Spočítejte si...

Zavřít

Vlastníte nemovitost? Pak si hlídejte katastr

Nový občanský zákoník a katastrální zákon měly přinést právní jistotu do nemovitostních vztahů. Podívejte se, jaké změny v katastru přinese 1. leden 2014.

Snad již každý zaregistroval, že od ledna 2014 vstoupí v účinnost nový občanský zákoník a spolu s ním spousta dalších souvisejících právních předpisů. Každý, kdo vlastní nemovitost, by měl pozornost zaměřit také na novou právní úpravu katastru nemovitostí. Oproti současnému stavu se zde objevuje mnoho novinek, které mohou nejednoho vlastníka překvapit. Tento článek si klade za cíl seznámit čtenáře se základními změnami v katastru nemovitostí.

V současnosti platí pro katastr nemovitostí dva zvláštní zákony – zákon
o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (zákon o zápisech)
a zákon o katastru nemovitostí České republiky. I přesto je v oblasti právní úpravy katastru mnoho nejasností, přičemž ne vždy soudní judikatura přispívá ke zvyšování právní jistoty a často působí i kontraproduktivně.

Katastr jako veřejný seznam

Katastrální zákon označuje katastr nemovitostí za veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitostech. Tato nenápadná věta úvodního ustanovení způsobuje snad největší změnu v polistopadové éře katastru nemovitostí. Díky tomu se totiž na katastr vztahují zásady pro vedení veřejných seznamů uvedené v novém občanském zákoníku, z nichž nejvýznamnější je tzv. zásada materiální publicity. 

Za vše může materiální publicita

Sousloví materiální publicita se zejména v poslední době stalo velmi skloňovaným při jakékoliv zmínce o novém katastrálním zákonu. O co jde? Materiální publicita je zásada, na jejímž základě můžeme údajům v katastru nemovitostí důvěřovat, a to jak z hlediska úplnosti, tak pravdivosti. To je pak významné z hlediska prodeje či jiných právních jednání, jejichž předmětem je nemovitost zapsaná v katastru.

Zásada se dá vyjádřit slovy, že ten, kdo jedná v souladu se zápisem v katastru, je v dobré víře, a nemůže mu být k tíží, pokud zapsaný stav neodpovídá skutečnosti. Na první pohled se může zdát, že nejde o žádnou novinku, neboť již současný § 11 zákona o zápisech říká, že „kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti“. Soudní judikatura však tuto materiální publicitu omezila s odkazem na nepořádek v evidenci před rokem 1993. Ačkoliv Ústavní soud tuto zásadu vždy zastával, základní funkce katastru tím byla narušena.

Od ledna 2014 nebude nikoho omlouvat neznalost zapsaného údaje. Pokud tedy budete kupovat nemovitost, řádně si prověřte v katastru, zda nemovitost opravdu kupujete od vlastníka, nevázne na ní žádné břemeno či exekuce. Jednoduše řečeno, co je v katastru zapsáno, platí, naopak co zapsáno není, neexistuje. Budete-li vycházet ze zapsaných údajů, právo vám poskytne ochranu v podobě dobré víry.

Ochrana vlastníků aneb hlídejte si katastr

Zvýšená ochrana však nebude sloužit pouze novým nabyvatelům, ale také současným vlastníkům nemovitostí. V případě vkladu nového práva do katastru nemovitostí totiž příslušný katastrální úřad zašle oznámení o změně mj. také původnímu vlastníkovi spolu s novým výpisem z katastru nemovitostí (tzv. změnový výpis). Tak učiní i v případě, že je původní vlastník zastoupen na základě plné moci. Původní vlastník má pak lhůtu jednoho měsíce od doručení změnového výpisu na to, aby katastrální úřad požádal o zápis poznámky spornosti. Do dvou měsíců od zápisu poznámky pak musí původní vlastník podat k příslušnému soudu žalobu, jinak katastrální úřad poznámku spornosti vymaže. Jako pojistku dává zákon možnost sdělit katastrálnímu úřadu své telefonní číslo či e-mailovou adresu, na kterou pak úřad zašle informace o změně právních poměrů.

Pro případ, že by původnímu vlastníkovi nemovitosti nebyl změnový výpis řádně doručen, prodlužuje se lhůta z jednoho měsíce na tři roky. Všem vlastníkům nemovitostí zapsaných v katastru tak lze důrazně doporučit zkontrolovat alespoň jednou za tři roky stav zápisu.

Kde je moje budova a proč může být právo nemovitost?

Se změnou v zápisech je nutné upozornit také na odlišné chápání věcí v novém občanském zákoníku. Pokud tedy bude k 1.1.2014 stejný vlastník pozemku i stavby, stane se taková stavba součástí pozemku. V katastru se tato změna projeví tak, že údaj o stavbě nebude již samostatně evidován, ale bude uveden na listu vlastnictví, na němž je zapsán pozemek, a to v části B. Předmětem samostatné evidence však zůstanou budovy, které nejsou součástí pozemku nebo práva stavby.

Protože věcí bude vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí, je nutné také právo chápat jako věc. Ustanovení § 498 nového kodexu pak za nemovité věci označuje pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovitá prohlásí zákon. Právo stavby je pak prohlášeno za nemovité v části třetí nového občanského kodexu. Zjednodušeně jde o věcné právo stavebníka, mít na povrchu či pod povrchem pozemku stavbu, ať již zřízenou či dosud nezřízenou.

Zapište si nájem do katastru

Nový katastrální zákon zachovává tři formy provádění zápisu – vklad, záznam a poznámku. Vkladem se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence vypočtených práv. Kromě vlastnického práva, věcných břemen, práva stavby a dalších, lze nově do katastru zapsat také nájem či pacht. To je výhodné především u dlouhodobých nájemních či pachtovních smluv, neboť změna vlastníka neznamená automatické ukončení těchto právních vztahů. Dá se tak předejít situacím, kdy je nový vlastník půdy překvapen, že na jeho pozemku má právo hospodařit zemědělské družstvo, či jeho nový dům je pronajat cizí rodině.

Záznam a poznámka jsou pak určeny buď pro speciální subjekty či zápisy specifických údajů – viz například poznámka spornosti.

cestovko

Závěrem aneb nejen výhody

Novinky v oblasti katastru jistě přinesou větší jistotu do nemovitostních vztahů. Jak to již v legislativní činnosti bývá, ani tento zákon není ve všem jen dokonalý. Za největší negativum nové úpravy je možno označit prodloužení lhůty k zápisu na 20 dnů ode dne, kdy katastr odešle původnímu vlastníku nemovitosti oznámení o změně a změnový výpis.

Novou právní úpravou jistě dochází k posunu v právní regulaci katastru nemovitostí. Dá se očekávat zkvalitnění v údajích vedených v katastru a vyšší právní jistota vlastníků nemovitostí. Naproti tomu ve většině případů se vkladové řízení nepochybně prodlouží. Konkrétní problémy ukáže až praxe, nelze se však domnívat, že by měly působit zásadní komplikace vlastníkům.

Anketa

Jaké jsou Vaše zkušenosti s katastrem nemovitostí?

14 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 1. 2014 11:32