Spočítejte si...

Zavřít

Vlastní, družstevní, nebo nájemní byt?

Uvažujete o pořízení staršího bytu? Pak můžete vybírat buď z bytů družstevních, nebo ve vlastnictví. Nejspíš narazíte i na nabídky přenechání „dekretu“, tedy nájemní smlouvy k bytu. V čem je rozdíl a jaké jsou výhody a nevýhody jednotlivých možností?

Shánět vlastní střechu nad hlavou je obtížný úkol, který dříve či později čeká většinu lidí. Pokud nepatříte mezi ty šťastlivce, kteří již mají svou bytovou situaci vyřešenou a máte hlouběji do kapsy, nejspíš se porozhlédnete po široké nabídce bytů z nové výstavby a nakonec skončíte u bytů starších. Jejich ceny jsou přeci jen příznivější a v poslední době navíc stagnují, nebo dokonce klesají. Na některé věci byste si však měli dát pozor. Z pohledu vlastnických práv totiž není byt jako byt. Věnujme se alespoň některým odlišnostem.

Vlastník, nebo nájemník?

Byt můžete užívat buď díky jeho (spolu)vlastnictví, nebo na základě jiného titulu, zpravidla nájemní smlouvy. Zvláštním druhem nájemních bytů jsou byty družstevní. Jejich vlastníkem jsou bytová družstva, která je podle zásad uvedených ve svých stanovách pronajímají svým členům. Pro úplnost je třeba zmínit ještě byty služební a byty tzv. zvláštního určení, jimiž se však pro jejich specifika zde zabývat nebudeme.

V Česku bydlí ve vlastním bytě – ať už je umístěn v rodinném či bytovém domě – většina obyvatel. Tento podíl vzrůstá díky nové výstavbě a privatizaci bytového fondu. Zhruba třetina bytů je nájemních a z toho zhruba tři čtvrtiny s regulovaným nájemným. Družstevních bytů v posledních letech ubylo kvůli jejich převodům do vlastnictví družstevníků a minimální nové družstevní bytové výstavbě.

Struktura českého bytového fondu

Struktura obsazených bytů podle druhu vlastnictví
Byty celkem ve vlastním domě ve vlastnictví družstevní nájemní ostatní
3 827 678 1 371 684 421 654 548 812 1 092 950 392 578
35,8 % 11,0 % 14,3 % 28,6 % 10,3 %
Struktura obsazených bytů podle vlastníka
Byty celkem soukromá osoba obec, stát družstvo ostatní *)
3 827 678 1 760 173 675 837 541 812 849 856
46,0 % 17,7 % 14,2 % 22,2 %

*) vlastníkem je jiná právnická osoba, kombinace vlastníků atd.

Struktura obsazených bytů podle druhu budovy, v níž jsou umístěny
Byty celkem ve rodinném domě v bytovém domě v jiné budově
3 827 678 1 632 131 2 160 730 34 817
42,6 % 56 % 0,9 %

Zdroj: Český statistický úřad – údaje ze sčítání lidu, domů a bytů k 1. 3. 2001.

Družstevník je také nájemník

Jak už bylo uvedeno, vlastníkem družstevních bytů je bytové družstvo, které je svým členům, uživatelům bytů, pronajímá. Na rozdíl od bytu ve vlastnictví se tedy při „koupi a prodeji“ družstevního bytu převádí nikoliv vlastnické právo k bytu, ale podíl v družstvu spojený s právem konkrétní byt užívat. Rozdíl je to dost zásadní. Při převodu družstevního bytu proto například prodávající neplatí daň z převodu nemovitostí.

Nesplní-li ovšem zákonné podmínky pro osvobození od daně z příjmů, placení daně se nevyhne. Daň zaplatí z částky přijaté za převod bytu po odečtení prokazatelných nákladů na jeho pořízení, zhodnocení a prodej (pořízení členského podílu, stavební úpravy a opravy bytu, sepsání smlouvy atd.). Obdoba ovšem platí i pro příjem z prodeje bytu ve vlastnictví.

Osvobození od daně z příjmů při převodu družstevního bytu:

  • Pokud poplatník vlastnil družstevní podíl (tj. byl členem družstva) alespoň pět let před jeho prodejem.
  • Pokud poplatník použije částku získanou za převod družstevního bytu na uspokojení své bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž tuto částku přijal, či v době jednoho roku před jejím obdržením.

Potenciální nebezpečí u družstevních bytů spočívá v tom, že dostane-li se družstvo do vážných finančních problémů, může to mít neblahé důsledky na veškerý jeho majetek včetně bytů. Družstevníci tak o své byty dokonce mohou přijít. Moc platné by jim pak nebylo ani to, že vznik takovéhoto stavu by nejspíše způsobila hrubá nedbalost nebo vědomé porušení platných předpisů osobami zodpovědnými za hospodaření družstva. Zkušenosti ukazují, že vymožení náhrady škody po fyzické osobě je věc krajně obtížná, zvláště jde-li o škodu velkého rozsahu. Proto je důležité nepodceňovat kontrolní mechanismy a o hospodaření družstva se zajímat.

Můj byt, můj hrad?

Být zapsán jako vlastník bytové jednotky v katastru nemovitostí, jako hmatatelný doklad vlastnictví, může hřát u srdce. Představa, že vlastník bytu nemusí platit nájem a může si s bytem dělat, co chce, je však mylná. Vlastnictví jakéhokoliv majetku je spojeno nejen s právy a výhodami, ale nese s sebou i závazky a povinnosti. V případě nemovitostí to platí dvojnásob, tím spíše, jedná-li se o bytovou jednotku, tvořící nedílnou součást bytového domu. Vlastník bytové jednotky spoluzodpovídá i za stav společných částí domu a je povinen se finančně spolupodílet i na jeho správě a údržbě.

Čím víc spoluvlastníků v rámci jednoho domu, tím bývá situace složitější. Jejich představy o správě a údržbě domu se často velmi liší. Dohodnout se na způsobu provedení a financování jakékoliv větší opravy nebo třeba na způsobu pronájmu nebytových prostor v domě někdy bývá skoro neřešitelný úkol.

Problémy mohou potkat spoluvlastníka i v případě, že se rozhodne svůj byt rekonstruovat. Při žádosti o stavební povolení se bez souhlasu alespoň většiny spoluvlastníků ostatních bytových jednotek v domě neobejde.

Z vlastníka bytu bezdomovcem snadno a rychle

Byt ve vlastnictví lze na rozdíl od bytu družstevního či nájemního použít pro zajištění pohledávky – například při poskytnutí bankovního úvěru. To, co se jeví býti výhodou, může z neopatrného vlastníka bytu snadno udělat bezdomovce. O byt může poměrně snadno přijít, když se nechá přemluvit, nebo třeba i zlákat slíbenou odměnou, a bude ručit za závazky třetí osoby. Každý rozumný věřitel totiž v případě problémů se splácením úvěru půjde cestou nejmenšího odporu. Nebude tedy příliš dlouho a s nejistým výsledkem honit nesolidního dlužníka, ale k umoření své pohledávky použije jistý výnos z prodeje zastaveného bytu.

Jak bylo uvedeno, bydlíte-li ve svém, vyplývá vám právo byt užívat z titulu jeho vlastnictví a nikoliv z nájemní smlouvy. Když přestanete být kvůli exekuci vlastníkem bytu, ztratíte ze dne na den právo jej užívat.

Ovšem pozor – při exekuci můžete přijít i o družstevní podíl a tím i o právo užívat družstevní byt! V tomto směru poskytuje relativně největší jistotu užívání nájemního bytu na základě platné nájemní smlouvy. Změna vlastníka bytu totiž v zásadě nemá vliv na právo nájemníků byt užívat.

Pozor na „koupi“ nájemní smlouvy!

Narazíte-li na podezřele výhodnou nabídku bytu, může se buď jednat o byt s nějakým handicapem (např. špatná lokalita, blízkost rušné komunikace atd.), nebo o nabídku přenechání nájmu za odstupné. Vyplacení odstupného za uvolnění bytu nebo třeba za jeho výměnu za horší byt samo o sobě nelegální není. To ovšem neplatí pro tzv. fiktivní výměnu, která je pro všechny zúčastněné spojena s řadou rizik. Přestože je tento způsob převodu užívacích práv k bytu nezákonný, zabývají se jím i některé realitní kanceláře.

Náhrada vyplacená za uvolnění bytu (odstupné) je osvobozena od daně z příjmů, použije-li ji poplatník na uspokojení své bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž tuto částku přijal, popř. v době jednoho roku před jejím obdržením. V každém případě musí poplatník o přijetí odstupného, popř. i o jeho použití či úmyslu jej použít na uspokojení svých bytových potřeb, uvědomit svého správce daně, a to do konce kalendářního roku, v němž peníze obdržel. V opačném případě mu hrozí kromě doměření daně z příjmu i pokuta za nesplnění povinnosti.

Fiktivní výměna zpravidla probíhá tak, že bydlení chtivý člověk nejprve získá nájemní smlouvu na byt, do něhož se však nenastěhuje, ale vymění ho s nájemníkem bytu s regulovaným nájemným, který byt chce bez náhrady, ovšem za „odstupné“, uvolnit. Nájemník tak vlastně „prodává“ užívací právo k bytu, tedy něco, co vůbec nevlastní! Peníze za fiktivní výměnu skončí v kapsách zprostředkovatele, nájemníka, který byt uvolnil, a někdy i dalších osob, které výměnu umožní.

Hlavní úskalí tohoto postupu spočívá v tom, že dohoda o fiktivní výměně bytů je pro obcházení zákona od počátku neplatná a jsou tu i další daňové a trestněprávní důsledky. Pokud se vše provalí, nový uživatel bytu se většinou ocitne bez bydlení i bez peněz. S ohledem na neplatnost dohody o výměně bytu mu totiž užívací právo k bytu nevznikne a jen stěží se dočká toho, že dostane zpět peníze zaplacené za výměnu bytu. Je tu naopak ještě možnost obvinění z trestného činu podvodu, nebo i podplácení.

cestovko

Podnájemník není nájemník

Podnájemní smlouva sice nemusí mít na rozdíl od nájemní smlouvy ze zákona písemnou formu, avšak lze to silně doporučit. Nutnou podmínkou vzniku podnájmu pak je písemný souhlas pronajímatele, jinak je podnájemní smlouva neplatná. V případě podnájmu družstevního bytu je třeba vycházet ze stanov příslušného družstva, kde jsou většinou podmínky podnájmu vymezeny.

Podnájemní smlouva zaniká vždy se zánikem nájemní smlouvy, i kdyby byl podnájem sjednán na dobu delší. Po skončení podnájmu přitom nemá podnájemce právo na náhradní podnájem. Je tedy zřejmé, že podnájem bytu je pro uživatele bytu v mnoha ohledech daleko méně výhodný než jeho nájem, protože ho daleko méně chrání.

Anketa

V jakém bytě bydlíte?

9 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 16. 2. 2008 21:41