Spočítejte si...

Zavřít

Úvěr na družstevní byt možný je, ale cesta je trnitá

Máte možnost dobré koupě družstevního bytu, ale nemáte vlastní finanční prostředky? Možnosti financování družstevního bydlení existují, ale patří mezi komplikované. Zvláště nemáte-li jiný majetek ani další osoby, které by byly ochotny se za vás zaručit.

Bydlet v nájmu má své výhody v podobě menších nebo nulových nákladů na pořízení bydlení, ale jeho nevýhodou jsou omezené možnosti finančního vyrovnání při opuštění bytu a stěhování. Častým kompromisem pro vyřešení bytové situace je družstevní bydlení. Stojí na pomezí vlastnického a nájemního bydlení a v České republice je velmi oblíbené. Bytů v družstevním vlastnictví je v Česku přes 700 tisíc a bydlí v nich půl milionu domácností. Jestliže se rozhodnete v družstevním bytě bydlet, jako nájemník platíte nájemné, stejně jako v případě, že byt je v osobním vlastnictví nájemce. Rozdíl bývá ve financování při pořízení bytu, respektive podílu v bytovém družstvu. Čtěte více: Jak stát pomáhá mladým bydlet.

Družstevníkem nebo vlastníkem?

S nemovitostí (bytem nebo domem) v osobním vlastnictví jste přímo majitelem a můžete tak s bytem volně nakládat. V případě družstevního bydlení se musíte nejdříve stát členem daného bytového družstva a vlastnit v něm podíl, se kterým vám vznikne právo na užívání bytu. Držením podílu v družstvu vám nevzniká vlastnické právo k bytu, ale nájemní vztah. Družstevní byty jsou na realitním trhu o něco levnější než byty k v osobním vlastnictví. Abyste z družstevního bytu získali byt v osobním vlastnictví, musíte splatit svůj družstevní podíl. Jakmile splatíte podíl v bytovém družstvu a požádáte o převod do osobního vlastnictví, musí vám družstvo vyhovět. Takový je alespoň verdikt Ústavního soud z dubna 2006. V praxi se tak družstva ale nechovají. Současně s tímto výrokem padl výrok, že družstevní byty převedené do osobního vlastnictví nelze v případě krachu bytového družstva zahrnout do konkursní podstaty. Tím o svůj byt nemůžete přijít. Čtěte více: Osobní, družstevní a nájemní byt – kdy se který vyplatí?

Než však svůj podíl v družstvu splatíte, musíte se potýkat s hlavním kamenem úrazu v podobě financování družstevního bydlení. Oproti koupi bytu do osobního vlastnictví máte ztížený přístup k financím, zejména k využití hypotéky, která se odvíjí od zástavy nemovitostí. Hlavním problémem hypotéky je, že ji nelze použít pro nákup družstevního bytu. K financování můžete použít tzv. předhypotéku (předhypoteční úvěr), se kterou financujete nákup podílu v bytovém družstvu, ale předhypotéka je smluvně vázána na převod bytu do osobního vlastnictví. Po vašem získání bytu do osobního vlastnictví vám vzniká nárok na čerpání hypotečního úvěru, kterým splatíte předchozí předhypotéku a úvěr zajistíte financovanou nemovitostí. Čtěte více: Předhypoteční úvěr: Jak funguje a kdo ho nabízí?

Problémy s převodem podílu

Může se však stát, že byt nebude z jakéhokoliv důvodu převeden do osobního vlastnictví a zůstane i nadále družstevním bytem. Může se tak stát nějakou komplikací ze strany družstva, nebo je to i váš záměr. Banky tuto situaci řeší individuálně. Třeba Raiffeisenbank v případě, že nezajistíte v dohodnutém termínu poskytnutý úvěr zástavním právem k nemovitosti, vám může vyúčtovat smluvní pokutu až do výše 2 % z limitu úvěru, nebo výrazně zvýšit platnou úrokovou sazbu. Další možností je dohoda mezi vámi a bankou o zahájení splácení úvěru anuitními splátkami podle individuálního splátkového plánu a s vyšší úrokovou sazbou. Jestliže se s bankou nedohodnete na splácení podle předchozích bodů, pak nezbývá než úvěr zesplatnit a vymáhat vrácení celé pohledávky. Pokud k převodu nedojde vůbec, je klient povinen splatit předhypoteční úvěr z vlastních zdrojů, ukazuje na počátek problémů Pavla Hávová, mluvčí Hypoteční banky.

Financovat bydlení můžete i spotřebitelským úvěrem

Mezi další způsoby financování vašeho družstevního bydlení patří například úvěry na bydlení od stavebních spořitelen. Lze použít i americkou hypotéku, u které je však nutné zastavit proti ní jinou nemovitost. Samotnou zástavu družstevního bytu nelze provést, protože z právního pohledu jste nájemci družstva, nikoli vlastníky bytu. Jako poslední možnost je financování pomocí spotřebitelské­ho úvěru.

Financování bytu jinak než hypotékou nebo stavebním spořením je možné a v praxi proveditelné, ale výrazně vám zvýší náklady v podobě vyšší úrokové sazby. Ta se pohybuje mezi 8–12 % p.a. Některé banky poskytují i takzvanou hypotéku na družstevní bydlení, podle podmínek pro poskytnutí hypotečního úvěru, úvěrová konstrukce kopíruje podmínky pro poskytnutí americké hypotéky. Oproti americké hypotéce je úroková sazba o několik procent nižší. Čtěte více: Hypotéka na družstevní byt? Nemožno.

Jak financovat družstevní byt

Hypoteční úvěr využít můžete, pokud máte jinou nemovitost, kterou můžete nabídnout jako zástavu. Nemusíte být ani jejím vlastníkem, můžete se poohlédnout například po příbuzenstvu. Teoretickou možností, jak získat zástavu pro hypoteční úvěr, je domluvit se s družstvem, které váš (budoucí) byt zastaví místo vás. Jedná se ale o možnost, jak už je uvedeno, více méně teoretickou, protože potřebujete souhlas bytového družstva (tj. všech členů), a to je téměř nemožné.

Stavební spoření je nejlepší cestou pro financování družstevního bydlení. I zde ale zřejmě budete potřebovat další nemovitost, zejména, je-li váš podíl ve družstvu dražší. Stavební spořitelny nabízejí bez zajištění nemovitostí úvěry pouze v řádu stovek tisíc korun, a to vám zpravidla na koupi členského podílu nestačí. Místo nemovitosti můžete sehnat dva a více ručitelů, ale z pochopitelných důvodů má málokdo odvahu ručit i vlastním příbuzným. Výhodou stavebního spoření je, že lze „složit“ více úvěrů ze stavebního spoření. Stavební spořitelny jsou ve financování družstevních bytů velmi zkušené a často lze s nimi dohodnout i mírnější podmínky, než mají uvedené na svých internetových stránkách.

Spotřebitelský úvěr je poslední rozumnou možností. Může jít i o účelový úvěr na bydlení, ten je zpravidla levnější než úvěr bezúčelový, ale stále má vyšší úrok, než úvěry ze stavebního spoření nebo hypotéky. Proto je vhodný spíše pro nižší financované částky (řádově do 1 mil. Kč), navíc při vyšších objemech je také vyžadováno zajištění (i nemovitostí). Menší finanční instituce jsou schopny nabídnout též specializované produkty.

Úvěr na družstevní byt z právního pohledu není možný, protože družstevní byt je majetkem družstva. Na trhu existují společnosti, které nabízejí úvěr na uhrazení členského podílu v družstvu. Jde o právně velmi komplikovanou cestu, navíc velmi rizikovou pro samotnou finanční společnost. Toto riziko je rozpuštěno do vyšší úrokové sazby (14 a více procent) a tuto cestu vám rozhodně nedoporučujeme.

Anketa

Jakým způsobem byste financovali družstevní byt?

1 názor Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 14. 8. 2009 17:10