Spočítejte si...

Zavřít

Variabilní sazba u hypoték: terno nebo pět let drahoty?

Variabilní sazba u hypotéky nemusí být tím pravým pro každého. V rozhodnutí, zda si ji pořídit, vám mohou pomoci názory analytiků na vývoj úrokových sazeb.

Reklamy na hypotéku s variabilní sazbou jsou tak lákavé, že hypotéka s fixací proti nim působí jako chudá příbuzná. Přesto vám variabilní sazba může způsobit spíš vrásky na čele.

Nová sazba každý den

Na českém trhu nabízí hypotéku s variabilní sazbou Hypoteční banka, mBank, Oberbank, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Oproti klasickým hypotečním úvěrům se zafixovanou výší úrokové sazby se variabilní úrok u hypotéky může měnit každý den. Banky je odvozují od sazby vyhlašované Českou národní bankou (ČNB) – tzv. PRIBOR, což je úrok, za který si mezi sebou banky půjčují finanční prostředky. Čtěte také: Příjmy máte, doložíte je a stejně jste před bankou žebráky

Například Raiffeisenbank má sazbu navázanou na PRIBOR overnight. Sazba se tak může měnit prakticky každý den. S Hypoteční bankou, která váže variabilní sazbu na 12M PRIBOR, budete mít oproti tomu sazbu stejnou po celý rok.

Oberbank odvozuje úrok u hypotečního úvěru z aktuální výše sazby 3M PRIBOR. Úročení se vám tedy může měnit každý čtvrtrok. U hypotečního úvěru s variabilní úrokovou sazbou se výše splátky pro klienta při změně indikátoru automaticky nemění. Při pohybu sazby se však mění podíl jistiny a úroku, upozornila server Měšec.cz Monika Haiserová z Oberbank. Proto byste ve svém vlastním zájmu měli úrok sledovat a při výraznějších výkyvech si nechat výši splátky upravit, aby se vám nezvyšoval podíl nesplacené jistiny. Čtěte také: Zlevněnou hypotéku nedostanete „zadarmo“

Na sazbu 3M PRIBOR navazuje variabilní hypotéku i mBank. Ta zároveň nastavila fluktuační pásmo +/- 0,1 %. Pokud bude rozdíl sazby vyhlášené centrální bankou a v systému mBank menší než 0,1 %, sazba se vám nezmění.

Stejné fluktuační pásmo nastavila také UniCredit Bank, která navazuje variabilní hypotéku na 1M PRIBOR. Pokud se tedy budou sazby UniCredit Bank a ČNB lišit o více než 0,1 %, každý měsíc se vám vygeneruje nová výše anuitní splátky.

Variabilní sazba: někdo nechce, někdo nemůže

Proč by se neměla hodit variabilní sazba při své výši všem? Protože stejně jako je teď stlačená dolů, může do budoucna vzrůst. Vyhlašované sazby jsou totiž nyní obecně na minimálních úrovních, proto se dá očekávat, že věčně se hypotéka touto přitažlivou sazbou úročit nebude. A to by právě mohl být kámen úrazu pro ty, kteří nemají finanční rezervy a se splátkou hypotéky jejich rodinný rozpočet vyjde tak akorát. Nemají totiž jistotu, že se jim při změně úroku hypotéka nezdraží. Hypotéka s pevnou sazbou jim zaručí, že po dobu fixace, kterou lze nastavit třeba na pět let, se jim cena úvěru měnit nebude. Z toho vyplývá, že variabilní úrok není vhodný ani pro ty, kteří nemají rádi riziko. Se zafixovanou hypotékou budete mít „své jisté“ až do doby refixace. Ztratíte ale možnost levnější hypotéky v případě poklesu sazeb. Čtěte také: Získejte snadno nemovitost až o třetinu levněji (NÁVOD)

V čem se hypotéky liší

Výše úrokové sazby nemusí být jediným faktorem, který od sebe oba druhy hypoték odlišuje. V období, kdy má hypotéka sazbu navázanou na PRIBOR, se hypotéka chová jako kontokorentní úvěr. Klient splácí pouze úroky a vklady peněz na hypoteční účet si může regulovat výši splátky. Kontokorentní období může klient kdykoli ukončit a buď úvěr předčasně bez poplatku splatit nebo přeměnit na anuitně splácený, řekl serveru Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank. 

Často také můžete provádět mimořádnou splátku častěji, než by vám dovolila například hypotéka zafixovaná na pět let. Při obrátce 3M PRIBOR můžete mimořádné splátky provádět například u Oberbank čtvrtletně. Ve stejné frekvenci umožňuje mimořádné splátky také UniCredit Bank.

Anketa

Dali byste nyní přednost variabilní sazbě před fixní?

Kromě bezplatné předčasné splátky můžete u mBank těžit u mHypotéky také z tzv. bilančního mechanismu. Ten umožňuje při variabilní úrokové sazbě využít takzvaného bilančního účtu. Prostředky uložené na bilančním účtu pak snižují základ pro výpočet úroků. Například při úvěru milion korun a vložení dvou set tisíc na bilanční účet se platí úrok z osmi set tisíc. Z bilančního účtu je možné peníze kdykoli vybírat a používat, zvýší se pak ale zase suma pro výpočet úroku, vysvětlil serveru Měšec.cz Matěj Kubinec za mBank. Podobné téma: Chcete mít jistou hypotéku? Pořiďte si rodinu aneb Jak banky skórují klienty

Narazit byste mohli i v případě, že si budete chtít pokrýt hypotékou 100 % hodnoty zástavní nemovitosti. Takto získáte variabilní sazbu jen u Hypoteční banky. Oberbank, mBank a UniCredit Bank vám ji sjednají do 80 % hodnoty zástavy a Raiffeisenbank do 75 % zástavní hodnoty.

Vyplatí se variabilní úrok v blízké budoucnosti?

Odhadovat vývoj úrokových sazeb je občas jako věštění z křišťálové koule. Přesto jsme se zeptali analytiků, kam se podle nich sazby na své pouti vydají.

Poslední vývoj (data za HDP, nezaměstnanost, slabší koruna) naznačuje, že zvyšování sazeb, či minimálně smazání květnového snižovaní, přijde dříve než se čekalo, informoval server Měšec.cz Petr Sklenář, analytik ze společnosti Atlantik s tím, že očekává do konce roku růst úrokových sazeb ČNB o 0,5 %. V březnu 2011 by podle něj mohly být vyšší o 0,75 – 1 %. V průměru očekávám, že úroková sazba PRIBOR 1M se ze současné úrovně 1 % přesune během následujících dvanácti měsíců na úrovně 1,75 – 2 %, dodal Sklenář. Podobné téma: Převratná hypotéka je sexy, revoluční nikoli

Naopak s fixními sazbami by se držitelé zafixovaných hypoték nemuseli mít tak zle. U fixní sazby u hypoték může ještě docházet k mírnému tlaku na pokles kvůli konkurenčnímu boji bank, protože objem nových hypoték je výrazně menší než v minulosti, řekl Sklenář. Uvedl také, že oproti tomu stojí vývoj na finančním trhu, kde dlouhodobé sazby sice za poslední 2–3 týdny mírně vzrostly, ale stále jsou podle něho velmi nízké a třeba u úrokových swapů se jedná i o historická minima.

Když to shrnu – u krátkodobých sazeb (PRIBOR) očekávám stagnaci a v druhé polovině roku začátek pozvolného růstu sazeb. U dlouhodobých sazeb hypoték očekávám pro nejbližší měsíce spíše tlak na pokles, ale z dlouhodobého hlediska neočekávám dramatický propad. Na konci roku se mohou postupně zvedat i dlouhodobé sazby, zrekapituloval Sklenář. Zároveň ale zdůraznil, že odhad je nyní pouhou spekulací na určitý vývoj, který mohou zvrátit například problémy eurozóny.

Variabilní sazby hypoték mají jednu pohyblivou, ale taktéž jednu fixní složku. Marže banky, kterou s klientem příslušná banka uzavře je po celou dobu úvěru neměnná a myslím, že zde je ještě prostor pro zlevnění minimálně o 0,5 %, jelikož v porovnání s Evropu jsou marže českých bank, ještě dosti vysoké, prozradil serveru Měšec.cz Miloš Vančura ze společnosti Kiron s tím, že druhá složka variabilní sazby u hypoték, tedy PRIBOR, nejspíše již dosáhla svého dosavadního minima. Osobně předpokládám, že by se ke konci roku mohla vydat spíše opačnou cestou, odhadl Vančura.  Čtěte více: Je správná doba ke koupi bytu?

Možnosti tu jsou

V případě, že by zmíněné komplikace v ekonomice vyhnaly krátkodobé sazby na vysoké úrovně, vždy máte možnost přejít se svým úvěrem na fixaci sazby. I tento krok má své ale. Některé banky ho totiž zpoplatňují a jinde si zase musíte počkat, než ke změně budete moci přikročit.

Raiffeisenbank umožňuje přejít na anuitní splácení s fixní sazbou kdykoli a bez poplatku. Zpětně se ale vrátit k variabilní sazbě už nemůžete. Obousměrně a bez poplatku můžete s úrokem přejít u mBank. Podobné téma: Hypotéky zlevnily, banky snižují úroky a odpouštějí poplatky

U Hypoteční banky můžete přejít na hypotéku s pětiletou fixací před obnovením sazby PRIBOR. Také platí, že klient může přejít na jinou než pětiletou fixní sazbu nebo provést mimořádnou splátku bez dodatečných poplatků vždy při změně odchylky – tedy po pěti letech, uvedla pro server Měšec.cz Irena Zatloukalová, mluvčí Hypoteční banky. Dodala také, že z fixní sazby na variabilní je možné přejít při refixaci. Obousměrně umožňuje přechod mezi sazbami i Oberbank nebo UniCredit Bank, která si za změnu smluvních podmínek účtuje poplatek 2000 Kč.

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 12. 11. 2012 13:23