Vzrostou ceny nemovitostí?

Ochranná lhůta
Obavy jsou dokonce tak vysoké, že čeští vyjednavači vyjednali sedmiletou ochrannou lhůtu, během které nemohou po vstupu do EU cizinci nabývat nemovitosti na území České republiky. Tvůrci se pravděpodobně domnívají, že se vstupem ČR do EU zřejmě na naše realitní agentury zaútočí mraky cizinců a vyženou svojí poptávkou ceny nemovitostí na astronomickou úroveň.

Na druhé straně je ale důležité zdůraznit, že cizinci mohou kupovat nemovitosti v České republice již dávno. Recept je jednoduchý. Strýček Frank z Frankfurtu založí v Praze obchodní společnost. Ta, jako česká právnická osoba, již může bez problémů skupovat české nemovitosti.

Takových firem po ČR operuje jistě dost, jenom se o nich mnoho nemluví. Takovýto způsob kupování nemovitostí cizinci je běžný a všeobecně známý. Lze tedy úspěšně předpokládat, že ten, kdo si nemovitost v Čechách opravdu chtěl koupit, ji už dávno má.

Efektivní trh
Efektivní trh pracuje s očekáváními. Má-li v současnosti trh informaci o tom, že cena nějakého titulu (např. pozemku) v budoucnosti vzroste, tato informace se promítne do jeho ceny již v okamžiku, kdy se tato informace na trhu objeví.

Zatímco se různí aktéři trhu ve svých očekáváních odchylují, očekávání celého trhu jako agregátu bývá relativně „přesné“. Nelze se domnívat, že by trh byl tak neschopný, že by nebyl schopen za několik let vstřebat informaci o eventuelním růstu cen nemovitostí při vstupu do EU.

Jinými slovy: uvolnění trhu s nemovitostmi v rámci EU se již do jejich současné ceny dávno promítlo. Mimochodem, žádné velké skoky v cenách nemovitostí po vstupu do EU nepotkaly ani ostatní nyní již členské země, které se něčeho podobného také obávaly (např. Španělsko).

Jak vzniká tržní cena…
Tržní cenu cenného papíru lze volně interpretovat jako současnou hodnotu jeho budoucích výnosů (ať už kapitálových, úrokových nebo jiných). A zde lze právě nalézt jednoduchou odpověď na to, proč by mohla cena českých nemovitostí zůstat pod úrovní cen nemovitostí v rámci EU.

Kupní síla obyvatel ČR je nižší než kupní síla obyvatel ostatních zemí EU. Nejsou tedy schopni platit stejně vysoké nájmy ve svých domech, jako je tomu v případě zemí EU. Současná hodnota budoucích příjmů plynoucích z domů v ČR je nižší a tudíž zůstane nižší i jejich cena.

Podobně je tomu v případě pozemků. Výnos z pozemků v ČR může pouze stěží dosáhnout výnosů z pozemků v EU, neboť čeští zemědělci budou relativně znevýhodněni nižšími dotacemi do zemědělství oproti svým kolegům ze zemí EU. U stavebních pozemků zas platí argument nižších výnosů z předchozího odstavce.

Rozdíl v cenách zůstane…
Zdá se tedy, že ceny pozemků mohou být závislé na strukturální politice EU. Každopádně skutečnost, že české nemovitosti ještě nějaký čas nabídnou svým vlastníkům nižší výnos než nemovitosti v Evropské unii, pravděpodobně udrží cenu našich nemovitostí pod cenou těch evropských ještě nějaký ten pátek.