Spočítejte si...

Zavřít

Vyplatí se sjednat hypotéku teď, nebo až po účinnosti nového zákona?

Měli byste se snažit sjednání hypotečního úvěru popohnat, nebo pro vás bude výhodnější si počkat na pravidla, která začnou platit od prosince?

Od prvního prosince do poskytování hypotečních úvěrů výrazně promluví nový zákon o spotřebitelském úvěru. Trh ale ovlivní i doporučení České národní banky ohledně hypoték s vysokým LTV. I když to banky moc přiznávat nechtějí, může dojít ke zdražení a mírnému zhoršení dostupnosti hypoték.

Zákon kohoutky moc neutáhne, regulace ano

Nový zákon o spotřebitelském úvěru dost výrazně dbá na posuzování úvěruschopnosti klienta. Pokud by poskytovatel úvěru dostatečně neposoudil vaši schopnost splácet, úvěr se zruší a vy ho musíte podle svých možností vrátit. Ovšem bez úroků. To je něco, co nebude žádná banka poskytující hypotéky riskovat.

Počty a objemy poskytovaných hypotečních úvěrů jsou v poslední době rekordní, nový zákon by mohl tento rozjetý vlak přibrzdit kvůli opatrnějšímu posuzování bonity. Většinou to banky připouští, ale jen opatrně a s tím, že zodpovědně bonitu posuzovaly už dosud a konkrétní dopady ukáže až praxe. Kromě toho ve vlastním zájmu samozřejmě chtějí půjčovat peníze dál.

Zhoršení dostupnosti hypoték zmiňují spíš v souvislosti s doporučením centrální banky k omezení stoprocentních hypoték. Více si přečtěte v článku Stoprocentní hypotéky (možná) došly. ČNB se jich bojí.

Výrazně vyšší negativní dopad týkající se dostupnosti hypoték bude mít nastavení nových pravidel ze strany ČNB týkajících se LTV, potvrdil serveru Petr Plocek, mluvčí UniCredit Bank.

Je možné, že v důsledku regulace ČNB dojde k poklesu až o 10–15 %, odhadl také Pavel Vlček z mBank.

Hypotéky bez dokazování příjmů a cizoměnové úvěry

Výrazněji se přísnější posuzování bonity může projevit u hypoték bez dokazování příjmů, kde se kreditní rizika obecně posuzují přísněji. V určitých případech, kdy dosud stačilo jen čestné prohlášení s výpisem z účtů, budeme zkoumat jak příjmovou, tak výdajovou stránku, uvedl Vlček.

Zákon se potenciálně může promítnout i do poskytování cizoměnových hypoték (cizoměnové ve smyslu, že úvěr je poskytnut v jiné měně, než v jaké jsou vaše příjmy nebo měla státu, kde bydlíte). Pokud by došlo k výraznému výkyvu kurzů, musí banka klientovi umožnit změnit měnu úvěru nebo přijme jiné opatření, kterým může být například předčasné splacení tohoto úvěru. Banky tento produkt proto přepracují nebo bude s ohledem na větší náročnost na monitoring a informační povinnost dražší, předpokládá Luboš Svačina ze společnosti Golem Finance.

Nám zatím banky změny v obecné rovině u těchto produktů většinou nepotvrdily, výjimkou je Expobank: Alternativní metody prokazování příjmů tak, jak byly nastaveny v minulosti, v podstatě nevyhovují požadavkům nového zákona na prověření úvěruschopnosti žadatelů. Tyto metody naše banka ukončí, ale vzhledem k našemu zaměření na speciální typ klientely budeme i nadále u skutečně bonitních klientů hledat individuální možnosti posouzení jejich příjmů, prozradila serveru mluvčí Alena Nováková.

Hypoteční úvěr si můžete sjednat i přes server Měšec.cz.

Dlouhé fixace

Nový zákon promluví i do prodeje hypoték s dlouhou fixací, jak nám potvrdila i Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky: Po účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru budeme muset omezit naši podporu dlouhých fixací, neboť nová možnost předčasného splacení úvěru bude znamenat, že pro banku přestanou být úvěry s dlouhými fixacemi smysluplné, uvedla s tím, že je dost pravděpodobné, že je před námi změna trendu v poskytování hypoték.

Vyženou zvýšené náklady sazby ze dna?

Asi nejostřeji sledovaným důsledkem z hlediska zájemců o hypotéky bude případné zvýšení úrokových sazeb. Zcela jistě dojde ke strukturální změně cenotvorby u specifických produktů, jako jsou hypotéky na pronájem, cizoměnové hypotéky, hypotéky s vyšším LTV nebo ty s fixací nad 5 let, které dnes banky prodávají pod cenou, nepochybuje Svačina.

Je jasné, že bankám v souvislosti s novým zákonem vzrostou náklady. Kromě toho se budou muset uskromnit s poplatky za předčasné splacení hypoték. Dá se očekávat, že část těchto nákladů budou chtít banky převést i na klienta. Do oblasti hypoték přichází v tuto chvíli tři novinky: omezení 100% hypoték, změna plátce daně z převodu nemovitosti a nový zákon o spotřebitelských úvěrech, který se může projevit i ve výši úrokových sazeb, kdy banky musí například počítat s předčasným splacením úvěru už při získávání finančních zdrojů pro úvěry. Na základě těchto vlivů čekáme postupný růst úrokových sazeb a stagnaci nebo mírný pokles objemu sjednaných hypoték, odhaduje Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny.

Pro peněženky spotřebitelů naopak hovoří fakt, že na trhu hypoték panuje tvrdá konkurence a rekordních objemů a počtů sjednaných hypoték se banky nebudou chtít jen tak vzdát. Je pravda, že pro banku bude řízení likvidity dražší a dojde k navýšení celkových nákladů na poskytování hypoték. Na druhou stranu na trhu panuje silná konkurence, která bude tlaky na zvýšení úrokových sazeb snižovat, potvrdil Zděnek Kovář z Fio banky.

Co bude lepší po prvním prosinci?

Dosud popisované změny hovoří spíš pro to si hypotéku pořídit ještě za starých pravidel. Od prosince ale začnou platit pro spotřebitele přívětivější pravidla například v rámci informační povinnosti, díky které by mělo být mnohem snadnější mezi sebou úvěry porovnat nebo se dozvědět více o subjektu, který úvěr poskytuje nebo zprostředkovává.

Jak už jsme zmínili, v případě předčasného splacení budou mít banky právo jen na úhradu účelně vynaložených nákladů, které jim vzniknou v souvislosti s předčasným splacením (u prodeje nemovitosti při splnění podmínek pro vznik sankce je poplatek za předčasné splacení limitován 1 % předčasné splátky, maximálně však 50 000 Kč). Poplatky se tak většinou výrazně sníží. Světlou výjimkou je Air Bank a Fio banka, které umožňují splatit hypotéku bez poplatku už nyní (vyjma situace, kdy ji převádíte do jiné banky).

V případě splacení z vážných příčin (úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita dlužníka či jeho partnera) nebo do 3 měsíců po sdělení návrhu nové sazby banky nebudou moci účtovat za předčasné splacení nic. Kromě toho budou muset umožnit bezplatnou splátku do 25 % celkové výše úvěru během měsíce před dnem výročí smlouvy.

Z dalších pozitivních novinek, které stojí za zmínku, je půlroční lhůta pro dlužníky, během které mohou prodat zastavenou nemovitost za tržní cenu, a tedy výhodněji než prostřednictvím dražby.

Dlužno dodat, že nový zákon bude platit pro všechny hypotéky. Tedy i pro ty sjednané před 1. prosincem (za rozhodný okamžik se pokládá podpis smlouvy), ale s tím rozdílem, že nová pravidla pro ně začnou platit po skončení fixace nebo po refinancování.

15 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 12. 11. 2016 15:59