Snižte si daně o úroky z hypotéky!

Jednou z výhod úvěrového financování bydlení je možnost snížit si o zaplacené úroky základ daně z příjmů. Odpočet úroků z hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření ovšem nelze uplatnit automaticky ve všech případech, ale jen po splnění určitých podmínek. Kdy a kolik si můžete odečíst?

Kde hledat informace

Vyznat se v daňových předpisech je pro běžného občana skoro nadlidský úkol. Kvůli jejich častým změnám a nejasnostem umožňujícím různý výklad v nich často tápou i odborníci. Zdaleka ne každý si přitom může dovolit přenechat starosti s daňovým přiznáním daňovému poradci. Často tedy nezbývá než shánět informace po známých nebo svépomocí po internetu. Riziko takovéhoto počínání spočívá zejména v tom, že tímto způsobem snadno můžete získat nepřesné, neúplné nebo neaktuální informace.

Není tedy od věci čerpat jen pokud možno ze seriózních zdrojů, zajímat se o to, jak jsou informace staré, a snažit se je pokud ověřit. Nejjednodušší přitom bývá zkusit se podívat přímo do textu příslušného zákona. Spoustu času lze ušetřit tím, že se začnete pídit až po informacích, které v zákoně nenaleznete nebo vám připadají nejasné. Jen to chce dát pozor, abyste vždy pracovali s aktuálním zněním zákona platným v období, o které se zajímáte.

Informace o tom, za jakých podmínek a o jaké částky si lze snížit základ daně z příjmů fyzických osob, lze nalézt v § 15 zákona č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Stačí, když si pročtete jeho sedm odstavců, a hned vám bude jasno – alespoň v tom, čemu nerozumíte. Zajímá-li vás jen možnost uplatnění odpočtu úroků z úvěru na financování bytových potřeb, stačí, když v § 15 přelouskáte odstavce 3 a 4. Pokud se vám do toho nechce, a přesto se potřebujete v této oblasti zorientovat, snad pro začátek postačí, když dočtete třeba tento článek.

Daňové přiznání
Daňové přiznání za rok 2006: Interaktivní daňová přiznání – nejsnáze, jak to jde.


Kterých úvěrů se odpočet týká

Daňové zvýhodnění, spočívající v možnosti odečíst si od základu daně z příjmů úroky z úvěru, se týká jen fyzických osob. Zákon výslovně stanoví, že musí jít o hypoteční úvěr (tj. úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti) nebo úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr poskytnutý v souvislosti s těmito úvěry. Od daňového základu lze tedy odečíst i zaplacené úroky z tzv. překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření, tzv. předhypotečních úvěrů a jiných úvěrových produktů poskytnutých na základě smlouvy, z níž je zřejmé, že byly poskytnuty v souvislosti s hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.

V každém případě lze daňový odpočet uplatnit jen u úvěrů použitých na financování bytových potřeb. Pozor je třeba si dát zejména u hypoték, jejichž čerpání není vůbec, nebo třeba jen z části vázáno na doložení využití všech takto získaných finančních prostředků na financování bytových potřeb. Pokud byste nebyli schopni správci daně na základě jeho případného požadavku doložit, že jste celý úvěr, u něhož uplatňujete odpočet úroků, použili výhradně na financování bytových potřeb, reálně by vám hrozilo dodanění uplatněných odpočtů, a k tomu příslušné penále.

Bytovými potřebami se rozumí výstavba, koupě nebo provedení oprav a úprav bytu, rodinného či bytového domu, koupě pozemku v souvislosti s koupí nebo výstavbou bytu, rodinného či bytového domu (stavba musí být zahájena do čtyř let po uzavření úvěrové smlouvy), splacení členského vkladu právnické osobě nebo úhrada za převod členských práv a povinností za účelem získání práva užívání (družstevního) bytu nebo rodinného domu, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců s účelem získat byt, rodinný či bytový dům, splacení úvěru či půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb.

Odpočet úroků nelze uplatnit u úvěrů, které by neměly charakter úvěrů vymezených zákonem (např. úvěr zajištěný jinak než zástavním právem k nemovitosti) anebo u úvěrů poskytnutých jiným subjektem než bankou (i zahraniční) nebo stavební spořitelnou (např. hypoteční úvěr od zaměstnavatele či jakéhokoliv jiného nebankovního subjektu), byť by tyto úvěry byly použity na financování bytových potřeb. Jediným způsobem, jak u těchto úvěrů získat možnost daňového odpočtu úroků, je využít nabídky hypotečních bank na restrukturalizaci úvěrů a převést tyto nebankovní úvěry na bankovní hypoteční úvěr.

Kolik si lze odečíst

Od základu daně z příjmů lze odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěrů vymezených zákonem. Odečíst tedy můžete jen úroky zaplacené v roce, za který podáváte daňové přiznání, nikoliv v předchozím období. Úroky se neodečítají od daně, jak se často nesprávně říká, ale snižuje se o ně daňový základ, z něhož se pak daň počítá. Úspora na dani tedy nezávisí jen na absolutní výši zaplacených úroků, ale i na daňovém pásmu, do něhož je poplatník podle výše svých zdanitelných příjmů zařazen.

Na to je třeba pamatovat v případě, že odpočet úroků může v rámci jedné domácnosti či úvěrové smlouvy uplatnit několik poplatníků s různě vysokými příjmy. Je-li totiž účastníky úvěrové smlouvy více zletilých osob (například rodiče s dospělými dětmi), může odpočet úroků ve svém daňovém přiznání uplatnit buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Je tedy nasnadě, že největší daňové úspory se dosáhne, uplatní-li odpočet úroků poplatník, který díky svým vysokým příjmům spadá do nejvyššího daňového pásma.

Celková částka, o kterou lze snížit základ daně, nesmí překročit 300 000 Kč, a to za všechny úvěry všech poplatníků v jedné domácnosti. Pokud však úroky nebyly placeny po celý rok, nesmí uplatňovaná částka za jednu domácnost překročit 25 000 Kč za každý měsíc placení úroků. Maximální částka odpočtů tedy zůstává relativně vysoká, takže většina českých domácností s jejím překročením problém mít nebude. V případě starších hypotečních úvěrů je třeba nezapomenout snížit uplatňovaný odpočet o případný příspěvek státní finanční podpory hypotečních úvěrů.

Pozor na splnění podmínek

Pro uplatnění odpočtu úroků z úvěru je však třeba splnit ještě další podmínky. Poplatník může odpočet úroků uplatnit v případě, že je účastníkem smlouvy o úvěru a v případě koupě nebo výstavby bytu či domu a koupě pozemku je zároveň vlastníkem či spoluvlastníkem daného předmětu bytové potřeby. V roce nabytí vlastnictví stačí, aby předmět bytové potřeby vlastnil na konci zdaňovacího období. Dále však může odpočet úroků uplatnit jen za zdaňovací období, po jehož celou dobu předmět bytové potřeby vlastnil.

Další podmínkou pro uplatnění odpočtu úroků, která se uplatní v případě koupě, výstavby nebo oprav a úprav bytu či domu, je, že předmět bytové potřeby musí poplatník ve zdaňovacím období užívat k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. V případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby stačí, když předmět bytové potřeby bude poplatník užívat k trvalému bydlení vlastnímu či uvedených osob po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. Odpočet úroků za zdaňovací období, v němž není stavba zkolaudována a po kolaudaci nezačne být užívána, tedy provést nelze.

Užíváním k trvalému bydlení se rozumí skutečné užívání bytu či domu, nikoliv jen přihlášení k trvalému pobytu. V praxi je však porovnání adres předmětu bytové potřeby a poplatníka uplatňujícího odpočet úroků prvním a s ohledem na kapacitu a angažovanost správců daně také zpravidla jediným kontrolním kritériem. V případě pochybností ale může dojít i na dokazování této skutečnosti například účty za elektřinu nebo svědeckými prohlášeními sousedů.

V případě použití úvěru na získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu nebo na vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců, je-li předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, stačí pro uplatnění odpočtu úroků splnit v celém zdaňovacím období podmínku užití předmětu bytové potřeby k trvalému bydlení poplatníka či jeho blízkých osob (viz výše).

Příklad 1

Pokud jste si v roce 2006 pořídili byt na hypotéku, ale pro vlastní bydlení či bydlení svých blízkých ho začnete užívat až letos, na uplatnění odpočtu úroků, které jste zaplatili v loňském roce, rovnou zapomeňte. Nenastěhujete-li se do bytu hned na začátku letošního roku a buď ho pár měsíců ponecháte prázdný nebo ho na tuto dobu třeba pronajmete, podmínky pro uplatnění odpočtu úroků nesplníte ani za letošní rok. Při vyplňování daňového přiznání za rok 2007 si tedy od daňového základu nebudete moci odečíst ani úroky, které zaplatíte letos.

Příklad 2

Jako starostliví rodiče jste koupili byt svým dospělým dětem a jste (třeba jako spoludlužníci) účastníky smlouvy o hypotečním úvěru. Jako vlastníci bytu jsou v katastru nemovitostí vedeny vaše děti. Odpočet úroků si uplatnit nemůžete, protože předmět bytové potřeby nevlastníte. Vaše děti sice splní všechny podmínky pro uplatnění odpočtu úroků (jsou účastníky úvěrové smlouvy, byt vlastní a zároveň i užívají), ale pokud samy nebudou mít dostatečně vysoké příjmy (například z důvodu studia nebo mateřské dovolené), nebudou mít z čeho odpočet uplatnit.

Příklad 3

V roce 2005 jste si pořídili stavební pozemek a hned jste začali s výstavbou rodinného domu. Na její dofinancování jste v roce 2006 v bance uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru. Stavbu jste úspěšně dokončili, zkolaudovali a Vánoce už jste oslavili ve svém novém domě. Splnili jste tedy všechny podmínky a odpočet úroků zaplacených v loňském roce můžete uplatnit.

Daňové zvýhodnění hypoték a úvěrů ze stavebního spoření má za cíl posílit motivaci občanů, aby se sami individuálně postarali o své bydlení. Je tedy logické, že nelze uplatnit odpočet úroků z úvěru, který byl použit na financování pořízení, oprav či úprav bytu nebo domu, který není používán k trvalému bydlení poplatníka či jeho blízkých. Použije-li poplatník alespoň část bytu, rodinného nebo bytového domu k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo k pronájmu, může odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši (např. podle velikosti podlahové plochy pronajatých místností k celkové podlahové ploše bytového domu).

Na závěr zbývá dodat, že pro uplatnění odpočtu úroků z hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření nebo úvěru poskytnutého v souvislosti s těmito úvěry je třeba k daňovému přiznání přiložit originál potvrzení o poskytnutém úvěru a výši zaplacených úroků, které banky a stavební spořitelny rozeslaly klientům zpravidla společně s ročními výpisy z účtů. Není samozřejmě od věci si před odevzdáním či odesláním daňového přiznání pořídit fotokopii onoho potvrzení a tu si založit. Mějte však po ruce i úvěrovou smlouvu a doklady o použití finančních prostředků na bytové účely. Pokud by správce daně měl jakékoliv další požadavky nebo pochybnosti o oprávněnosti uplatněného odpočtu úroků, může vás k předložení zejména těchto dokladů vyzvat.

Anketa

Budete uplatňovat úroky z úvěrů na bydlení?

52 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 28. 2. 2016 10:42
Zasílat nově přidané názory e-mailem