Půjdou byty skutečně na dračku a porostou jejich ceny?

Ceny bytů v Česku se v některých regionech za poslední roky vyšplhaly do závratných výšin. Jak zodpovědět otázku, zda bude poptávka po bytech a tedy i jejich cena nadále růst, si asi klade nejeden člověk.

Hodnocení, která se v této souvislosti objevují, si často vzájemně odporují. Například v Hospodářských novinách dne 22. února 2008 vyšel článek Byty jdou na dračku, ceny rostou, zatímco zpravodajství Aktuálně.cz den předtím publikovalo článek V Česku se letos dostaví méně bytů, poptávka klesá.

„Zájem o nové byty zaskočil developery. Hypoteční banky snižují úroky. Ceny mohou opět jít nahoru až o desítky procent. Je to zpráva, nad kterou neskrývají překvapení realitní makléři a developeři: hlad po bytech v Česku navzdory prognózám nepolevuje.“
ZDROJ: HN.IHNED.CZ 22. 2. 2008 00:31, Skalková, O. – Kaláb, V.: Byty jdou na dračku, ceny rostou

Záměrem tohoto příspěvku je zamyslet se, které vlivy a faktory tržní cenu mohou ovlivňovat. Právě zvážení těchto faktorů může přispět k vytvoření prognózy budoucího vývoje.

Tržní cena bytů


Tržní cena jako koordinační mechanismus nabídky a poptávky

Při úvahách, jak se budou tržní ceny vyvíjet, je vhodné vycházet z toho, že tržní cena je základním koordinačním mechanismem. Cena reguluje množství produktu (v tomto případě bytů), které jsou kupující (strana poptávky) za jisté situace („ceteris paribus“ – za jinak stejných podmínek), při určité ceně ochotni koupit a které jsou prodávající (strana nabídky) prodat.

Poptávka a faktory ovlivňující poptávku po bytech

Zákon klesající poptávky říká, že pokud cena produktu roste, pak za jinak stejných podmínek (ceteris paribus) mají kupující tendenci kupovat menší množství tohoto produktu. Každá ekonomická učebnice opakuje skutečnost, že poptávané množství závisí na ceně produktu, příjmu (důchodu), který mají kupující k dispozici, existujících zvycích a preferencích, cenách dalších dostupných produktů (sustitučních a komplementárních) a také očekávání budoucích příjmů, bohatství a cen.

Rovněž poptávka po bytech je ovlivňována nejenom cenou, ale celou řadou jiných faktorů. Jako důležité faktory lze uvést faktory následující:

1) Situace na trhu s nájemním bydlením

Důležitým aspektem je existence tržního a regulovaného nájemního bydlení. Situace na trhu s nájemním bydlením vytvořila stav, kdy splácení vlastního bytu se stalo výhodnějším řešením, než placení tržního nájemného. Tato skutečnost se samozřejmě odráží v poptávce po bytech.

Pokud je tržní nájemné z důvodu převisu poptávky nad nabídkou tak vysoké, že je výhodnější investovat do pořízení bydlení vlastního, budou si lidé pořizovat bydlení vlastní.

Lze se domnívat, že lidé bydlící v bytech s regulovaným nájemným v očekávání budoucího vývoje zvyšují rovněž svůj zájem o pořízení vlastního bydlení. Taková očekávání se ve výsledné poptávce rovněž odrážejí.

Je pravděpodobné, že deregulace nájemného, uvolňování a zvyšování doposud regulovaného nájemného povede k poklesu poptávky po vlastním bydlení.

Nájemní bydlení za „rozumnější“ ceny bude substitutem bydlení ve vlastním. Stabilizování situace na trhu s nájemním bydlením pak může vést k situaci, že pořízení vlastního bytu už nebude obecně tak ekonomicky výhodné.

2) Míra dostupnosti hypoték a jiných forem financování

Podle některých informací je formou hypotéky financováno okolo 75 % prodávaných bytů. Hypotéky a úvěry ze stavebního spoření s nízkými úroky se v minulosti staly dostupnými i nižším příjmovým skupinám. Pořídit si vlastní bydlení se pro mnohé stalo nejenom dopadem módního vlivu, ale životní nutností pro získání potřebného bydlení.

3) Region a lokalita

Zásadní vliv na poptávku po nemovitosti má její umístění, a to v rámci republiky, v regionu i v dané lokalitě. Poptávka po bydlení bude větší tam, kde je dostatek pracovních příležitostí s možností dosáhnout nadprůměrných příjmů, kde bude občanská vybavenost a dostupnost zeleně v okolí, dobrá dopravní dostupnost a dosah MHD.

Je logické, že v některých regionech, kde nově roste nabídka pracovních příležitostí, poptávka po bydlení také nově roste. Příkladem může být v současné době často diskutovaná Ostrava. V diskusích někdy padají úvahy takové, že volba bydlení v okresním městě je lepší, než volba bydlení v satelitním městečku. Pokud takové okresní město nabídne pracovní příležitosti, společenské a kulturní vyžití, nebudou asi vznikat důvody, aby zde poptávka po bydlení klesala. Při posuzování regionu a lokality je tak nutné uvažovat nejednom stav současný, ale také předpokládaný stav za několik let.

4) Růst reálných mezd a kupní síly

V tomto ohledu lze odhadovat, že poptávka po bydlení nižší kategorie jakosti v neatraktivních lokalitách, se špatnou dostupností do centra, bez infrastruktury, bude klesat, a naopak bude růst poptávka po bydlení vyšší třídy jakosti. V centrech a místech, kde se bude koncentrovat kupní síla, bude vždy poptávka existovat. Je ovšem otázkou budoucnosti, kterou by měli zodpovědět sociologové, zda velká centra v podobě velkých měst budou centry i v budoucnosti.

5) Demografický vývoj

Poptávku v poslední době ovlivnily silné ročníky sedmdesátých let, v letech následujících dojde z tohoto pohledu k nasycení potřeb. Naopak se lze domnívat, že se stárnutím populace poroste poptávka po malých bytech. Z hlediska demografického vývoje mohou poptávku po bydlení (nájemním bydlení nebo bytech) zvyšovat přistěhovalci.

6) Kvalita a technický stav nemovitosti

Poptávku po konkrétním bytě ovlivní velikost bytu, umístění bytu v domě, standard provedení a vybavení, parkovací možnosti a blízkost zeleně. Kvalita novostaveb velkých bytových domů může být díky snaze developerů snižovat náklady za každou cenu diskutabilní. Můžeme slyšet negativní zkušenosti popisující špatnou zvukovou izolaci, praskající omítky, zatékající střechu, malé množství parkovacích míst nebo přílišnou koncentraci nových domů.

Po bytu v regenerovaném panelovém domě ve vhodné lokalitě, se zelení a dobrou dostupností do centra, tak může existovat vyšší poptávka (a tedy i tržní cena), než po bytě v domě na periferii, kde jsou doby natěsnány na sebe. Poptávka po bytech ve starších domech je ovlivněna stávajícími investicemi do oprav a údržby. U takových bytů totiž ekonomicky uvažující člověk bude očekávat podstatně vyšší náklady na údržbu a opravy, na jejichž úhradě se bude spolupodílet.

7) Mediální ovlivňování poptávky

Cílené PR články a zprávy hodnotí aktuální situaci a očekávaný vývoj často způsobem, z něhož vyznívá ovlivnění ekonomickými zájmy realitních makléřů, developerů a bank poskytujících úvěry na bydlení. Logickým zájmem těchto subjektů je oživovat poptávku tak, aby obchody plynuly. Vytvořit iluzi, že je po bytech velká poptávka a nabídka je velmi omezená mají různá prohlášení tohoto stylu:

  • A prémiových lokalit se začíná nedostávat, sděluje své zkušenosti zkušený realitní makléř.
  • Kdo mluví o cenové bublině, hluboce se mýlí, říká v rozhovoru specialista na nemovitosti pan XYZ.
  • Cena stavebních prací nutně musí jít nahoru, takže růst cen cenovou bublinou být nemůže.
  • Většinu bytů máme rozprodánu ještě před dokončením, reklamní sdělení developerské společnosti.
  • České ceny nemovitostí stále ještě výrazně pokulhávají za cenami ve vyspělých zemích, sdělení odborníka na nemovitosti.

Postupem času byl historicky posilován strach a nejistota ze vstupu do EU, růstu DPH, růstu úroků z hypoték a cen nemovitostí. Informace z médií tak ovlivňovaly očekávání kupujících i potenciálních prodávajících, že bydlení bude nedostupné, což v konečném důsledku ovlivnilo i aktuální tržní ceny.

8) Nemovitost jako spekulativní investice

Byty jsou často uvažovány jako investice, která může ochránit peníze před inflací a napomoci k jejich zhodnocení. Vznikla všeobecně uznávaná představa, že investice do bydlení s sebou nenese rizika, že ceny neustále porostou a je rozumným krokem.

Někdy lze slyšet o lidech, kteří si vzali hypotéku na dům nebo byt, který poté pronajali, a spekulovali, že příjmy z tržního nájemného pokryjí splátky hypotéky. Spekulativní nákupy bytů tak mohly v některých regionech ke zvýšení poptávky rovněž přispět.

Tyto představy a situace na trhu s nájemním bydlením, posilující poptávku po pořízení bytu za účelem zhodnocení prostředků, nemusí být ovšem ve všech lokalitách, regionech v budoucnosti dlouhodobě udržitelné.

Zvážením výše uvedených faktorů lze říci, že poptávka byla v některých regionech v minulých letech silně akcelerována a jejich působení bude poptávku i nadále ovlivňovat. Konkrétní obecné závěry je ovšem nemožné vytvářet, protože vždy budou existovat regiony či oblasti s nižšími pracovními příležitostmi, horší dostupností do centra atp., kde poptávka bude stagnovat nebo i klesat.

Nabídka a faktory ovlivňující nabídku bytů

Základní ekonomická poučka (zákon rostoucí nabídky) říká, že množství, které jsou prodávající ochotni nabídnout, roste s cenou, za kterou se produkt prodává. Nabízené množství je ovlivněno nejenom cenou, ale ji jinými faktory, jako jsou náklady na výrobu produktu, ceny vstupů, technologie používané pro vytvoření produktu, očekávání, počet výrobců a míra konkurence mezi nimi.

Nabídku na trhu v jistém regionu lze popsat z hlediska:

1) Počtu uvolněných bytů

Počet uvolněných bytů je obecně dán počtem lidí, kteří zamíří do realitní kanceláře, aby svůj byt prodali. Rozebírat konkrétní důvody, které k tomu vedou, by bylo náročné a možná zbytečné. Roli může zastávat množství bytů, které se na trh dostávají díky různým událostem, jako je privatizace, dědictví, uzavření manželství, úmrtí partnera nebo přestěhování se za pracovními příležitostmi. Důvodem k uvolnění některých bytů rovněž může být nesplácení hypotéky. Mnozí, kteří si berou hypotéku, možná nedomýšlejí, že by se jejich příjmy mohly v budoucnu snížit, úroky z hypotéky by mohly v budoucnu růst a nezaplacené splátky hypotéky by mohly vést k nucenému prodeji nemovitosti bankou. Pokud k takové neschopnosti platit dojde, lze předpokládat, že nemovitost bude prodána pod cenou. V případě ekonomické recese by možná počet z donucení uvolněných bytů vzrostl.

2) Počtu novostaveb

Investice do výstavby bytových domů se v některých regionech, v souladu s působením „neviditelné ruky trhu“, staly výnosným podnikatelským záměrem.

Když cena bytů, v souladu se zákonem rostoucí nabídky, v určitém regionu poroste (díky zvyšující se poptávce), bude zde více podnikatelů ochotno stavět nové byty.

To, že se tato hypotéza potvrzuje i v praxi, ukazuje počet developerských projektů výstavby nových bytových komplexů, realizovaných v regionech s akcelerovanou poptávkou. Situace v některých regionech s převahou poptávky nad nabídkou se dostala i do stavu, že developeři prodali nové byty dříve, než začali dům stavět. Běžnou praxí se stalo, že kupující splatili téměř celou kupní cenu ještě před dokončením stavby. Financovali tak nejenom podnikatelskou činnost developera, ale převzali na sebe i rizika nekvalitního nebo neúplného dokončení prací, v horším případě bankrot nebo jiné potíže na straně developera.

Tržní cena bytu je ovlivněna tím, kolik bytů jsou prodávající ochotni na trhu za dané cenové hladiny nabídnout. Pokud v některých oblastech bylo rozestavěno tolik bytových komplexů, že nabízených bytů bude větší množství, než bude koupěschopná poptávka, dojde k poklesu ceny těchto bytů.

Převýšení nabídky nad poptávkou a přesycení

V některých regionech vznikl značný převis poptávky nad nabídkou, který umožnil zvýšení cen do výše, která je vzhledem ke kupní síle značná. Někdo pak hovoří o tom, že je trh přehřátý, čímž myslí situaci, při které ceny neodpovídají skutečné hodnotě.

Pokud ovšem výše diskutované vlivy poptávku sníží (zmenšení dostupnosti hypoték, dostupnější nájemné bydlení, nové možnosti bydlení v jiných lokalitách, atp.), začne se doba, za kterou se podaří byt prodat zvyšovat. Prodávající pak budou v daném regionu nuceni ceny snížit a developeři nuceni snížit ceny na úkor svých marží.

Splasknutí takové cenové bubliny asi nejhůře ponesou ti, kteří byt koupený za přemrštěnou cenu financovali formou hypotéky (hypoteční krize v USA). Budou vlastně v situaci, že budou dlouhou dobu splácet něco, co už takovou tržní hodnotu nemá. Cena bytu může být v budoucnu totiž nižší než úvěr, který byl na jeho pořízení poskytnut.

Pokud cenová bublina skutečně existuje, pak existuje jen v některých regionech a o přehřátí trhu nelze hovořit plošně.

„Neviditelná ruka trhu“ může v některých regionech samozřejmě působit i opačným směrem. Pokud díky výše diskutovaným vlivům dojde v daném regionu k růstu poptávky, budou mít za této situace ceny tendenci růst. Směřování k tržní rovnováze, kdy nabízené množství bude odpovídat množství poptávanému a nebude existovat tendence ke změně ceny, je dlouhodobou záležitostí.

Závěr

Realitní trh je natolik regionálně odlišný, že všechna zobecňující hodnocení jsou nepřesná a zavádějící. Vzhledem k tomu, že poptávku v daném regionu, lokalitě, v dlouhodobém horizontu ovlivňuje celá řada diskutovaných faktorů, jsou odhady vývoje tržních cen věštěním z křišťálové koule. Je vždy otázkou, nakolik jsou mediální zprávy, články, příspěvky i statistiky vývoje tržních cen nemovitostí zkresleny snahou ovlivnit poptávku žádoucím směrem.

Ceny bytů se řídí trhem, platí zde základní ekonomické zákony nabídky a poptávky. V některých regionech a lokalitách může poptávka klesat, čehož důsledkem pak bude stagnace nebo pokles cen některých nemovitostí, v jiných lokalitách může dojít k úplnému opaku.

Anketa

Chcete v tomto roce prodávat nebo kupovat nemovitost?

37 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 4. 2008 12:20