Spočítejte si...

Zavřít

Sousedské vztahy podle nového občanského zákoníku

Máte-li skvělé sousedy, občanský zákoník nepotřebujete a vše ujednáte domluvou. Pro ty ostatní obsahuje zákon pravidla a nové instituty.

Nový občanský zákoník změnil některá pravidla, kterými se řídí sousedské vztahy. Dnes se proto zaměříme právě na ně. Problematika je totiž komplikovanější než stará známá formulka, že vlastník nesmí rušit práva cizích osob nebo konat tak, aby jiné osoby poškodil či obtěžoval.

Jsi vlastník, ale

Připomeňme si, že základní pravidla pro fungování sousedských vztahů vyplývají z omezení práva vlastnického. Ačkoli jste tedy vlastníkem, musíte zabránit tomu, abyste svého souseda v nepřiměřené míře obtěžovali odpadem, vodou, kouřem, prachem, plynem, pachem, světlem, stínem, hlukem, otřesy apod., které vnikají na jeho pozemek (platí i pro zvířata) a mohou omezit jeho možnost ho užívat.

Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod, uvádí také nový občanský zákoník. Zároveň ale určuje, že pokud tyto imise pramení z provozu závodu nebo jiného podobného zařízení, které bylo úředně schváleno, má váš soused nárok pouze na náhradu újmy v penězích (pokud provoz provádíte opravdu jen ve schváleném rozsahu).

Vaše věc na cizím pozemku

Pokud se vaše věc omylem zatoulá na sousedův pozemek, musí vám ji ten vydat bez otálení zpět nebo vám umožnit ji na pozemku najít a odnést. To platí i pro případ, že by se na sousedovu zahradu vydalo na průzkum vaše zvíře či vám sem uletěl roj včel. Výjimkou by byl případ, kdy by si to takový roj namířil přímo do obsazeného úlu souseda. Pak vlastník úlu nabývá vlastnického práva i k vašemu roji a to bez nutnosti vám ho jakkoli nahradit.

Vznikne-li ale sousedovi v souvislosti s vaší věcí na jeho pozemku škoda, může ji ten zadržet do doby, než od vás získá náhradu škody či jinou jistotu.

A jak je to s plody z vašeho stromu, které částečně opadají na cizí louku? Pokud spadnou na sousedův pozemek, patří jemu. Neplatí to v případě, že sousedním pozemkem je veřejný statek.

Neučiní-li to vlastník v přiměřené době poté, co ho o to soused požádal, smí soused šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, působí-li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu, říká také občanský zákoník s tím, že části jiných rostlin než stromů může soused odstranit šetrně bez dalších omezení.

Omezení na vlastním pozemku

Pokud máte rozumný důvod, můžete po sousedovi požadovat, aby nesázel stromy těsně u hranice pozemků nebo aby je nechal odstranit. Stromy, které obvykle přerůstají výšku 3 metrů, by neměly být vysázeny blíže než 3 metry od společné hranice. Pro ostatní stromy platí vzdálenost 1,5 metru. 

Ustanovení se nepoužívá, pokud je na sousedním pozemku les nebo sad, strom je zvlášť chráněný nebo pokud stromy tvoří rozhradu (vysvětlíme dále).

Vlastnické právo je dále omezeno tak, že váš pozemek nesmí být upravován na úkor opory toho sousedního, ledaže byste provedli jiné dostatečné upevnění. Soused také může požadovat úpravu stavby tak, aby z ní k němu nestékala voda či nepadal sníh či led. Pokud voda stéká z pozemku na pozemek přirozeným způsobem např. proto, že tam pramení nebo kvůli dešti či oblevě, nemá právo po vás nikdo úpravu pozemku požadovat.

Je-li pro níže položený pozemek nutný přítok vody, může soused na vlastníku výše položeného pozemku požadovat, aby odtoku vody nebránil v rozsahu, ve kterém vodu sám nepotřebuje, vysvětluje dále zákoník.

Můj hrad je tvůj hrad?

Po svém sousedovi můžete z rozumných důvodů chtít i to, aby nestavěl nic v těsné blízkosti hranice pozemků. Pokud je navíc ten váš situován tak, že k nezbytné údržbě či obhospodařování je nutný vstup na půdu vašeho souseda, měl by to ten umožnit. Pokud tím ale dojde ke škodě, musíte mu ji nahradit. Stejně tak platí, že pro stavbu, bourání či opravu vaší stavby je nutné užití sousedního pozemku, můžete po něm chtít, aby toto za přiměřenou náhradu snášel. Výjimkou je situace, kdy sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku převyšuje zájem provedení prací na vaší stavbě.

Kde hranice končí a začíná

V souvislosti s hranicemi pozemků souvisí i to, že pokud není jasné, kudy přesně má vést, upraví se podle poslední pokojné držby (tedy podle toho, jak je pozemek uspořádán). Pokud by to nebylo možné jasně stanovit, musí rozhodnout soud podle slušného uvážení.

Co je to pokojný stav?

Občanské právo poskytuje ochranu tzv. pokojnému stavu. Tedy stavu, který byl vytvořen a nerušeně trval po takovou dobu, kdy už s ohledem na okolnosti můžeme hovořit o stavu pokojném. Tento stav přitom nemusí být v souladu s právem a může se jednat dokonce i o stav protiprávní. 

V případě zásahu do tohoto pokojného stavu se můžete domáhat ochrany u obecního úřadu a nebo pak také u soudu. Příslušný orgán pak může zásah do tohoto pokojného stavu zakázat nebo viníkovi uložit, aby obnovil stav předešlý.

Nový občanský zákoník (NOZ) upravuje i pravidla pro užívání a údržbu předmětu, který přímo k oddělení hranic pozemků slouží. Nazývá jej rozhradou, kterou může být plot, živý plot, zeď atd.

Rozhrada je ve spoluvlastnictví a povinnost údržby se tudíž vztahuje na oba majitele pozemků, které odděluje. Pokud tedy na hranici pozemků bude stát zeď, nebude se řešit, kdo ji v minulosti postavil, ale vlastníci hraničících pozemků ji budou mít napůl a musí ji každý ze své strany udržovat a pečovat o ni, vysvětlil Petr Dobeš, partner v advokátní kanceláři TaylorWessing e|n|w|c advokáti.

Kus sousedova pozemku za náhradu

Dalším pojmem, který NOZ zavedl, je přestavek. Ten řeší situaci, kdy například kvůli špatnému zaměření (tedy nikoli záměrně), postavíte část své stavby i na kousek sousedova pozemku. Ačkoli by mělo platit, že stavba je součástí pozemku, přestavek vám zaručí, že se část na cizím pozemku nestane majetkem někoho jiného. Naopak vy se stanete majitelem části pozemku, na které stojí vaše stavba. Majiteli pozemku musíte ale tuto část pozemku nahradit za jeho obvyklou cenu. Čtěte také: Místo budovy se bude prodávat jen virtuální právo

Služebnost a reálné břemeno

Dalšími pojmy nového občanského zákoníku jsou Služebnost a Reálné břemeno. Věcná břemena jsou v českému právu dobře známá. Nově ale platí jen pro pozemek, protože stavbu NOZ neklasifikuje jako věc. Věcná břemena přechází z vlastníka na vlastníka (aniž by ti s tím mohli něco udělat) a zapisují se do katastru nemovitostí.

Reálné břemeno je to, které vlastníka pozemku zatěžuje tak, že musí něco vykonat. NOZ obsahuje reálné břemeno například ve formě tzv. výměnku. Typické reálné břemeno, které se nám vrací po sto letech do našeho práva, je tzv. výměnek, kdy se například otec dohodne se synem, že mu předá statek, ale syn mu na oplátku musí ročně dodat tři fůry dřeva atd., vysvětlil na příkladu Dobeš. 

V případě služebnosti nemusí vlastník pozemku a nemovitosti nic vykonat, ale pouze něco strpět či se něčeho zdržet (služebnost může na svůj pozemek uvalit smluvně a dobrovolně i jeho vlastník sám např. po dohodě se sousedem). NOZ jmenuje některé služebnosti od § 1267, například Služebnost inženýrské sítě, Opora cizí stavby (§ 1269), Služebnost okapu (§ 1270), Právo na svod dešťové vody (§ 1271), Právo na vodu (§ 1272), Služebnost rozlivu (§ 1273), Služebnost stezky, průhonu a cesty (§ 1274) či Právo pastvy (§ 1278).

Například služebnost rozlivu, která bude praktická při dalších povodních. V praxi bude fungovat tak, že si například Povodí Vltavy bude moci dohodnout s nějakým vlastníkem pole zřízení služebnosti rozlivu, takže v případě povodní bude majitel pole muset strpět, že Povodí Vltavy zde například prokopne hráz a jemu se na pole rozlije voda za náhradu škod na jeho úrodě. Stát by tedy mohl tento institut do budoucna dobře využít, řekl Dobeš. 

Nezbytná cesta

NOZ řeší i situaci, kdy vlastníte nemovitost, která ale není pořádně spojena s veřejnou cestou. V tomto případě můžete požádat souseda, aby povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Soud může institut nezbytné cesty povolit v rozsahu, který odpovídá vaši potřebě a to i jako služebnost. Soused tímto ale musí být obtěžován a zasažen co nejméně. 

Za nezbytnou cestu ale musíte sousedovi poskytnout úplatu a odčinit případnou újmu, která nebude úplatnou nahrazena. Pokud například soud nařídí spoluužívání soukromé cesty, musíte nahradit i zvýšené náklady na její údržbu. V případě, že by musela být kvůli vám cesta vytvořena uměle, zřizujete a udržujete ji právě vy. 

Soud má právo žádost nezbytné cesty zamítnout, pokud by sousedova škoda přesáhla vaši výhodu nezbytné cesty nebo pokud byste si nedostatek přístupu ke své nemovitosti způsobili hrubou nedbalostí či úmyslně nebo pokud o ni žádáte jen pro to, aby to pro vás bylo pohodlnější.

Pokud váš nepřístupný pozemek obklopuje více jiných nemovitostí, povolí se nezbytná cesta jen na jednom z nich podle toho, kde bude přístup nejpřirozenější.

widgety

Přídatné spoluvlastnictví

Přídatné spoluvlastnictví je spoluvlastnictví, které souvisí s vlastnictvím jiné věci. Jako příklad je možné uvést území, kde je postaveno dvacet rodinných domků, k nimž vede jediná cesta, která nepatří obci. Může se jednat třeba o případ, že cestu vybudoval developer, ale obec ji odmítá převzít. Nově je možné cestu převést do přídatného spoluvlastnictví vlastníků zmíněných nemovitostí, kteří ji používají, vysvětlil Petr Dobeš. 

Podle přídatného spoluvlastnictví tedy každý dostane dvacetinu cesty a bude se muset podílet na její údržbě. Přídatné spoluvlastnictví souvisí přímo s domy vlastníků. Pokud tedy v budoucnu budou převádět svůj dům na někoho jiného, tak automaticky převedou také podíl na té cestě. 

5 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 15. 9. 2014 23:16