Spočítejte si...

Zavřít

Tři důvody, proč 100% hypotéky možná budou minulostí

Financování bydlení v plné výši zastavené nemovitosti je pro klienty velmi příjemné, ale pro hypoteční banku může být časem smrtelné.

Česká národní banka plánuje zamezit poskytování stoprocentních hypotečních úvěrů. O této skutečnosti jsem se dlouze pobavil již v minulém roce s Janem Fraitem, ředitelem samostatného odboru finanční stability ČNB. Podrobnosti v článku Ceny hypoték padají dolů, pro banky mohou být nebezpečné.

Tehdy mi řekl tři důležité argumenty, proč by měly být 100% hypotéky omezeny: 

Je také nutné uvést, že opatření nakonec možná bude ještě tvrdší. Spekuluje se dokonce o tom, že by ČNB omezila či zcela zakázala hypotéky nad 90 % LTV. Pokud například kupujete byt 2+kk v Praze za cenu 2,5 mil. Kč, pak musíte mít minimálně 250 000 Kč vlastních prostředků, jinak máte smůlu. U některých mladých lidí, kteří platí poměrně vysoký nájem, může být značný problém si tuto částku našetřit. 

1. Děsivá zkušenost ve Spojených státech

Zkušenost ve Spojených státech byla děsivým ponaučením, kam může neuváženost v poskytování hypotečních úvěrů vést. Vytvoření falešného mýtu ohledně toho, že každý má své právo na „americký sen“, vedlo k tomu, že hypoteční společnosti, se státní účastí, mohutně poskytovaly úvěry. Vše poháněla falešná naděje, že ceny nemovitostí budou růst s tím, že k opačnému vývoji nedojde.

K hypotečnímu šílenství se přidaly také další komerční banky, které prodávaly hypotéky nejrůznějšími způsoby – nejen na pobočkách, ale například v obchodech či hypermarketech. Tyto „subprime“ hypotéky poté balily do investičních balíčků, které od ratingových agentur získávaly jen to nejlepší ohodnocení. Investory a podílové fondy poté lákal vyšší výnos, než by dostali na jiných instrumentech. Celá tato pyramidová hra se zhroutila s pádem cen nemovitostí. Propukla globální finanční, nemovitostní a hypoteční krize, která vedla k výraznému hospodářskému propadu, růstu nezaměstnanosti (v regulovaných jižních státech v EU především mladých lidí) a propadu cen nemovitostí. Tento propad přivedl nejen americké banky, ale také evropské či čínské do výrazných problémů. Vlády, a především centrální banky, udělaly nejrůznější opatření, často na úkor daňových poplatníků či střadatelů, aby tyto nezodpovědné banky na základě hesla „too big to fail“ (příliš velká, aby padla) zachránily.

ČNB tomu logicky chce předcházet. Zatímco v případě 70–85% hypoték má banka určitý finanční polštář, který umožní propad cen nemovitostí absorbovat, u 100% hypoték takový polštář neexistuje a u 120% hypoték už banka musí být naprosto přesvědčena o schopnosti dlužníka splácet své dluhy.

2. Růst objemu 100% hypoték a řetězová reakce

Ač 100% hypotéky jsou stále okrajové a jejich podíl není vysoký, v posledních letech výrazně narůstají. Zatímco v minulých letech dosahoval objem 100% hypoték jednociferných hodnot v celkovém hypotečním objemu, nyní se podle Hospodářských novin jedná přibližně o 15 % veškerých hypoték. Autor se také setkal se dvěma případy, kdy 100procentní hypotéky byly poskytnuty lidem, u kterých sám měl pochybnosti, zdali budou schopni skutečně splácet své dluhy, neboť během několika let společného žití si nevytvořili žádné úspory. 

Problém u hypoték je především ten, že jakmile je začnou poskytovat některé banky a obsazovat trh, další se začnou přidávat. Banky sází na co nejvyšší objem, tyto hypotéky představují vhodnou možnost, jak ho zvyšovat. Znamená to, že vzniká řetězová reakce, kdy se banky předhánějí u těchto hypoték a úrokovou sazbu sníží na takovou úroveň, kdy v dobách krize se tyto hypotéky ukážou jako prudce nerentabilní. Před touto řetězovou reakcí varoval Frait v článku Ceny hypoték padají dolů, pro banky mohou být nebezpečné.

3. Krize může být facka pro banky

Zatímco v případě hospodářského růstu se bankám daří dobře – objem úvěrů roste, stejně jako zisky bank – v případě hospodářské krize tomu může být naopak. Pokud by hospodářská krize byla doprovázená výrazným růstem nezaměstnanosti a splasknutím nemovitostí bubliny, kdy by ceny nemovitostí zamířily dolů, pak to pro banky může představovat velký problém.

widgety

Nemovitosti budou muset prodávat pod cenou, v případě 100% hypoték nemají žádný polštář. Nesplácivost u těchto hypoték tak může představovat pro banky výrazný problém. České banky jsou stabilní a často bez větších problémů zvládají zátěžové testy ČNB (což znamená, že by zvládly určité scénáře hospodářské krize), ale to se v případě růstu objemu 100% hypoték a propadu cen nemovitostí může velmi rychle změnit.

Je také nutné připomenut, že Evropská centrální banka řešila současnou hospodářskou krizi mohutným tištěním peněz, strukturální problémy daných „hříšných“ ekonomik, především patřících do bloku PIGS (Portugalsko, Itálie, Řecko a Španělsko), se příliš neřešily. V dalších letech tak můžou vzniknout další úvěrové bubliny, které postupně splasknou, což znamená, že může přijít další hospodářská krize. A nelze vyloučit, že nebude obdobná či tvrdší než v roce 2009.

Bude toto opatření skutečně efektivní?

Každá regulace, která něco znemožňuje či omezuje, obecně vede k tomu, že lidé, tedy v tomto případě bankéři, hledají způsoby, jak ji nejrůznějšími způsoby obejít. V případě omezení 100% hypoték můžou opatření banky obcházet tak, že k hypotéce přihodí například spotřebitelský úvěr s podobnou úrokovou sazbu jako ten hypoteční.

Autor tohoto článku je tedy skeptický, že by toto opatření skutečně mohlo mít nějaký trvalejší efekt a vést k zamezení nějakého potenciálního hazardu bank. Podle názoru autora by ČNB měla hrát roli především edukativní a upozorňovat jednotlivé šéfy hypotečních oddělení v bankách na rizika, která můžou nastat v případě hospodářské a nemovitostní krize. V případě nesplnění nápravných opatření (snížení podílu 100% hypoték) také banky varovat, že pokud někdy budou žádat pomocnou ruku z důvodů špatného portfólia hypoték, ČNB v jejich případě přístup „too big to fail“ uplatňovat nebude. Dále by měla konat nejrůznější zátěžové testy a výsledky veřejně publikovat. Jedině tímto způsobem je možné dosáhnout nějakého trvalejšího úspěchu. Regulace by měla být až tím posledním řešením, neboť se s největší pravděpodobností ukáže jako nefunkční.

Dále je potřeba připomenout i to, že český bankovní sektor také patří mezi nejkonzervativnější, zároveň také nejziskovější v celé EU. Banky tak mají dostatečný ziskový polštář absorbovat ztráty na hypotečních úvěrech, pokud k nim skutečně dojde.

1 názor Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 20. 5. 2015 9:20