Spočítejte si...

Zavřít

Stavět dům na prodej je riskantní

V dobách, kdy jsme poroučeli větru dešti, se většina rodinných domů stavěla svépomocí za asistence melouchářů. Dnes lidé domy spíše kupují nebo si je nechávají postavit na klíč. Tím se zabývá spousta velkých i malých firem. Záměr levně postavit dům a pak ho draze prodat nemusí vždy vyjít.

Levně postavit…

Pro anglický termín „developer“ čeština doposud nemá vhodný ekvivalent. V oblasti realit je takto označována firma, která se zabývá tím, že koupí pozemek, postaví na něm dům a ten pak prodá. Stavění a následný prodej domů, bytů a kanceláří je oborem podnikání, který v minulých letech zažil nebývalý rozvoj. Na českém trhu působí řada velkých firem se stamiliónovými obraty, pro které není problém postavit v rámci jednoho projektu menší sídliště nebo satelitní městečko. Developerskou činností se však zabývají i o hodně menší firmy nebo dokonce jednotlivci. Jejich pozice ale rozhodně není jednoduchá.

Myšlenka levně postavit rodinný dům, a ten pak pokud možno draze prodat, je jistě lákavá. Mnohem těžší však je ji zrealizovat. Bohatnout tímto způsobem není vůbec jednoduché a na každém takovémto projektu lze naopak snadno prodělat. Možností, jak k prodělku dospět, je celá řada. Problémy mohou nastat jak ve fázi výstavby, tak ve fázi prodeje dokončeného domu. Stačí začít stavět v nesprávnou dobu na nesprávném místě, zvolit špatného projektanta či dodavatele stavebních prací, podcenit stavební dozor nebo třeba špatně odhadnout vývoj na realitním trhu.

Katalog nemovitostí – vyberte si z nabídky bytů a domů ke koupi i k nájmu.

Kdo někdy stavěl dům, potvrdí, že dodržet původní rozpočet i termín dokončení stavby a přitom neustoupit z požadavků na kvalitu materiálů i prací, bývá vždy velký problém. Pokud stavebník striktně trvá na dodržení rozpočtu a termínu stavby, jen velmi těžko vyřeší všelijaké změny a úpravy, jejichž nezbytnost vyplyne obvykle až v určité fázi výstavby. Žádný dodavatel přitom nechce prodělat, takže pokud investor nebude ochoten zaplatit za vícepráce, ušetří prostě jinde. Výkonem stavebního dozoru tomu lze zamezit jen částečně. Pokud naopak investor nešetří, rostoucí náklady stavby mohou snížit jeho zisk z prodeje domu na nulu.

Postavení malého developera při jednání s dodavateli stavebních materiálů i prací přitom bývá výrazně horší, než je tomu u velkých firem. Jeho snad jedinou výhodou je větší flexibilita a prostor pro improvizaci. Otázkou je, jak dokáže této výhody využít. Přílišná improvizace při stavbě domu je totiž docela riskantní. Snaha ušetřit za každou cenu se nevyplácí. Má-li být dokončený dům dobře prodejný, nesmí být snaha o úspory při jeho výstavbě příliš zřejmá. Použití levných řešení a materiálů, odbyté detaily, funkční i vzhledové závady a nedodělky – to vše většinu kupujících spolehlivě odradí.

… a draze prodat

Když je dům konečně hotov, může nastat problém s jeho prodejem. Situace na realitním trhu v době dokončení výstavby může být diametrálně odlišná od té v době, kdy se o výstavbě domu určeného na prodej rozhodovalo. Růst úrokových sazeb a stagnace růstu reálných mezd může podstatně snížit dostupnost úvěrů i schopnost dlužníků již poskytnuté úvěry splácet. Kromě menší ochoty bank půjčovat se na trhu může objevit spousta zánovních nemovitostí z realizovaných zástav. Růst nabídky a pokles poptávky pak srazí ceny.

Změnit se může i situace v lokalitě, v níž se prodávaný dům nachází. Pro snížení jeho prodejnosti ani nemusí v jeho blízkosti vyrůst dálnice či průmyslová zóna. Stačí svérázný soused se zálibou v opravách autovraků nebo třeba v chovu drůbeže. Potenciální kupce může odradit i aféra, která se prodávané nemovitosti bezprostředně vůbec netýká. Prodávat nemovitost v obci, jejíž název si kvůli médiím každý spojí s povodněmi nebo třeba s odhalením nelegální skládky toxického odpadu, může být obtížné.

Častou chybou také bývá špatně nastavený poměr ceny a kvality a výběr řešení neodpovídajícího dané lokalitě. Relativně levný domek s malým pozemkem postavený v luxusní čtvrti se nejspíš bude prodávat stejně těžko jako honosné sídlo obklopené rozpadajícími se vesnickými staveními. V době plánování výstavby je těžké odhadnout budoucí požadavky kupujících. V současnosti například většina lidí není ochotna zaplatit za kvalitní dům odpovídající cenu. Za pár let, až se naplno projeví mizerná kvalita řady v nedávné minulosti dokončených staveb, může být všechno jinak – nebo taky ne.

Paneláky naležato

Touha po vlastním domě se zahradou vedla zejména v minulých letech řadu bohatších obyvatel velkých měst k tomu, že se zbavili svého bytu a přestěhovali se do zbrusu nových rodinných domů, které vyrostly na okrajích měst a v přilehlých vesnicích. Místo poklidného života v čisté přírodě je však často čekalo spíše zklamání. V satelitních sídlištích s úzkými ulicemi bývají rodinné domy s malými zahradami nalepeny jeden na druhý. Navíc tu většinou chybí jakákoliv infrastruktura umožňující normální život. Míst, kde by se dalo scházet, sportovat nebo hrát si s dětmi, tu bývá méně než na panelákovém sídlišti.

Místní obyvatelé novousedlíky mezi sebe obvykle nepřijmou a dívají se na ně i jejich příbytky skrz prsty. Ostatně není divu, protože nové rodinné domy ve stylu podnikatelského baroka v sousedství moderních vil postavených ve strohém funkcionalistickém stylu v kombinaci s původní zástavbou působí – mírně řečeno – neobvykle. Nepřekonatelnou hráz mezi původními a novými obyvateli staví i zcela odlišný životní styl, zájmy a potřeby vycházející z často propastného rozdílu v příjmech. Pocit nevítaného hosta pro většinu lidí, kteří „na vesnici“ utíkali z neosobních paneláků, není zrovna pozitivní.

Navíc často vznikají i třenice mezi novými sousedy navzájem. S ohledem na cenu bývá velikost jednotlivých pozemků v satelitech na hranici únosnosti. Na malé zahradě lze jen velmi těžko nalézt místo pro kompost tak, aby nevadil sousedovi, který by o pár metrů dál rád pořádal párty u svého bazénu. Také nutnost dojíždět do města nejen za prací, ale i za zábavou, za nákupy, s dětmi do školy a na kroužky se postupně nezačne zajídat jen málokomu. Tato situace vede k tomu, že zájem o bydlení v satelitech klesá. Lze tedy očekávat, že řada takto postavených domů se časem bude prodávat obtížněji a za nižší cenu.

Poradna Hypoteční úvěry: Podraží? – Na vaše dotazy týkající se hypotečních úvěrů, úrokových sazeb a poplatků z hypoték odpovídá David Sahula, manažer PR Hypoteční banky

Jak neprodělat?

Každý, kdo se rozhoduje, zda se pokusí postavit rodinný dům a vydělat na jeho následném prodeji, by si měl především uvědomit, že ho v každém případě čeká spousta starostí. Existuje samozřejmě možnost nechat si dům postavit dodavatelsky na klíč včetně vypracování projektu, vyřízení územního rozhodnutí a stavebního povolení a následně i kolaudace. Ani v tomto případě však investor není ušetřen starostí a rizik spojených s výstavbou (stavební firma může zkrachovat, stavební dozor nemusí být důsledný atd.). Pravděpodobnost, že si takto necháte postavit dům a pak ho prostřednictvím realitní kanceláře bez problémů se ziskem prodáte, rozhodně není nijak velká.

Úspěch každého developerského projektu se odvíjí od výběru správné lokality. Žádný univerzální recept na výběr nejvhodnějšího pozemku neexistuje. Lze však předpokládat, že větší zájem bude o rodinný dům v klidné a přitom dobře dostupné lokalitě s nabídkou alespoň základní občanské vybavenosti přímo v místě. Mnohdy je lepší zaplatit o něco více za hezký pozemek ve staré zástavbě než kupovat levnější pozemek na rozparcelované louce. Tam riskujete třeba to, že budete prodávat dům uprostřed staveniště s nedokončenými komunikacemi. Nemáte-li kvalitní pozemek, nemá cenu se stavbou vůbec začínat.

Velkou pozornost se také vyplatí věnovat projektové přípravě. Stavíte-li dům pro sebe, můžete vycházet z toho, jakým způsobem ho hodláte užívat – jestli budete potřebovat pokoj pro hosty nebo raději dílnu, zda na zahradě budete chtít spíše ovocné stromy nebo bazén s terasou. Stavíte-li dům na prodej, musíte se snažit trefit do vkusu okruhu potenciálních kupců. Na jedné straně není dobře pouštět se do velkých experimentů a zvolit například neobvyklé členění či vybavení domu, protože to může jeho prodejnost snížit. Na druhou stanu zcela obyčejný dům, který ničím nezaujme, asi také nebude tím pravým řešením.

Dobrý architekt vám může ušetřit spoustu peněz ještě dříve, než se stavbou začnete. Výsledná cena, kvalita prací i dodržení termínu dokončení stavby záleží na výběru dodavatelů. Vybírat je rozhodně nelze jen podle nabídnuté ceny, ale dát spíše i na reference a osobní doporučení důvěryhodných osob. Čím více dodavatelů, tím složitější je zajistit koordinaci a návaznost prací. Nejhorší je, když na stavbě vznikne problém a nelze rozhodnout, kdo za jeho vznik zodpovídá. Nezastupitelnou roli také hraje důsledný a odborně zdatný stavební dozor, tvrdě hájící zájmy investora.

Na závěr je třeba se zmínit o jedné z nejdůležitějších věcí, kterou je zajištění financování stavby. Není nic horšího než finanční krize v době, kdy dům ještě není dokončen. Počítat s tím, že dům dokončíte přesně za cenu, kterou jste si naplánovali, a neponechat si dostatečnou finanční rezervu na řešení neočekávaných událostí je velmi pošetilé. Pokud nebudete mít dostatek peněz na dokončovací práce, jejichž kvalita bude nakonec při prodeji domu nejvíce vidět, dům buď neprodáte vůbec, nebo jen pod cenou. Než se tedy rozhodnete stavět, měli byste zvážit všechna pro a proti a postupovat velmi obezřetně.

Anketa

Kolik jste ochotni a schopni zaplatit za vlastní bydlení?

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 5. 1. 2007 16:04