Spočítejte si...

Zavřít

Vyplatí se pořídit si hypotéku, která vám neposkočí?

Seriózně vyhlížející pán sedící v autě tvrdí každý večer televizním divákům, že nejdůležitější je, aby jim hypotéka neposkočila. Propaguje tím Hypotéku s garantovanou výší splátky z dílny ČSOB. Jedná se o běžný hypoteční úvěr, ovšem s fixací úrokové sazby až na 30 let. Jistotu neměnné výše splátky ovšem klient nezíská lacino.

Krátkou nebo dlouhou fixaci úrokové sazby?

Tato otázka je stará jako hypotéky samy. Jednoznačná odpověď na ni přitom stále neexistuje. Krátká i dlouhá fixace úrokové sazby má své výhody i nevýhody. Delší fixace přináší klientovi jistotu neměnné úrokové sazby, tedy i výše splátek úvěru, což mu umožní lépe finančně plánovat. Na druhé straně ale musí počítat s vyšší úrokovou sazbou a nemožností úvěr nebo jeho část bez sankcí předčasně splatit.

Delší fixace se vyplatí v době, kdy úrokové sazby dosáhly svého minima a je předpokládán jejich dlouhodobější růst. Klient, kterému se podaří vystihnout takovouto situaci, vydělá, bude-li mít zafixovánu nižší sazbu, než by v budoucnu získal pro další (kratší) období fixace. Pokud však úrokové sazby neporostou nebo dokonce poklesnou, prodělá, protože bude platit bance víc, než by platil, kdyby si postupně sjednával kratší fixace.

Donedávna byla situace celkem jasná. Úrokové sazby po dlouhou dobu klesaly a mezi délkou fixace úrokové sazby a její výší platila přímá úměra. Vše se zkomplikovalo v polovině loňského roku. Úrokové sazby začaly rychle růst a jejich závislost na délce fixace postupně vymizela. Banky začaly klientům nabízet stejnou úrokovou sazbu pro jednoleté, tříleté i pětileté fixace. Pouze u delších fixací zůstaly sazby vyšší.

Před dvěma lety banky lákaly klienty na akční nízké úrokové sazby, které však nabízely jen pro první, zpravidla jednoleté období fixace. Tvrdily, že hypotéku zvládne splácet každý. Dnes většinou hrají na úplně jinou strunu. Klienty vyděšené krizí na finančních trzích a zprávami o zpomalení ekonomiky se snaží přesvědčit, že nejdůležitější je pro ně záruka, že jim úvěr nepřeroste přes hlavu.

<chart id=„10“></chart>

Rigidní nebo flexibilní hypotéku?

Banky při přesvědčování klientů o tom, že hypotéku zvládnou splácet i budoucnu, volí dvě různé taktiky. Některé z nich nabízejí hypoteční úvěry umožňující v určitém rozsahu měnit výši splátek prodlužováním nebo zkracováním doby splatnosti úvěru. Typickým příkladem je Flexibilní hypotéka Komerční banky nebo Ideální hypotéka České spořitelny, jejichž recenze přinesl Měšec přednedávnem.

ČSOB se vydala jinou cestou. Nabízí hypotéku s garancí neměnných vlastností od doby čerpání úvěru až do jeho splacení. Klient má možnost si při podpisu smlouvy zafixovat úrokovou sazbu, a tedy i výši splátky, na celou dobu splácení úvěru, resp. na dobu 10 – 30 let. De facto se tedy jedná o opak flexibilních hypoték umožňujících v průběhu splácení měnit jejich parametry.

Na tomto místě si neodpustím konstatování, že banky působící na českém trhu si se správností a přesností informací o svých produktech příliš starostí nedělají. ČSOB ve svých materiálech tvrdí, že Hypotéku s garantovanou výší splátky si lze sjednat na celou dobu trvání hypotéky. Ve skutečnosti je to ale na dobu 10 – 30 let. Splatnost hypotečních úvěru přitom ČSOB nabízí v širším rozmezí 5 – 40 let.

Tato nepřesnost je nejspíš zapříčiněna tím, že Hypotéka s garantovanou výší splátky sice má svůj vlastní název a ČSOB ji prezentuje samostatně, ale samostatný produkt to není. Jedná se jen o delší dobu fixace úrokové sazby k ČSOB Hypotéce, Hypotéce 2 v 1 a Hypotéce bez dokládání příjmů. U nich ČSOB prodloužila maximální splatnost až na 40 let, ale do Hypotéky s garantovanou výší splátky tuto změnu kupodivu nepromítla.

Prožíváte finanční krizi? Nezoufejte. Máme pro vás tip: investorův průvodce finanční krizí.

Dlouhodobá garance úrokové sazby není zadarmo

Každý rozumný člověk s normálně fungujícím pudem sebezáchovy, který uvažuje o sjednání hypotečního úvěru, se bez plánování neobejde. Pořídit si nemovitost na hypotéku totiž patří mezi nejvážnější životní rozhodnutí. Podpis smlouvy představuje závazek ke splácení třeba i několikamili­ónového úvěru po dvě nebo tři desítky let. Nebude-li dlužník schopen úvěr řádně splácet, snadno může přijít o střechu nad hlavou.

Není tedy divu, že zejména pro opatrnějšího zájemce o hypotéku může být nabídka garance neměnných splátek po celou dobu splácení úvěru zajímavá. Musí ovšem počítat s tím, že takováto garance pro něj rozhodně nebude zadarmo. Úrokové sazby u více než pětiletých fixací totiž vždy byly a nadále jsou vyšší. Banky si tak pokrývají rizika spojená s fixací sazby na velmi dlouhou dobu.

Hypotéku s roční, tří- nebo pětiletou fixací lze v ČSOB pořídit za 5,29 % (úvěr do 85 % ceny nemovitosti), resp. za 5,69 % (úvěr do 100 % ceny nemovitosti). Pro fixaci na 10 a více let má ČSOB stanovenu sazbu 5,69 % a 6,09 %. Rozdíl 0,4 % přitom rozhodně není zanedbatelný. V případě Hypotéky bez dokládání příjmů pak ČSOB úvěr poskytne jen do 50 % ceny nemovitosti s úrokovou sazbou 6,84 % při fixaci do 5 let a za 7,04 % při fixaci delší.

Ke cti ČSOB slouží, že uvedené úrokové sazby garantuje všem úspěšným žadatelům o úvěr. Méně chvályhodné je, že tyto sazby obsahují úrokový bonus 0,25 %, na který je nárok jen při splnění stanovených podmínek: 0,15 % lze získat za zasílání platu na účet v ČSOB a 0,10 % za uzavření 2 z 3 pojištění (domácnosti, nemovitosti anebo úvěru) u ČSOB pojišťovny. Úroková sazba bez těchto bonusů patří k těm vyšším na trhu.

Příklad pro úvěr 2 mil. Kč se splatností 20 let na pořízení nemovitosti s cenou 2,5 mil. Kč (úvěr ve výši 80 % ceny nemovitosti)
Fixace úrokové sazby do 5 let do 5 let 10 až 30 let 10 až 30 let
Úroková sazba 5,29 % (vč. bonusů) 5,54 % (bez bonusů) 5,69 % (vč. bonusů) 5,94 % (bez bonusů)
Výše splátky při splatnosti úvěru 20 let 13 522 Kč 13 803 Kč 13 973 Kč 14 259 Kč
Celkem zaplaceno bance 3 245 280 Kč 3 312 720 Kč 3 353 520 Kč 3 422 160 Kč

Zdroj: ČSOB, výpočet autora

Omezená možnost předčasného splacení

Kromě vyšších úrokových sazeb hlavní nevýhodu při jejich zafixování na dlouhou dobu představuje notně omezená možnost předčasného splacení úvěru. Přesněji řečeno: úvěr může dlužník předčasně splatit kdykoliv, ovšem někdy jen za cenu vysokých sankčních poplatků. Nejenom klient, ale i banka totiž musí dlouhodobě plánovat a každé nedodržení sjednaného splátkového kalendáře pro ni znamená zbytečnou komplikaci.

Konkrétní podmínky pro mimořádné splátky úvěru bývají upraveny úvěrovou smlouvou. Obecně však platí, že hypoteční úvěr lze bez sankčních poplatků splatit vždy jen na konci období fixace úrokové sazby. Klient totiž s podmínkami, které mu úvěrující banka nabídne pro další období fixace, nemusí souhlasit. Proto musí mít možnost úvěr splatit. Pokud si ale zvolí dlouhou fixaci, o možnost bezsankčního splacení úvěru zpravidla přichází.

ČSOB jako jednu z výhod své Hypotéky s garantovanou výší splátky uvádí možnost jejího předčasného splacení za výhodných podmínek. Tato výhodnost je však relativní. V případě, že si klient sjedná konkrétní termín a výši mimořádné splátky přímo ve smlouvě o poskytnutí úvěru, ČSOB mu naúčtuje poplatek ve výši 1 % z výše předem sjednaných mimořádných splátek. Osobně se domnívám, že by si banka v takovémto případě neměla účtovat nic.

Ještě výrazně dražší je mimořádná splátka, kterou klient při uzavření smlouvy předem nenahlásil. Bude-li chtít splatit méně než 50 % z původně sjednané výše úvěru, bude smluvní pokuta činit 15 % z výše mimořádné splátky. Bude-li chtít splatit víc, smluvní pokuta bude činit 25 % z výše mimořádné splátky. O skutečné výhodnosti těchto podmínek z pohledu klienta by se asi dalo s úspěchem pochybovat.

Svoji vysněnou nemovitost nebo dům můžete najít v naší sekci reality.mesec.cz

Jistota, která se nevyplatí

Kromě výše uvedené možnosti „předčasného splacení za výhodných podmínek“ ČSOB u své Hypotéky s garantovanou výší splátky uvádí dalších pět výhod. V podstatě se ale jedná jen o opakování stále stejné myšlenky: garance neměnné výše splátky úvěru po celou dobu jeho splácení umožní rodině lépe finančně plánovat, což je výhodné zejména v době rychlého růstu cen, mezd a úrokových sazeb.

Tato myšlenka je v zásadě správná, i když má dost vážnou trhlinu. Výhodu dlouhodobého plánování v horizontu několika desítek let prakticky nelze využít. Ve hře je totiž spousta různých faktorů, jejichž dlouhodobý vývoj nelze přesněji odhadnout. Navíc tato výhoda jenom stěží převáží podstatnou nevýhodu vyšší úrokové sazby a omezené možnosti předčasného splacení úvěru.

Je diskutabilní, zda extrémně dlouhá fixace úrokové sazby má smysl. Každý, kdo z opatrnosti zvažuje fixaci úrokové sazby na celou dobu splácení úvěru, by měl pouvažovat třeba o tom, zda bude mít pokryta rizika výpadku příjmů z důvodu nemoci nebo ztráty zaměstnání nebo zda se jeho životní a finanční situace nemůže změnit i z jiných důvodů. Garance dlouhodobě neměnné výše splátky totiž sama o sobě bezproblémové splácení hypotéky nezaručí.

Banka Nejdelší nabízená doba fixace úrokové sazby Úroková sazba
ČSOB 30 let gar. 5,69 % *)
Hypoteční banka 30 let od 5,69 %
Česká spořitelna 20 let banka sazbu neuvádí
Unicredit Bank 20 let banka sazbu neuvádí
LBBW Bank 20 let od 4,99 %
Komerční banka 15 let od 4,99 %
Raiffeisenbank 15 let od 5,74 %
Wüstenrot 10 let gar. 5,85 %

*) Sazba po započtení úrokových bonusů; Zdroj: Sazebníky bank

Anketa

Jakou fixaci úrokové sazby pokládáte za optimální?

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 24. 10. 2008 14:16