Spočítejte si...

Zavřít

Refinancovat za každou cenu? Přijde vás to draho

Při sjednávání hypotéky nezapomeňte na možnost mimořádných splátek. V opačném případě budete muset čekat na refixaci nebo zaplatíte i stovky tisíc pokuty.

Hypotéky v současnosti patří k horkým tématům. Aby ne. Jsou nejlevnější v historii a zpřístupňují tak vlastní bydlení. Pro mnohé je současná úroveň úrokových sazeb ale hořkou pilulkou, která jim připomíná vlastní úvěr na bydlení sjednaný s výrazně vyšším úrokem. Není proto divu, že možnost vložit mimořádnou splátku je tak lákavá.

Není splátka jako splátka

Na možnost mimořádné splátky je nutné většinou myslet hned při sjednávání hypotéky. Tím, že totiž nečekaně umoříte část dluhu, banka přijde o výnos, se kterým do budoucna počítala. A proto jsou mimořádné splátky vykoupeny vysokými poplatky, kterými vás chtějí banky od této splátky buď odradit, nebo si alespoň částečně vykompenzovat ušlý zisk či náklady na pořízení prostředků, které vám půjčila.

Jedinou možností, kdy můžete vložit mimořádnou splátku „beztrestně“, je v období refixace – tedy při změně úrokové sazby po uplynutí doby fixace. Tehdy vám banka žádnou sankci naúčtovat nemůže, a proto je právě období refixace vhodnou dobou pro případné refinancování hypotéky.

Má smysl pokoušet se o refinancování a využít aktuálních sazeb v případě klientů, kteří jsou uprostřed období fixace? Na to nelze odpovědět paušálně, protože každá banka má poplatky za předčasnou splátku nastavené jinak. Stanoveny jsou procentem z výše předčasné splátky a často ještě za každý rok do konce fixace. Mohou proto dosahovat takových částek, že pozitivní efekt refinancování smažou a útěk ke konkurenci tak ztrácí smysl.

Do smlouvy jen pro někoho

Ne úplně zadarmo, ale rozhodně levněji než během fixace můžete mimořádnou splátku vložit, pokud si ji vyloženě sjednáte ve smlouvě. To s sebou ale většinou nese nutnost ji hned při uzavírání smlouvy vyčíslit a uvést i datum vložení. Proto je tato alternativa vhodná jen pro ty, kteří vědí, že v budoucnu budou mít k dispozici větší obnos.

Navíc i pokud si ji sjednáte ve smlouvě, neznamená to, že za ni nic nezaplatíte. Například u Equa bank si můžete sjednat jednorázovou splátku přímo ve smlouvě, a pak zaplatíte 1 % z výše celkově sjednaných splátek. Lze jich totiž sjednat několik, maximálně s nimi ale můžete splatit 50 % hypotečního úvěru. 

Sháníte hypotéku, nebo ji chcete refinancovat? Pomůže vám hypoteční kalkulačka nebo kalkulačka refinancování hypotéky na serveru Měšec.cz

Mimořádná splátka za odměnu

Zejména kvůli vyostřenému konkurenčnímu boji banky začaly nabízet možnost mimořádné splátky mimo refixaci také v dalších podobách. Některé nabízejí hypotéku, kde vás tato možnost bude stát navýšení úrokové sazby, u jiných zase zaplatíte měsíční poplatek navíc. Většinou zároveň platí, že takto můžete vložit mimořádnou splátku až po 12 uhrazených klasických splátkách. Například u Raiffeisenbank si lze sjednat službu Turbosplátky (až 25 % nesplacené jistiny vždy po 12 měsících) výměnou za navýšení úrokové sazby o 0,1 %. Vyšší úrok výměnou za možnost předčasného splácení nabízí také UniCredit Bank v rámci hypotéky Flexi.

V České spořitelně zase můžete splatit po 12 měsících maximálně 20 % úvěru za poplatek 200 Kč měsíčně. Komerční banka si za tutéž službu k hypotéce Flexi účtuje 99 Kč měsíčně. U ČSOB (a Hypoteční banky a Ery Poštovní spořitelny) zase tuto službu poskytují při splátkách do 10 % úvěru za 100 Kč měsíčně. Klienti LBBW Bank zaplatí za možnost splatit více než pětinu zbylého úvěru za 150 Kč měsíčně.

Jsou ale i banky, které nabízí možnost vložit mimořádnou splátku bez poplatku i bez navýšení úrokové sazby. Počítejte ale s tím, že i zde platí podmínka vložit mimořádnou splátku během fixace úrokové sazby po uhrazení 12 splátek s tím, že ta mimořádná nesmí být větší než 20 % nesplaceného úvěru. Bez poplatku i navýšení sazby tuto možnost můžete využít u Equa bank, Fio banky či mBank. U GE Money Bank (nutno sjednat ve smlouvě) lze vložit maximálně 25 % nesplaceného úvěru, u Sberbank maximálně 10 % nesplaceného úvěru bez poplatku.

Hledáte teprve svou vysněnou nemovitost? Možná ji najdete v sekci o realitách na serveru Měšec.cz. 

Dejte echo včas

Pamatujte i na to, že některé banky vyžadují, abyste je o mimořádné splátce informovali předem. Například klienti GE Money Bank musí dát vědět 10 dní předem, u Oberbank je nutné předčasnou splátku hlásit 14 dní dopředu.

Poplatky za mimořádnou splátku
Banka Produkt Poplatek Další možnost mimořádné splátky
Česká spořitelna Hypotéka ČS 10 % z výše předčasné splátky Služba Mimořádné splátky (20 % úvěru po 12 měsících) za 200 Kč/měs.
ČSOB Hypoteční úvěr 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace (max. 25 % mimořádné splátky) Služba Mimořádná splátka (10 % úvěru po 12 měsících) za 100 Kč/měs.
Equa bank Standardní účelová hypotéka 10 % z předčasné splátky Ke každé 12.anuitní splátce lze uhradit 20 % jistiny nebo lze jednorázovou splátku sjednat ve smlouvě za popl. ve výši 1 % ze splátek
Fio banka Hypoteční úvěr 2 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace Po 12 splátkách možno splatit max. 20 % nespl. jistiny bez poplatku
GE Money Bank Účelová hypotéka 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace Lze sjednat službu Dílčí splátky, se kterou po 12 uhrazených an. splátkách lze vložit max. 25 % bez sankce
Hypoteční banka Hypoteční úvěr 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace Služba Mimořádná splátka (10 % úvěru po 12 měsících za 100 Kč/měs.)
Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik dle podmínek smlouvy (max. do výše ušlých úroků do konce platnosti fixace) U úvěru Flexi 20 % z nespl. úvěru po 12 měsících za 99 Kč/měs.
LBBW Bank Účelový hypoteční úvěr 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace (min. 5000 Kč) 20 % úvěru po 12 splátkách bez poplatku nebo služba Možnost mimořádná splátky za 150 Kč/měs.
mBank mHypotéka Light 3 % z předčasné splátky  20 % úvěru po 12 splátkách bez poplatku
Oberbank Standard Hypotéka 0,2 – 1 % ze zůstatku úvěru, min. 2000 Kč   (za změnu smluvních podmínek) Lze sjednat i individuálně při uzavření smlouvy, pak bezplatně)
Raiffeisenbank Hypotéka Klasik 10 % z předčasné splátky Služba Turbosplátky (25 % nesplacené jistiny po 12 měsících za navýšení sazby o 0,1 %)
Sberbank Hypotéka Standard 0,35 % z předčasné splátky za každý měsíc do konce fixace 10 % nesplaceného úvěru po 12 měsících bez poplatku
UniCredit Bank Hypo účelová hypotéka 5 % z předčasné splátky za každý rok do konce fixace Hypotéka Flexi (navýšená úroková sazba – předčasné splátky bez poplatku)
Wüstenrot Hypoteční banka Hypotéka Wüstenrot 5 % z předčasné splátky za každý rok do konce fixace

Zdroj: vyjádření a weby bank

widgety

Pokud byste se tedy chystali refinancovat svou hypotéku navzdory faktu, že máte uprostřed fixace, spočítejte si, na kolik vás to vyjde u vaší banky. Pokud máte štěstí a můžete uhradit alespoň 20 % zbylého úvěru bez poplatku po 12 zaplacených splátkách, bude se vám sankční úrok počítat z částky o pětinu nižší, což u hypotéky znamená výraznou úsporu. 

Anketa

Jsou podle vás poplatky spojené s hypotékami vysoké?

Můžete zkusit se svou bankou o sankci vyjednávat a snažit se usmlouvat sankci na úroveň náhrady nákladů, které bance v souvislosti s vaším úvěrem vznikly. Na to vám ale není nikdo povinen kývnout.

15 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 28. 8. 2014 21:19