Z paneláků se stanou ghetta, tvrdí developeři

Krize vedla k výraznému snížení cen nemovitostí

Ceny nemovitostí už klesají pomalu čtvrtým rokem a zdá se, že se trend ani v současnosti nemění. Přitom v roce 2007 to na žádnou krizi nevypadalo. Akcie společnosti Orco se prodávaly až od 3500 Kč a vyhlídky některých analytiků předpokládaly jejich nárůst až na 4000 Kč (viz také doporučení KBC z 3.4 2007). Od konce roku 2007 však zaznamenaly výrazný pokles, především kvůli postupnému splaskávání bubliny na trhu nemovitostí.

Ředitel společnosti Jean-Francois Ott ubezpečoval potenciální zájemce v roce 2008, že k žádnému poklesu cen nemovitostí nedojde a že to jsou jen plané spekulace novinářů. Emotivní vyjádření však prodeje Orca nenastartovaly a naopak se společnost ocitla ve výrazných finančních problémech.

V současnosti se akcie této společnosti prodávají za 37 Kč. Nejvíce však „zaplakali“ věřitelé této společnosti, kteří museli odepsat značné ztráty. Obdobně také skončila velká developerská společnost ECM, ale i celá řada menších hráčů, kteří nebyli schopní se přizpůsobit aktuálním podmínkám na trhu. 

Podle studie portálů www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz ceny nemovitostí poklesly a to velmi výrazně. Nejvíce byly podle studie zasaženy velké byty v dispozicích 3+kk, kde cenový pokles dosáhl kolem 30 %. Jedním ze způsobů jak developeři bojují s opatrností klientů a snahou nakupovat spíše menší byty je nabízení nízkonákladového bydlení.

Zdroj: realitycehy.cz

Vývoj cen nemovitostí v celé ČR

Ceny stavebních prací klesají

Nejvýrazněji se do cen nemovitostí projevuje právě cena stavebních prací. Ta vlivem současné krize a ochlazením poptávky poklesla podle ředitele společnosti CENTRAL GROUP Dušana Kunovského o 30 %. Stavební společnosti nyní bojují o každou zakázku. Před krizí jsme obeslali 15 stavebních společností a přišly nám jen 3–4 nabídky. Dnes když obešleme 15 stavebních firem, tak nám přijde 20 nabídek, uvedl Kunovský.

Podle Českého statistického úřadu nastal pokles cen stavebních prací meziročně v červenci o 0,5 %. Snižuje se také počet zahájených a dokončených bytů, viz také graf.

Zdroj: Český statistický úřad

Bytová výstavba v ČR

A budou ceny stavebních pracích klesat nadále? Stavební firmy jsou na hranici svých možností. Možná dojde k dalšímu zmražení cen, další snižování však nepředpokládáme, tvrdí Kunovský a dodává, jedině, že by došlo k výraznému poklesu cen stavebních materiálů, k čemuž ale už došlo v minulosti.

Šetří se však také ve kvalitě staveb a použitých materiálech? Naše standardy jsou stejné a máme ve smlouvách přesně definováno, z jakých materiálů se bude stavět. Na stavbu a dodržení všech standardů dohlíží naši lidé, uvádí Kunovský. 

A co když stavební společnost neplní technické normy v průběhu stavby? Stalo se nám také to, že jsme museli vypovědět smlouvy se stavební firmou a pokračovat ve stavbě s jinou společností, tvrdí. Podle něj se CENTRAL Group zajišťovat „neprůstřelnými“ smlouvami, ve kterých jsou uvedeny vysoké sankce v případě jejich neplnění.

Byty pod milion

Společnost CENTRAL GROUP také na tiskové konferenci  představila projekt Javorová čtvrť, který nabízí nové bydlení pod 1 milion Kč – cena nových bytů začíná na  950 000 Kč za byt o velikosti 26–31 m2. Vnitřní cena podlahové plochy začíná na 22 700 Kč za m2, průměrná dosahuje 30 700 Kč za m2.

Nižší cena podlahové plochy je však dána tím, že byt je veden jako ateliér, respektive nebytový prostor, ve kterém se nelze přihlásit k trvalému bydlišti. Velkou výhodou však je, že plátci daně z přidané hodnoty (DPH) mohou požádat o vrácení DPH (nejlépe v případě určitých investičních účelů).

Kunovský považuje současné normy pro byty jako velmi přísné: Pokud by se normy dodržovaly i v současnosti, pak by se nemohla postavit třetina Prahy – překračují se hlukové normy nebo okolní výstavba výrazně zastínila nemovitosti, tvrdí Kunovský.

Z panelových bytů se stanou ghetta, tvrdí Kunovský

Kunovský je také znám svou kritikou panelového bydlení. Sám přitom v panelovém bytě vyrostl. Podle něj končí pomalu životnost těchto staveb: Panelové byty byly stavěny na 30–50 let. Stavby jsou na hranici životnosti. Zateplení možná pomůže mírně snížit náklady na topení, neřeší to však nijak konstrukci stavby.

A skutečně se stanou z panelákových sídlišť ghetta, jak tvrdil v jednom z rozhovoru? Stalo se tak ve Francii a Německu a nevím, proč by Česká republika měla být výjimkou, myslí si Kunovský. Cena panelových bytů poklesla výrazně, podle něj však není pokles stále dostatečný: V našem novém projektu jsou byty levnější, než v okolních panelových bytech, tvrdí. Nesouhlasí ani s podporou vlády pro tento segment bydlení: My také žádnou podporu nedostáváme, nerozumím tomu, proč jí dostávají paneláky, dodal.

Bude poptávka po nízkoenergetických bytech?

Jedním z možných trendů v budoucnosti je stavění nízkoenergetických nemovitostí. Podle ředitele společnosti však po těchto bytech není dostatečná poptávka: Ze 100 našich klientů o nízkoenergetické standardy zajímají jen 1–2 lidé, uvádí. Podle něj je u nízkoenergetických staveb snížen komfort bydlení: Já osobně si nedokážu představit bydlení bez možnosti větrání a nutnosti používat řešení v podobě rekuperace, myslí si Kunovský.

Ceny nemovitostí v budoucnu?

V současné době je obtížné spekulovat, zdali ceny nemovitostí skutečně dosáhly svého dna či budou klesat nadále. Například podle společnosti M&M reality začínají ceny mírně růst. Vzhledem k příznivým cenovým podmínkám při koupi nemovitostí v posledních měsících evidujeme zvýšení prodejů o 15,5 % za 1. pololetí roku 2012 oproti roku 2011. Nyní je však situace na trhu s nemovitostmi dle našich očekávání stabilizována a vše se začíná pozvolna přibližovat k normálu, za který lze považovat cenové nastavení před finanční krizí. V dnešních dnech již pociťujeme začínající růstový trend, komentuje situaci Miroslav Jonáš z M&M reality a dodává, zejména u starších nemovitostí je dobře rozeznatelná silná tendence k intenzívnímu růstu cen, za poslední měsíce se cena zvedla až o 1,5 %.

Vzhledem k tomu, že nejspíše končí éra intenzivních poklesů cen nemovitostí a nejspíše lze očekávat jen stagnaci či mírný nárůst cen, pak nejspíše neprohloupí ten, kdo vyčkává, ale ani ten, kdo plánuje v dohledné době nemovitost nakoupit. Čtěte více: Jak se změní ceny bytů po zvýšení DPH? Koupit byt, nebo počkat?