Rady (ex)bankéře: Hurá do Varšavy!

V některých vašich názorech a e-mailech, které jsem obdržel, jste vyjádřili názor, že moje rady jsou sice užitečné, ale jen teoretické, a že na jejich základech jen těžko vyděláte konkrétní peníze. Přemýšlel jsem, co vám mohu v tomto směru nabídnout, abyste skutečně vydělali "velký prachy".

Kromě českého a slovenského trhu se aktivně zajímám a již dlouhodobě (přes víc než 10 let) působím na polském trhu. A zde vám chci dát naprosto konkrétní tip na dobrou investici – do trhu rezidenčních nemovitostí ve Varšavě a v jejím okolí.

Varšava zažívá boom. Město se během několika příštích let chystá přijmout více investic než kterákoli jiná metropole v Evropské unii (EU) a díky silnému ekonomickému růstu Polska by měla posílit svou pozici nejvýznamnějšího hospodářského centra střední Evropy.

Dle společnosti Ober-Haus, nejvýznamnější polské realitní kanceláře, je polský trh s nemovitostmi nejatraktivnější v Evropě. Varšava a její okolí jednoznačně představují nejrychleji se vyvíjející realitní trh v Polsku s největším podílem zahraničních investic v daném sektoru. Od vstupu Polska do EU v roce v roce 2004 stoupají ceny domů a bytů ve Varšavě, jakož i v dalších velkých polských městech, strmě vzhůru hlavně díky nízko úročeným hypotékám.

Investice do realit? – Katalog nemovitostí

Mnohaletá stagnace na trhu realit nakonec vedla k až překotnému nakupování bytů. Trh je velmi živý, říká Bogumil Rutkowski, manažer špičkové varšavské mezinárodní realitní kanceláře Knight Frank. Tento boom trvá od druhé poloviny roku 2003, v poslední době však stále akceleruje.

Dle společnosti Knight Frank vzrostly jen v průběhu roku 2005 ceny nemovitostí v nejlepších lokalitách Varšavy o 30 %, v ostatních silně poptávaných lokalitách pak o 10 – 20 %. Dnešní ceny jsou o více než 60 % vyšší než před pouhými dvěma roky. Nyní se například cena dvoupokojového bytu o rozloze kolem 65 m2 ve středu Varšavy pohybuje od 180 000 USD do 350 000 USD. Obvyklá doba prodeje klesla z několika měsíců v roce 2005 na zhruba 2 týdny v roce 2006. Jedinou výjimkou jsou velkometrážní byty, jejichž prodej trvá déle.

Jedním z klíčových argumentů je také populace. Ve Varšavě žijí více než 2 milióny obyvatel, což činí pouze 5 procent celkové polské populace. Ve většině evropských hlavních měst však žije v průměru 15 % populace té které země.

Když navštívíte většinu varšavských firem a zeptáte se, kde jsou jejich zaměstnanci trvale hlášeni, zjistíte, že 40 % z nich není hlášeno ve Varšavě, ale ve městě či vesnici, odkud pocházejí. Oficiální přírůstek varšavského obyvatelstva je 100 000 lidí ročně. Mnozí z nich přicházejí do Varšavy pracovat a „vylepšit si životopis“ u prestižních firem s tím, že se později vrátí do svých rodných měst. K tomu však mnohdy nedojde. Většina z nich zůstane ve Varšavě natrvalo. Neustávající proud nově příchozích ovlivňuje primární i sekundární trh s nemovitostmi; v obou případech poptávka silně převyšuje nabídku.

Navíc se ve Varšavě usazuje stále rostoucí počet zahraničních firem. Dle výroční zprávy renomované realitní společnosti Cushman & Wakefield se ve Varšavě chce etablovat více společností než v Londýně, Moskvě či Praze. Varšava vděčí za svou pozici především stále levné pracovní síle a dostupnosti vysokoškolsky vzdělaných „kádrů“.

Tento překotný rozvoj má ovšem i svá rizika. K lednu 2004 vypršela platnost všech územních plánů a nyní musí být vydány nové, což může zabrat hodně času. Nedostatek pozemků, pro něž jsou k dispozici územní plány, ztěžuje výstavbu. V důsledku toho jsou pozemky s platnými územními plány prodávány rychle a za přemrštěné ceny.

Územní plán má přímý vliv i na charakter nové budovy. To vede k výstavbě moderních několikaposcho­ďových obytných bloků v centrálních částech města. Kvůli nedostatku volného místa začínají developeři pomalu kupovat a renovovat staré budovy v centru Varšavy. Tak vznikají skutečné architektonické perly s luxusními byty. Někdy je to jediný způsob jak žít v centru města. Ceny pozemků v samotné Varšavě výrazně vzrostly. V současné době činí průměrná cena za m2 pozemku ve Varšavě 300 dolarů a blíže k centru přesahuje i 1000 dolarů.

V červenci 2006 nový premiér Jaroslaw Kaczynski ve své úvodní řeči prohlásil, že nová výstavba bude pro jeho vládu prioritou. Pozorovatelé ovšem tvrdí, že pro výstavbu bylo uvolněno příliš málo pozemků, než aby se v blízké budoucnosti mohlo podařit nasytit poptávku. Navzdory tomu se obrat investic do nemovitostí v Polsku jen během posledních pěti let zvýšil desetinásobně. Dle špičkové realitní kanceláře Jones Lang LaSalle (JLLS) dosáhnul obrat v roce 2005 částky 2,5 miliard euro. Do roku 2006 obrat již přesáhl 3,5 miliard euro.

Ceny domů a bytů rychle rostou. Koncem minulého roku přesáhla průměrná cena varšavského bytu 5 000 zlotých za m2. Současná průměrná cena již přesahuje 6 500 zlotých (2 100 dolarů) za m2 bytu v základním standardu. S každým novým projektem developeři zvyšují ceny, a co je zarážející, lidé tyto ceny akceptují. Všechny projekty v atraktivních lokalitách Varšavy začínají na 10 000 zlotých za m2. Existují dokonce i stavby jako Zlota 44 v centru, pro něž ještě nebylo ani vydáno povolení, a přesto se už našli zájemci ochotní zaplatit více než 24 tisíc zlotých za čtvereční metr.

Ještě před nedávnem zájemci kupovali byty pouze pro vlastní potřebu. Nyní se byty stále častěji stávají předmětem investice domácích i zahraničních kupujících. Vstup Polska do EU vedl k tomu, že byty kupují zahraniční investoři, zejména spekulanti z Irska, Španělska, Izraele a Velké Británie. Takoví investoři skupují v jednotlivých projektech 20 až 50 bytů, zájem však mají jen o velké byty (nad 100 m2) vysokého standardu. Někdy to vede k až absurdním situacím, kdy developer odstoupí od smluv s individuálními klienty a rozhodne se raději pro bohatého zahraničního investora, který koupí celý „balík“.

Mnozí zahraniční investoři přirovnávají Polsko k Irsku a Španělsku před 15 – 20 lety a věří, že v Polsku dojde k obdobnému cenovému zhodnocení rezidenčních nemovitostí. Jen v minulém roce bylo španělským, britským a irským investorům ve Varšavě prodáno okolo 700 bytů, což tvoří 6 – 7 % trhu. Bytové jednotky nezůstávají prázdné – pronajímají se místním za slušnou cenu. Za většinu bytů se vybírá měsíční nájemné do 1 500 zlotých, což představuje rozumnou a udržitelnou částku. Ve Varšavě jen vysoké školy vykazují přes 300 tisíc studentů, kteří tvoří významnou část nájemců. Obecně si stále můžete luxusní byt ve Varšavě koupit za cenu skromné garsonky v Londýně.

Všechny ukazatele naznačují další růst. Pokud cena za m2 obytné plochy špičkového bytu je 10 000 euro ve Velké Británii, Německu či Francii, 5 000 euro ve Španělsku a méně než 2 000 euro v Polsku, dojde ke sbližování cen. Tento proces potrvá zhruba 10 – 15 let. Ceny bytů v Polsku budou tedy i nadále rok za rokem stoupat, a to po velmi dlouhou dobu.

Největší poptávka je po standardních dvoupokojových a třípokojových bytech (50 – 65 m2) a nadstandardních (60 – 85 m2), a to nejlépe v maximálně čtyřpatrových domech.

V sektoru luxusních a nadstandardních bytů patří mezi hlavní hráče developeři opírající se o zahraniční kapitál, jako např. Boygues Immobilier (Francie), Viterra Development (Německo), Ghelamco (Belgie), Maripol, IONA Investments (vše Izrael) a Skanska (Švédsko).

Průměrná cena za m2 varšavského bytu, stejně jako v jiných městech, závisí zejména na lokalitě. Vyšší hodnotu mají čtvrti blíže k centru, s větší plochou volných prostranství (parků) a s dobrou dopravní dostupností. Za luxusní čtvrť je považována např. Saska Kępa – pro novou bytovou výstavbu zde není prakticky žádný volný prostor. Proto zde kvete sekundární trh s nemovitostmi.

Největšími staveništi Varšavy jsou Wilanów, Mokotów, Bemowo a předměstská oblast Bialolęka. Pokud by si však zákazníci mohli zvolit umístění své investice, věnovali by více pozornosti lokalitám, jako je Ochota, Żoliborz či Bielany. Naprostá většina zákazníků by ovšem nejraději bydlela v centrálně položené čtvrti v Mokotów, kde je průměrná cena za m2 nejvyšší (8 500 zlotých, oproti 6 500 zlotých ve zbytku Varšavy).

Druhým nejvíce preferovaným městským obvodem pro bydlení po Mokotówě je Ursynów, jemuž se přezdívá „největší ložnice Varšavy“. Poptávka po bytech v této části Varšavy je vysoká již několik let. Jednopokojové a dvoupokojové byty v Ursynówě s cenou do 300 000 zlotých jsou nejžádanější a prodávají se nejrychleji.

Mnohem nižší ceny jsou hned za hranicí Varšavy. Dokončují se investice do nemovitostí v okruhu až do 30 kilometrů od města, a to v obcích jako Zielonka, Magdalenka, Konstancin, Nieporęt, Józefoslaw či Grodzisk Mazowiecki. Velmi dobře se zde prodávají jak jednotlivé byty (50 – 60 m2), tak i rodinné domy.

Pro bezpečnou investici většina analytiků doporučuje držet se hlavního města Varšavy a zejména nové výstavby. Zde je nárůst cen nejvýraznější a nabízejí se zde nejdražší byty. Varšava je nejpřelidněnějším městem Polska. Je zde také největší sdružení pronajímatelů v Polsku. Výnosy překračují 10 % s meziročním růstem kapitálu o 15 – 20 % po dobu minimálně příštích pěti, možná i deseti let.

Jedna věc je na varšavském trhu nemovitostí jistá – nabídka není schopna uspokojit poptávku. Přes 90 % dodávek je letos prodáno předem. Vnitřní poptávka i bez investorů ze zahraničí zdaleka přesahuje nabídku. Když si chce potenciální zákazník koupit byt od developerské společnosti, je před ním obvykle fronta dalších zájemců ochotných zaplatit předem za rezervaci. To vytlačuje mnoho lidí na sekundární trh. V důsledku toho rostou ceny na sekundárním trhu zhruba stejně jako na trhu primárním. Ceny za byty postavené v sedmdesátých letech se téměř vyrovnaly cenám za novou výstavbu.

Mezi faktory, jež by dle očekávání měly dále podporovat poptávku po bydlení, patří významný růst osobních příjmů, příznivá daňová politika nové vlády a výhodné bankovní půjčky. V kombinaci se zjednodušením administrativních procedur spojených se získáním stavebního povolení lze očekávat, že další boom bytové výstavby v Polsku bude pokračovat po několik dalších let.

Anketa

Budete investovat v Polsku?

14 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 27. 5. 2007 11:49