Spočítejte si...

Zavřít

Téma: refinancování hypotéky

Trh refinancování hypotečních úvěrů nabývá v České republice v poslední době stále na větším významu. Boom hypotečních úvěrů v naší zemi trvá již několik let (výrazný a stabilní růst započal kolem roku 2001 s pravidelným meziročním nárůstem přes 40 %) a za tuto dobu se již na českém hypotečním trhu stačila vytvořit velmi slušná klientská základna.

Situace na trhu

Na konci roku 2007 celkový počet poskytnutých hypoték dosáhl téměř 265 000 a celkový objem hypotečních úvěrů necelých 470 mld. Kč. Tuzemské banky si nyní začínají uvědomovat význam a potenciál tohoto trhu „již existujících“ hypoték a pokouší se ho pomalu oslovovat. Přestože otevřené přetahování hypotečních klientů je doposud pravděpodobně brzděno politikou velkých českých bank, které se zřejmě obávají otevřít doposud zavřenou „Pandořinu skříňku“ refinancování, existuje na trhu již několik menších bankovních institucí, které refinancování aktivně nabízejí v podobě speciálních produktů se zvýhodněnými úrokovými sazbami a podmínkami.

V současné době také vzrůstá počet klientů, kterým končí oblíbené pevné úrokové sazby fixované na 3 a 5 let. Na trhu se tak znovu objevuje velké množství klientů, kteří se musejí rozhodovat, jakou délku fixace sazby zvolí na další úrokové období. Kromě volby dalšího úrokového období však mnoho klientů zvažuje i možnosti refinancovat hypotéku u jiné bankovní instituce, neboť právě při výročí fixace úrokové sazby je možné splatit (refinancovat) hypotéku bez jakýchkoli poplatků a sankcí za předčasné splacení. Rozdíl úrokových sazeb mezi jednotlivými bankami je celkem výrazný, někde dosahuje i téměř 1 % p.a. a vezmeme-li v úvahu ještě speciální zvýhodněné sazby pro refinancování, může být úspora jen na úrocích velmi značná, nemluvě o možné optimalizaci dalších parametrů (doba splatnosti, doba fixace úrokové sazby, výše úvěru vzhledem k zástavě, udržovací poplatky apod.).

Co je refinancování hypotéky?

Refinancování hypotéky je splacení existujícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem (obvykle u jiné instituce než je původní úvěr) s odlišnými (obvykle výhodnějšími) úvěrovými podmínkami. V praxi výše uvedené znamená, že klient si vyřídí nový hypoteční úvěr u jiné bankovní instituce, která za něj zaplatí hypotéku u stávající banky a klient pokračuje ve splácení již nové hypotéky s novou bankou.

Proč a kdy refinancovat vaši současnou hypotéku?

Refinancování hypotéky se nabízí především v případě, kdy je možné získat nižší úrokovou sazbu, dále pokud je možné prodloužit splatnost hypotéky a snížit tak výši měsíční splátky či je možné snížit nebo optimalizovat jiná úvěrová rizika (například refinancování hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou za hypotéku s pevnou úrokovou sazbou). Refinancovat lze také v minulosti vynaložené vlastní zdroje klienta, pokud platil část kupní ceny nemovitosti z vlastních prostředků a nevyužil 100% hypotéku při koupi či rekonstrukci nemovitosti. Klient tak může uvolnit vlastní investované prostředky pro další investice či pro vlastní spotřebu. I v případě, že klient 100% hypotéku již měl a kupoval nemovitost jen z hypotečních prostředků, je možné refinancováním získat další úvěrové zdroje nad rámec původní výše hypotéky, za předpokladu, že vzrostla tržní hodnota nemovitosti v zástavě, což je například u klientů se sazbou fixovanou před pěti lety velmi pravděpodobné.

Několik hlavních důvodů pro refinancování hypotéky

  • Rozhodujícím okamžikem pro zvážení možností refinancování hypotéky je blížící se doba výročí fixní úrokové sazby. Není moudré čekat, až banka klientovi oznámí vypršení pevné úrokové sazby a nabídne mu nové sazby pro následující fixní období. Banky většinou oznamují konec fixace sazeb velmi pozdě (2, max. 3 týdny před uplynutím fixní lhůty) a klientovi tak zpravidla nezbývá čas vyřídit si refinancování hypotéky u jiné banky v případě, že mu banka nabídne vyšší úrokové sazby než konkurence. Je zde proto na místě doporučení, aby si klient zjistil nabídky jiných bank nejméně 3 měsíce před uplynutím fixního úrokového období, kdy je ještě realistické vyřídit případné refinancování u jiné banky.
  • Dalším důvodem ke včasnému zvážení refinancování je současný trend rostoucích úrokových sazeb u hypoték. Vyřízením refinancování u jiné banky v dostatečném předstihu před vypršením fixní sazby je možné zablokovat zvýhodněnou úrokovou sazbu již nyní, přičemž novou hypotéku budete čerpat třeba až za rok. V praxi tak klient podepíše úvěrovou smlouvu s novou bankou, která mu umožňuje čerpat úvěrové prostředky až v budoucnu (maximálně za 1 rok od podpisu) za podmínek stanovených v této smlouvě. Při současném růstu tržních úrokových sazeb si je tak možné rezervovat pravděpodobně mnohem nižší úrokovou sazbu, než bude původní banka schopna nabídnout za 3, 6 nebo 12 měsíců.
  • Pokud současná banka nabízí příliš vysoké sazby na další úrokové období v porovnání se sazbami nabízenými konkurenčními institucemi, je to jistě důvod uvážit refinancování hypotéky.
  • Stejně tak, pokud si klient vyřizoval hypoteční úvěr před třemi a více lety, je jistě dobrý důvod zvážit refinancování této hypotéky. Hypoteční trh v České republice urazil od té doby již velký kus cesty, a to především u produktů pro cizince a expatrioty. Je proto více než pravděpodobné, že nyní tito klienti mohou získat mnohem příznivější podmínky s výhodnějšími hypotečními produkty určenými pro tuto zahraniční klientelu.
  • Nyní můžou například klienti-cizinci protáhnout splatnost hypotéky až na 40 let a tím výrazně snížit výši měsíční splátky. Splácení hypotéky tak bude klienta méně měsíčně zatěžovat. U klientů investorů, kteří nemovitost pronajímají, bude jednodušší pokrýt měsíční splátku hypotéky příjmem z pronájmu (tzv. buy-to-let mortgage).
  • Refinancováním je možné nejen nahradit současnou hypotéku za výhodnější, ale také lze navíc získat ještě dodatečné úvěrové prostředky v případě, že současná hodnota nemovitosti vzrostla či klient původně nevyužil 100% hypotéku. Tyto dodatečné prostředky je navíc možné použít na cokoli a není nutné dokládat bance, k jakému účelu, jako u standardní hypotéky.
  • V případě, že banka dříve požadovala uzavřít životní pojištění jako dozajištění úvěru, může se ho nyní klient refinancováním zbavit, neboť dnes již téměř všechny hypoteční banky životní pojištění nevyžadují ani u 100% hypoték.
  • Při refinancování hypotéky již klient nemusí bance znovu prokazovat příjmy ani platit za další odhad tržní hodnoty zajištěné nemovitosti, pokud má originál odhadu ne starší pěti let.

Náklady na refinancování hypotéky:

  • Je výhodné nechat si refinancování hypotéky zajistit od zkušeného nezávislého hypotečního makléře – klient tak ušetří čas i starosti s vyřizováním nového úvěru.
  • Banky již zpravidla nepožadují jednorázový poplatek za poskytnutí úvěru, což může představovat úsporu až 30 000 Kč.
  • Není nutné vyřizovat a platit za nový odhad nemovitosti, pokud je k dispozici původní ne starší pěti let (úspora kolem 5000 Kč).
  • Původní banka nemůže účtovat žádný poplatek ani pokutu za předčasné splacení hypotéky, pokud klient refinancuje úvěr při uplynutí fixní úrokové sazby.

Aktuální nabídka refinancování na českém trhu

V poslední době nabízí již několik českých bank speciální hypoteční produkty pro refinancování. Tyto produkty zpravidla obsahují řadu slev a výhod oproti standardní nabídce dané banky pro nové klienty. Každý hypoteční případ je však vždy vhodné posoudit individuálně a vzít do úvahy veškeré jeho aspekty a specifika, neboť v závislosti na konkrétní situaci může být přesto optimálnější standardní produkt u jiné banky, což je patrné níže z následujícího textu. Vždy je moudré individuálně posuzovat veškeré parametry každého úvěrového případu a veškeré na trhu dostupné hypoteční produkty a nikoli se spoléhat pouze na reklamní a marketingové akce konkrétních bank. Tak jako v jiných případech se i pro refinancování obvykle vyplatí využít služby zkušeného nezávislého hypotečního makléře, který analyzuje produkty všech bank v závislosti na finanční situaci klienta a navrhne klientovi optimální řešení.

Níže vybrané aktuální nabídky bank mají tedy pouze orientační charakter, neboť vždy záleží na řadě dalších parametrů hypotečního případu jako například výše úvěru vzhledem k zástavě, délce fixace úrokové sazby, finanční situaci a příjmech klienta, výši existující splátky úvěru, osobní statut klienta, délka splácení úvěru a další.

GE Money Bank

  • Banka nabízí sníženou pevnou úrokovou sazbu jen u její fixace na 5 let: nyní 5,39 %.
  • Maximální výše úvěru vzhledem k hodnotě zástavy je 85 %.
  • Banka neúčtuje žádný poplatek za poskytnutí úvěru (úspora až 25 000 Kč).
  • Klient již bance nemusí znovu prokazovat příjem, pokud výše nové splátky nepředstavuje více jak 120 % původní splátky.
  • Klient nemusí znovu platit nový odhad tržní hodnoty nemovitosti, neboť banka akceptuje původní odhad, pokud není starší než 3 roky.

Volksbank

Do konce června banka nabízela velmi podobný produkt pro refinancování jako GE Money bank. Tato banka však poměrně pravidelně nabízí časově omezené nabídky zaměřené na refinancování, proto se dá v brzké době předpokládat opakování této nabídky. Oproti GE Money Bank akceptuje Volksbank původní odhady až 6 let staré a zvýhodněné úrokové sazby při splatnosti hypotéky kratší než 10 let. U Volksbank je možné pevnou úrokovou sazbu fixovat i na 10 let.

Raiffeisenbank

V případech refinancování nabízí tato banka řadu zvýhodnění oproti její standardní nabídce pro nové klienty. Tak jako u Volksbank a GE Money Bank není nutné znovu prokazovat příjmy (pokud není nová splátka vyšší jak 1,3 násobek původní splátky) a klient automaticky dostává nejlepší úrokovou sazbu pro nejbonitnější žadatele a v rámci daného LTV (loan to value, výše úvěru vzhledem k hodnotě zástavy). Banka neúčtuje poplatek za zpracování úvěru. Důležitou výhodou banky je velká zkušenost a flexibilita při poskytování hypoték cizincům a expatriotům.

Hypoteční banka

Tato banka nenabízí žádné speciální podmínky pro žadatele o refinancování. Zájemci o refinancování tak získají stejné podmínky jako noví klienti. Jelikož však má nyní banka promoakci bez poplatku za poskytnutí úvěru a nabízí nejnižší pevnou úrokovou sazbu na 5 let, je vhodným kandidátem na refinancování, pokud klientovi nevadí znovu prokazovat příjmy a platit za nový odhad nemovitosti. Stejně jako u Raiffeisenbank i u Hypoteční banky můžeme konstatovat bohatou zkušenost a obecně nejvýhodnější hypoteční produkty pro cizince.

Pozn.: veškeré údaje či hodnoty prezentované v tomto článku byly aktuální v době jeho vzniku a mohou se kdykoli změnit.

Autorem článku je ing. Pavel Jileček, ředitel úseku financování nemovitostí, člen představenstva společnosti Younique.

Anketa

Uvažujete o refinancování hypotéky?

24 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 29. 8. 2011 14:35