o oprávněnosti výpovědi smysl. Nájemce by se musel vystěhovat, i když by výpověď nebyla oprávněná, zbývala by mu pouze složitá možnost domáhat se případné náhrady škody.

Dále vybíráme důležité závěry z dosavadní soudní praxe ohledně uplatnění výpovědního důvodu neplacení nájemného a plnění za služby spojené s užíváním bytu, které platí i za účinnosti nového občanského zákoníku a jsou návodem, jak správně postupovat při uplatnění výpovědi z nájmu a případné obraně proti ní.

Jak má vypadat výpověď

Ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele dané z důvodu spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby, je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z něj bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; nestačí tedy, aby např. pouze uvedl, že, nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby ve výši odpovídající trojnásobku těchto měsíčních plateb, nebo že dluží na uvedených platbách konkrétní částku, uvedenou ve výpovědi, ale je třeba, aby specifikoval, z čeho se tato částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).

Musí začít prodlení za čtvrtý měsíc

Výpovědní důvod neplacení nájemného je naplněn až tehdy, dosáhne-li neuhrazený dluh na nájemném a platbách za služby v určitém (konkrétním) okamžiku prodlení nájemce s plněním jeho peněžitých závazků částky odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Pro účely naplněnosti tohoto výpovědního důvodu je tedy rozhodující výše nesplaceného dluhu na nájemném a úhradách za služby. Nelze proto usoudit na naplněnost výpovědního důvodu pro neplacení nájemného v situaci, kdy nájemce sice opakovaně nezaplatil měsíční platby nájemného a úhrad za služby, avšak takto vzniklý dluh nedosáhl (v době před dáním výpovědi z nájmu bytu) částky odpovídající trojnásobku uvedených plateb.

Nájemce, který nezaplatil nájemné za tři měsíce, hrubě porušil své povinnosti až v okamžiku, kdy se ocitne v prodlení s placením, byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý.

Výpovědní důvod neplacení nájmu je zjevně sankční povahy a jeho cílem je postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu. Se zřetelem k povaze daného výpovědního důvodu nelze jeho uplatnění podmiňovat tím, že protiprávní jednání nájemce trvá i ke dni doručení výpovědi; rozhodné je, že k uvedenému dni nájemce hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájmu bytu.

Výpověď musí být v souladu s dobrými mravy

Nájemci se někdy mohou bránit poukazem na to, že výpověď není v souladu s dobrými mravy. Nezaplatil-li nájemce bytu nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce výlučně z důvodu objektivně existující tíživé sociální situace a byla mu proto dána výpověď z nájmu bytu, avšak v době soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu dlužné nájemné uhradí a nadále nájemné řádně platí, není vyloučeno posoudit jednání pronajímatele, který nadále na výpovědi trvá, jako výkon práva, který je v rozporu s dobrými mravy.

Objektivní existence tíživé sociální situace a příčinná souvislost této situace s neplacením nájemného však musí být postaveny najisto; musí tedy být např. postaveno najisto, zda „důvodem pro neplacení nájemného ze strany nájemce nebyla … pouze liknavost nájemce a jeho bezdůvodné spoléhání na to, že mu nehrozí žádné nebezpečí či následky“.
Nepříznivá sociální situace nájemce, jejímž důsledkem bylo neplacení nájemného, však nemůže sama o sobě vést k závěru, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu daná právě pro neplacení nájemného, je v rozporu s dobrými mravy, neboť nepříznivé důsledky této tíživé situace nelze přenášet na pronajímatele, od něhož nelze spravedlivě požadovat, aby poskytoval nájemci bydlení bezúplatně.

Pro posouzení, zda výpověď pronajímatele z nájmu bytu daná nájemci z důvodu neplacení nájemného je či není v rozporu s dobrými mravy, je právně významná i okolnost, že nájemce ke dni rozhodování soudu nezaplatil pronajímateli dluh na poplatku z prodlení.

Okolnost, že pronajímatel nesplnil svoji povinnost odstranit závadu v bytě, nemůže sama o sobě vést k závěru, že výkon práva pronajímatele dát nájemci výpověď z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného, je v rozporu s dobrými mravy.

Ani závady v bytě neopravňují neplatit nájem

Neplacením nájemného je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši. Z žádného právního předpisu nevyplývá totiž možnost, aby si nájemce v případě nesouhlasu s výší nájemného sám nájemné snížil, případně jej dokonce neplatil vůbec. Placení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu náleží mezi základní povinnosti nájemce bytu. Splnění této povinnosti nelze přitom podmiňovat tím, zda pronajímatel plní svoji povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

Povinnosti platit nájemné není nájemce zbaven ani v případě, že pronajímatel nesplní svoji povinnost odstranit kvalifikované závady bránící řádnému užívání bytu. Ani v případě nesplnění povinnosti pronajímatele odstranit závady v bytě není nájemce oprávněn přestat platit nájemné (jinak řečeno ani tato okolnost jej nezbavuje povinnosti platit nájemné).

16 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 15. 6. 2014 11:56