S kupní cenou nemovitosti a daní z převodu si nezahrávejte

Daň z převodu nemovitosti platíte ze zákona i po odstoupení od smlouvy. Cesta pro získání zbytečně zaplacené daně zpět pak vede přes soudy. Jak rozhodují?

V případě daně z převodu nemovitostí jde, na rozdíl od pravidelné každoroční daně z nemovitostí, o jednorázový berní odvod spojený s úplatným převodem nemovitosti.

Předmětem daně z převodu nemovitostí, tedy předmětem zdanění, je zejména úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem, tedy zejména jejich prodej. Poplatníkem převodní daně je převodce (prodávající), nabyvatel (kupující) je ovšem ručitelem. Pokud by ji prodávající neuhradil, bude finanční úřad platbu požadovat po kupujícím. Více: Víte, ve kterých případech musíte platit daň z převodu nemovitostí?

Daň se platí z vyšší ceny

Základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištěná znalcem (odhadcem) podle zákona o oceňování majetku (a prováděcích právních předpisů), platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná. Rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná.

Ačkoliv se tedy kupující a prodávající mohou dohodnout na libovolně vysoké tržní ceně, pro účely vyměření daně musí úřední hodnotu nemovitosti stanovit odhadce (ve znaleckém posudku). Potom se ovšem cena zjištěná znalcem a cena dohodnutá mezi prodávajícím (převodcem) a kupujícím (nabyvatelem) mohou lišit. Daň se vybírá z té, která je vyšší. Jestliže skutečná kupní (prodejní) cena nedosahuje ceny úřední, vyměřuje se daň z ceny podle znaleckého odhadu. Jestliže je cena tržní vyšší než cena úřední, měla by z ní také být vyměřena daň. K tomu však mnohdy v reálné praxi nedochází, protože v takovém případě uvádějí účastníci obchodu (majetkové transakce) ve smlouvě a všech dokumentech oficiálně pouze cenu znalcovu, přičemž rozdíl diskrétně vyrovnají jen sami mezi sebou.

Hrajete si s cenou? Smlouva je neplatná

Před kroky vedoucími ke zkrácení daně musíme varovat nejen z pohledu veřejného práva, tedy před postihem od finančních orgánů jako je zejména doměření daně a další případné sankce, eventuelně před postihem trestním, ale i z hlediska soukromého práva. Ve svém rozsudku  spis. zn. 30 Cdo 2216/2007, ze dne 20. 5. 2008, Nejvyšší soud uvedl zejména následující:

Směřovala-li vůle účastníků smlouvy k jejímu uzavření za jiných podmínek (za jinou cenu), než je ve smlouvě uvedeno, je uzavřená smlouva simulovaným úkonem a zastřeným úkonem je smlouva uzavíraná za cenu, kterou účastníci mezi sebou skutečně dohodli.

V posuzované věci je však na danou kupní smlouvu o převodu nemovitosti třeba aplikovat závěry uvedené v rozsudku Nejvyššího soudu SSR ze dne 30. 1. 1975, spis. zn. 1 Cz 129/74: Je-li v písemném vyhotovení kupní smlouvy týkající se nemovitosti uvedena kupní cena odlišná od kupní ceny skutečně dohodnuté, je neplatná celá kupní smlouva a není možno považovat za platně uzavřenou ani kupní smlouvu s cenou skutečně dohodnutou ani kupní smlouvu s cenou uvedenou v písemném vyhotovení.

Odstoupení od smlouvy od daně neosvobozuje

V praxi se stává, že některý z účastníků převodní smlouvy nesplní svou povinnost v této smlouvě ujednanou, a proto dochází k odstoupení od smlouvy – transakce se nerealizuje. Ale co potom se zaplacenou daní? Lze sice žádat finanční ředitelství o prominutí daně, ale na to není právní nárok.

K odstoupení od smlouvy (prodávajícím, protože kupující nezaplatil řádně a včas kupní cenu za nemovitost, resp. nemovitosti) došlo i v následujícím případě, který se dostal až k Nejvyššímu soudu.

Účastníci soudního řízení (zprvu prodávající a kupující) uzavřeli 18. 1. 1996 kupní smlouvu o prodeji nemovitostí s právními účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ke dni 26. 1. 1996. Dne 29. 8. 1996 žalobkyně jako prodávající zaplatila daň z převodu nemovitostí vyměřenou finančním úřadem. Jelikož žalovaná (kupující) neuhradila kupní cenu, odstoupila žalobkyně dne 2. 1. 1997 v souladu se smluvním ujednáním od kupní smlouvy a vyzvala ji k náhradě zaplacené daně z převodu nemovitostí. Svého nároku se prodávající domáhala soudní cestou a podala proti kupující žalobu. Okresní soud jako soud 1. stupně žalobě vyhověl. Proto si žalovaná podala odvolání. Krajský soud jako soud odvolací žalobu zamítl. Žalobkyně proto podala dovolání jako mimořádný opravný prostředek k Nejvyššímu soudu. Nejvyšší soud rozhodnutí krajského soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Následující právní názor vyslovený Nejvyšším soudem v jeho rozsudku je přitom závazný:

Jestliže pro porušení právní povinnosti ze strany kupující odstoupila prodávající od kupní smlouvy o převodu nemovitosti, zamýšlený převod se neuskutečnil a částka jí zaplacená na dani z převodu nemovitostí se tak stala zbytečně vynaloženým nákladem (podle ust. § 9 odst. 2 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, daňová povinnost poplatníkům zůstává zcela zachována bez ohledu na to, zda později došlo k platnému odstoupení od smlouvy), je příčinou tohoto stavu právě porušení povinnosti kupující, které vedlo k zániku smlouvy a k tomu, že prodávající tuto daň zaplatila zbytečně, aniž dosáhla účinku, k němuž hodlala částku na daň vynaložit. 

K odškodnitelné újmě na její straně došlo až tím, že zrušením smlouvy se její obsah a náklady prodávající vynaložené na zaplacení daně z převodu nemovitostí – jako plnění zákonné povinnosti – staly náklady vynaloženými zbytečně (aniž se dostavil s nimi očekávaný výsledek – prodej a zaplacení kupní ceny za převod nemovitostí), a jsou tudíž její ztrátou, tj. skutečnou škodou, která je v příčinné souvislosti s porušením právní (smluvní) povinnosti kupující.