Růst DPH zdraží bydlení. Jak tomu předejít?

Jedno z pravděpodobných vládních opatření již pro příští rok bude zvýšení spodní sazby DPH. To má jít ruku v ruce s plánovanou reformou důchodového systému. Smyslem celé akce má být zalepení díry ve státním rozpočtu, ke které má dojít plánovaným snížením celkové sumy důchodového pojištění směřujícího právě do eráru.

Není zatím jasné o kolik se spodní sazba posune ze současných 10 % (koncem minulého týdne se ekonomičtí ministři dohodli na sjednocení na 20 %). Mezi možné a pravděpodobné varianty patří i sjednocení obou sazeb právě na 20 %. Podle dřívějších vyjádření politiků je ale pravděpodobnější postupný nárůst. Kromě zdražení potravin a dalších základních potřeb se změna dotkne také stavebnictví a tedy nákladů na bydlení.

Kdo tedy plánuje kupovat bydlení, bude těmito zprávami a plány „tlačen“ do uskutečnění nákupu ještě v tomto roce. Je to jednoduchá matematika, se kterou se lze vyrovnat, nezasahuje do již probíhajícího sta­vu.

To ale nemohou říci ti, kteří na úvěr kupují (nebo již koupili) byty či domy, které se teprve staví a jejichž výstavba překročí horizont let 2011 a 2012. V takových případech se totiž developerovi platí postupně v závislosti na stavu stavby a stejně takto postupně uvolňuje peníze z úvěrového rámce i banka (případně stavební spořitelna).

Zvedne-li se DPH, pak developeři budou postupovat tak, že zvýšení sazby DPH přeúčtují kupujícím (umožňují jim to smlouvy, které na zvýšení DPH většinou myslí). Pro kupující to znamená, že se jim rozhodnutím státu nákup zdražuje. Nejde přitom o malé částky – např. procento z milionu je deset tisíc a v krajním případě může spodní sazba DPH vyrůst až o 10 procent. Zdražení je samo o sobě nepříjemné, nese sebou ale ještě otázku, jak zdražení pokrýt? Pokud nemáte vlastní zdroje, budete se muset s bankou domluvit na dodatečném úvěru.

Této situaci lze předejít tak, že se s bankou domluvíte na nových podmínkách čerpání stávajícího úvěru. Nebude to sice zadarmo a je třeba najít jiné zajištění, provést to a ušetřit ale lze. Ukážeme vám jak.

Splacení je řešení, ale ne příliš reálné

S tímto tématem přišly Lidové noviny ve čtvrtek 17. února. Chvályhodný počin. Je dobře, když se o tom lidé dozví včas a budou mít čas na řešení. Horší už byla rada, kterou LN lidem v takové situaci dávali – řešením je prý splacení hypotéky.

Ano, to je sice pravda, ale kde na to mají lidé vzít, když si hypotéku berou právě z toho důvodu, že vlastní prostředky nemají? To by stejnou váhu měla rada lidem, kteří se teprve chystají kupovat rozestavěný projekt, aby si na to úvěr nebrali. Omlouváme se kolegům z LN, ale tohle je nedomyšlené. Čtěte také: Mohu spořit jen 1000 Kč měsíčně. Čeho lze dosáhnout?

Najděte si jinou zástavu

Zopakujme, že tato problematika se týká těch, kteří kupují (či koupili) rozestavěný projekt a navrch tuto koupi řeší úvěrem na bydlení. K takovému úvěru je třeba zástava a tou většinou bývá kupovaná nemovitost. Právě to způsobuje potíže a zároveň je klíčem k možnému řešení celého problému. Banka uvolňuje peníze z úvěru postupně podle stupně rozestavěnosti nemovitosti. Jinak řečeno půjčí vám jen tolik, co můžete zajistit. Postupně podle vývoje stavby tedy uvolňuje peníze.

Vy ale potřebujete, aby nedošlo ke zdražení. Potřebujete tedy zaplatit celou cenu vašeho bydlení ještě v roce 2011. Jak to udělat? Za prvé se musíte domluvit s developerem, jestli s takovou změnou souhlasí (většinou bude; těžko někomu bude vadit, že peníze dostane dříve, než bylo původně domluveno). Pak přichází na řadu nejtěžší úkol – sehnat jinou zástavu.

Kde, pokud sami jinou nemovitost nemáte? Univerzální návod nebude. Nejlépe asi zůstat v rodině, rodiče by mohli mít adekvátní bydlení nezatížené jiným zástavním právem. Ano, je to citlivá záležitost, je při ní zkoušena vzájemná důvěra, ale změna zástavy není natrvalo, většinou jde o otázku měsíců, maximálně několika málo let. Po dostavění (a kolaudaci) vámi kupované nemovitosti totiž váš úvěr už budete plně moci zajistit právě jí.

Pokud se vám poštěstí a budete mít připravenou odpovídající nemovitost (může jich být i více – např. chata a byt; což ale celý podnik prodražuje – více odhadů), pak se na změně zástavy musíte dohodnout v bance. To by neměl být problém. Připravte se ale, že za to většinou zaplatíte. Za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta si banky účtují různé částky – například:

• Česká spořitelna zdarma, 
• GE Money Bank 3000 Kč, 
• Komerční banka 2000 Kč, 
• Raiffeisenbank a UniCredit Bank shodně 5000 Kč.

Je třeba říci, že pokud budete chtít po dostavění a kolaudaci vaší nemovitosti opět změnit zástavu, bude vám banka logicky účtovat tento poplatek dvakrát.

Účet

Pokud se vám toto řešení zamlouvá, dokážete sehnat adekvátní zástavu, pak se nejprve připravte na neoblíbené papírování. Není ho málo, budete muset jít několikrát do banky, budete muset podepsat dodatek ke smlouvě u developera. Dále se připravte na to, že to není zadarmo. Kromě poplatků za změnu podmínek smlouvy v bance zaplatíte většinou také za odhady ceny nemovitostí, které necháte zastavit. Odhad rodinného domu většinou nepřevyšuje částku 5000 korun, byt bývá zhruba o tisícikorunu levnější. Připočtěte cenu za zápis zástavního právě v katastru nemovitostí a celková cena této akce atakuje hranici 10 až 15 tisíc korun.

Vedle toho si ale postavte případné zdražení. Stačí si vzít spíše mírnější příklad. Dejme tomu, že v roce 2012 budete developerovi muset doplatit ještě 500 000 korun a politici rozhodli o postupném růstu spodní sazby DPH, v roce 2012 se tak dostane na 14 %. Čtyřprocentní růst ceny v tomto případě znamená 20 000 Kč. Už tehdy se dostanete do plusu (pokud váš čas není příliš drahý).

Riziko

Ani námi navrhované řešení není pro každého (vzhledem k obtížnosti sehnat zástavu) a je také třeba říci, že sebou nese riziko. Zaplatit developerovi předem celou cenu, když je dejme tomu v půlce stavby, vyžaduje důvěru buď v něj nebo v náš právní systém.

Další riziko číhá na váš rodinný rozpočet. Pokud totiž načerpáte celou částku hypotéky, zvýší se vám měsíční splátka. Vzhledem k tomu, že v kupované nemovitosti zatím nebydlíte, musíte platit zároveň celou hypotéku na ní a platit stávající bydlení. V této dočasné nevýhodě je však schována jedna výhoda. Když úvěr máte rozčerpaný pouze částečně, splácíte bance pouze úroky z půjčených peněz. Když vyčerpáte celý úvěr předčasně (podle našeho návodu), začnete umořovat (skutečně splácet dluh) dříve než podle původního plánu. I zde ušetříte.

Zvážení je jen na vás. Budiž vám ale povzbuzením, že článek nevychází jen z pusté teorie, ale z přímé autorovy zkušenosti. Podobná situace nastala totiž i na přelomu let 2007 a 2008. Tehdy spodní sazba DPH rostla z 5 na 9 procent.