Spočítejte si...

Zavřít

Ušetříte s hypotékou Kus-Kus od Hypoteční banky?

Začátkem února přišla Hypoteční banka s produktem Hypotéka s bonusem. V čem tedy spočívá Hypotéka s bonusem alias Hypotéka KUS-KUS?

Hypotéční banka (HB) představila svůj staronový nový produkt s názvem Hypotéka KUS-KUS. Ve svém informačním letáku vtipně píše, že se nejedná o kulinářskou specialitu. Analýza hypoteční speciality. Podstatou tohoto produktu je, že vám banka jako klientovi poskytne 5% z jistiny úvěru, ovšem za splnění těchto podmínek:

  • Doba splácení úvěru musí být alespoň 20 let, maximálně 40 let.
  • Výše úvěru musí být alespoň 300 000 Kč.
  • Fixace úrokové sazby je nabízena ve dvou pásmech 3 a 5 let.
  • Mimořádná splátka k datu fixace je možná, ovšem nesmí překročit 20% jistiny aktuálního zůstatku úvěru.
  • Nesmíte být po splatnosti jakékoliv pohledávky déle než 30 dnů.

Pokud tedy splníte výše uvedené podmínky, tak vám banka poskytne bonus v následujícím sledu: Nejprve odečte bonus v celé výši od výše úvěru, a tím se upraví (sníží) měsíční splátka (anuitu) z hlediska úmoru. Nicméně část anuity odpovídající úroku zůstává ve výši původního dluhu bez započítání bonusu. Dále je bonus rozdělen na 2 poloviny, přičemž první polovina (2,5% z jistiny) je klientovi vyplacena po 12 letech a zbytek v okamžiku splatnosti úvěru.

Vše nejlépe vysvětlí příklad

Výše hypotéky 2 000 000 Kč
Doba splatnosti 25 let
Úrok 3,59%*
Fixace úrokové sazby 5 let
Bonus 5% 100 000 Kč

Pozn.: * Akce úrokové schody – 0,3% p.a.

Takto nastavené hypotéce by odpovídala anuita 10 109 Kč měsíčně, přičemž podíl úmoru je u první splátky 4126 Kč a podíl úroku 5983 Kč. Obě složky se v průběhu času mění, jak se postupně splácí úvěr, nicméně výše anuity zůstává po dobu fixace stejná. 

Jestliže HB tvrdí, že ihned odečte na začátku splácení celý bonus 100 000 Kč od jistiny úvěru 2 000 000 Kč, aby se tak snížila anuita, pak by měla anuita činit 9604 Kč, z čehož na úmor připadá 3920 Kč na úrok 5684 Kč.

Nicméně HB má konstrukci nové anuity vlastní, a to takovou, že vezme úrokovou část anuity odpovídající původní výši hypotéky 2 000 000 Kč, tedy částku 5983 Kč a k ní přičte úmorovou část odpovídající snížené hypotéce 1 900 000 Kč, tedy 3920 Kč. Výsledná anuita je nakonec 9903 Kč. Zajímavé zjištění je, že úvěru 1 900 000 Kč, při anuitě 9903 Kč, odpovídá úrok 3,88% p.a. 

Jaká je tedy skutečná úspora?

HB ve svých propagačních materiálech uvádí, že budete splácet nižší splátku, což evokuje představu úspory. Jaká tedy bude ve skutečnosti?

Pokud vedle sebe postavíme klasickou hypotéku z našeho příkladu, tak zjistíme, že za celou dobu splácení, tedy 25 let, se celkem zaplatí 3 035 353 Kč, z čehož 2 000 000 Kč je splátka dluhu a 1 035 353 Kč jsou úroky. U hypotéky KUS-KUS je to celkem 3 050 217 Kč, přičemž musíme odečíst 100 000 Kč bonus. Celková úspora oproti standardní hypotéce je tedy 85 136 Kč.

Standardní hypotéka Hypotéka KUS-KUS
Úvěr 2 000 000 Kč Úvěr 2 000 000 Kč
Úrok 1 035 353 Kč Úrok 1 050 217 Kč
Bonus 0 Kč Bonus – 100 000 Kč
Celkem 3 035 353 Kč Celkem 2 950 217 Kč

Z výpočtu je patrné, že část bonusu mi ukrojí systém úročení, nicméně pořád je zde realizována úspora. Každý si zákonitě může položit otázku, zdali by se této úspory příp. vyšší úspory nedalo dosáhnout jiným produktem?

Něco za něco

Produkt je levnější o víc jak 85 000 Kč, ovšem tato sleva je vykoupena praktickou nemožností změny banky v průběhu trvání úvěrového vztahu, výběrem pouze ze dvou fixačních pásem a nemožností mimořádných splátek v okamžiku výročí fixace na více jak 20% zůstatku úvěru. Přepočteno na procenta je pak kvůli rozdílnému úročení skutečný bonus nikoliv 5 %, ale pouze 4,25 % z původní výše hypotéky.

Na druhou stranu jisté východisko zde je, neboť banka deklaruje, že poskytnutý bonus nebude chtít zpět, ani nebude uplatňovat jinou sankci v případě, že porušíte podmínky pro uplatnění bonusu. Proto např. je možné po připsání prvního bonusu beztrestně změnit banku, parametry produktu apod. Stejně tak je možné ukončit smlouvu po prvním fixačním období a těžit pouze z toho, že na první 3leté , nebo 5leté období má klient nižší splátku, než by normálně měl.

Pro zajímavost porovnáme-li anuity za 5leté období fixu u standardní hypotéky a hypotéky KUS-KUS, pak výsledky jsou následující:

  Standardní hypotéka Hypotéka KUS-KUS
Anuita 10 109 Kč 9 903 Kč
Celkem zaplaceno za 5 let 609 156,72 Kč 596 772,72 Kč
Z toho úmor 270 731,70 Kč 257 190,00 Kč
Z toho úrok 338 425,02 Kč 339 582,72 Kč

Ani kratší doba splatnosti nijak významně nezahýbe s čísly. Při srovnání hypoték se splatností 20 let je celková úspora obdobná, 82 776,66 Kč ve prospěch hypotéky KUS-KUS.

Co dodat závěrem? Tento produkt jistě svoje místo na trhu má a navíc otevírá další možnosti porovnání s ostatními produkty, díky čemuž lépe porozumíte konstrukci různých produktů.

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 4. 2013 22:24