Spočítejte si...

Zavřít

Tipy, jak zvýšit šance na získání úvěru

Chcete získat úvěr či hypotéku a vaše příjmy nejsou příliš vysoké, například kvůli tomu, že jste OSVČ? Máme pro vás pár rad, které vám můžou pomoci.

Získat klasický či hypoteční úvěr u banky, zvláště v případě, že jste OSVČ, se může jevit jako zcela nemožný úkol. Při prvním střetu s realitou se totiž může se zdát, že banky příliš vstřícné nejsou – v některých případech spíše bankéř hledá důvody, proč vám úvěr či hypotéku nedá, než aby vám dal skutečně užitečné rady, které vám pro získání těchto úvěrových produktů pomůžou. A jediná rada, kterou se dozvíte a kterou jste už nejspíše věděli, je ta, že si máte sehnat ručitele, což je (naštěstí) stále složitější – lidé přistupují k ručení zodpovědněji.

Banka o vás musí vědět

Mít u banky založený bankovní účet a mít tam určitou historii, zvláště v případě, že jste OSVČ, je pro získání úvěrů velmi důležité. Velkou výhodou je například situace, kdy máte založen běžný účet, na který vám chodí mzda, úvěr tak můžete získat na základě obratu na bankovním účtu. U novějších bank nejenže u většiny klasických úvěrů často získáte lepší úrokové sazby (u hypotečních úvěrů to však neplatí, tam existuje dostatečná konkurence i ze strany velkých bank), zároveň také novější banky můžou mít nastavené úvěrové riziko výrazně volněji.

Důvody jsou z velké části ekonomické. Novější banky vstoupily na trh s poměrně vysokými sazbami na spořicích účtech, což vedlo ke značnému růstu vkladů, které se jim nedařilo transformovat do úvěrových produktů. Byly tak nucené na jedné straně jít s úrokovou sazbou níže, na druhé straně mít také volnější podmínky. Je také potřeba vzít na vědomí, že průměrné úrokové sazby u úvěrů jsou také u nás vyšší než například v sousedním Německu, což znamená, že banky mají u úvěrů dostatečný rizikový polštář. Češi také patří mezi zodpovědné národy v případě klasických či hypotečních úvěrů, nesplácivost se pohybuje v jednotkách procent.

Klasické banky ho vyhodily, hypotéku si odnesl u jedné z nových bank

Jeden z čtenářů serveru Měšec.cz, který pracuje jako živnostník, si chtěl nedávno sjednat hypoteční úvěr. Bohužel ze strany klasických bank se setkal se značným nepochopením – zisk mu na daňovém přiznání, vzhledem k uplatňovanému výdajovému paušálu, vycházel jako značně nízký a neměl u nich šanci, i když jeho reálné příjmy byly vyšší. Zcela jiná situace byla u jedné z nových bank, kde se setkal se značně individuálním přístupem a posouzením – hypotéku u nich nakonec obdržel.

Uzavřete smlouvu o nájmu

Vlastníte nemovitost a bydlíte v ní společně s další osobou (nikoliv však ve společné domácnosti), která vám přispívá na bydlení? Tato osoba vám může velmi dobře pomoci pro zvýšení vašich příjmů, a to formou pronájmu. 

Uzavřete s danou osobou nájemní smlouvu a uveďte tam částku, kterou vám přispívá, bude součástí nájemného. Smlouva, kterou s takovou osobou uzavřete, však musí odpovídat cenám běžným nebo nižším, které jsou běžné za pronájem bytu či pokoje v dané lokalitě. Pokud do smlouvy uvedete dvacet tisíc za malý pokoj na okraji Prahy, pak hrozí, že se pro banku stanete naprosto nedůvěryhodným „partnerem“ a už si u ní bohužel neškrtnete, navíc takový přístup odporuje občanskému zákoníku. Banky však často chtějí, aby jim tento příjem z pronájmu byl prokázaný z daňového formuláře, tj. budete muset zaplatit také daň z pronájmu.

Pokud plánujete nakupovat nemovitost určenou na bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru, zatímco tu současnou pronajímat, můžete i v tomto případě uzavřít se zájemcem takzvanou smlouvu o budoucím pronájmu. Vezměte však v úvahu, že u takových smluv bere banka jen 50–70 % příjmů z pronájmu, zatímco u klasické smlouvy to může být i 100 procent.

Autor se také setkal s případem, který však našim čtenářům doporučit nemůžeme. Manželský pár žil v malém bytě, ke kterému se rozhodl přikoupit větší byt 5+1, který měl sloužit k bydlení, menší byt zase k pronájmu. Problémy však byly dva: nový velký byt se měl dostavět až za tři roky, neměli také dostatečné příjmy. Rozhodli se tedy uzavřít smlouvu o budoucím pronájmu s rodinným kamarádem s tím, že dali bance čestné prohlášení o tom, že během pronájmu, než se dostaví nemovitost, budou žít u svých rodičů. Samozřejmě to nebyla pravda: bydleli ve svém bytě a kamarád si nemovitost nepronajímal. Díky tomuto drobnému podvodu však získali hypoteční úvěr, po třech letech se nastěhovali do většího bytu a ten malý jim nyní slouží k pronájmu. S žádným dodatečným zkoumáním ze strany banky se nesetkali. Obecně jsou banky přísné jen při prověřování, po obdržení hypotečního úvěru však nic neřeší až do chvíle, než jim nepřijde několik splátek za úvěr. Pak do daných smluv můžou začít šťourat – tento přístup by tak mohl být z jejich strany vyhodnocen jako pokus o podvod.

Jako OSVČ nezatajujte příjmy

Častá praxe živnostníků, zvláště řemeslníků, je taková, že značnou část svých příjmů nedání, což je však často v jejich neprospěch. Například chudší řemeslníci (kteří nejsou plátci DPH) by udělali mnohem lépe, pokud by si své příjmy evidovali a svým klientům normálně faktury vydávali. Mají totiž poměrně velkorysé výdajové paušály, které dosahují 80 %. To znamená, že nulovou daň stále zaplatí při ročních příjmech přibližně do 830 000 Kč. Živnostníci, kteří uplatňují výdajový paušál 60 %, můžou vydělat přibližně 413 000 Kč s tím, že budou stále platit nulovou daň. Reálné náklady však živnostník může mít výrazně nižší, dopouští se přitom nejrůznějších fint, které si rozebereme v nějakém z dalších článků.

widgety

Skutečně existují banky, které můžou u některých profesí udělat výjimku a uplatnit nižší výdajové paušály. Řemeslníci se můžou standardně z 80 % dostat na 60 %, živnostníci s 60procentním paušálem zase na 40 %. Jejich příjmy tak budou u banky vycházet značně vyšší. S hledáním vhodných bank, které „umí dělat živnostníky“, vám může velmi dobře pomoci hypoteční poradce, který v dané oblasti musí mít dostatečné zkušenosti. Pomáhá také, když má v bance člověka, se kterým má velmi dobré vztahy založené na vhodném portfoliu hypoték s nízkým procentem nesplácivosti.

Častou praktikou, kterou našim čtenářům rozhodně doporučit nemůžeme, jelikož se jedná o nelegální daňové machinace, je, že se dva lidi – živnostníci – dohodnou, jeden vede daňovou evidenci a potřebuje co největší výdaje, ten druhý si chce zvýšit příjmy pro získání hypotéky. Člověk, který si chce zvýšit příjmy, tedy vystaví člověku, který vede daňovou evidenci, faktury (s adekvátní částkou) například na konzultační služby či marketing. Pomyslná výhoda je na obou stranách: člověk, který vede daňovou evidenci, zaplatí méně na daních berňáku a osoba, která chce vyšší příjmy, zase získá úvěr či hypotéku. Pokud se při kontrole zjistí, že poskytované služby byly fiktivní, pak vám (a především osobě, která vedla daňovou evidenci) může berňák napařit velmi vysokou pokutu.

12 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 15. 12. 2015 18:22