Spočítejte si...

Zavřít

Kupujete družstevní byt? Obrňte se trpělivostí, nejde to tak snadno

Pokud kupujete družstevní byt a nemáte jinou nemovitost k zastavení, výrazně se vám zúží možnosti financování. Obrňte se trpělivostí nebo hledejte dál.

Současné ceny bytů a úroveň úrokových sazeb u hypoték jsou ideálními podmínkami pro pořízení vlastního bydlení. Pokud si ale vyberete družstevní byt, připravte se na to, že nebudete mít na vybranou tolik, jako kdybyste kupovali byt v osobním vlastnictví. Pokud tedy nepatříte mezi šťastlivce, kteří mohou zastavit jinou nemovitost.

Nekupujete byt, kupujete podíl, resp. právo bydlet

V případě, že máte k zástavě nemovitost, kterou můžete místo svého budoucího družstevního bytu poskytnout bance, neměli byste narazit na větší obtíže. Pak byt zafinancujete u každé banky. Pro většinu lidí ale platí, že jen tak bokem další byt či dům nemají, a pak jsou možnosti financování komplikovanější. 

Pokud totiž kupujete družstevní byt, nekupujete vlastně přímo byt, ale družstevní podíl. Pro banky je tento podíl z hlediska zajištění právně neuchopitelný (resp. velmi obtížně) do té doby, než si jej převedete do osobního vlastnictví. Proto jich řada bez jiné zástavy hypotéku rovnou neposkytuje a pokud ano, tak často s řadou podmínek.

Aby byly banky vůbec ochotné financovat družstevní byt (bez jiné zástavy), musí většinou splňovat několik podmínek. Je nutné, aby na bytě nevázly žádné dluhy ani neuhrazené nájemné družstvu, zástava či exekuce. Vybírat byste také měli nemovitost, která už má doplacenou anuitu.

Rovnou si pohlídejte také to, aby bylo možné družstevní byt do jednoho roku převést do osobního vlastnictví. Po dobu, kdy jste pouze majiteli členského podílu, se totiž bude byt financovat tzv. předhypotečním úvěrem. To je v podstatě velký spotřebitelský úvěr. Má vyšší úrokovou sazbu než hypotéka, protože není ničím zajištěný a banky ho poskytují maximálně na rok, výjimečně dva. Po převodu do osobního vlastnictví se pak tento předhypoteční úvěr splatí hypotékou, kterou sjednáváte zároveň se zmíněnou předhypotékou. 

Upozorňujeme také na třešničku na dortu. Pokud byste si chtěli pořizovat i jiný úvěr, například úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci, pamatujte na to, že v registru máte vedené úvěry dva. Předhypoteční i hypoteční. To je nedomyšlené vzhledem k tomu, že banka vám hypotéku načerpá pouze tak, že splatí předhypotéku, takže v každém případě platíte vždy jen jeden úvěr. Při ověřování v registru při skóringu jste na tom ale dvojnásobně hůř.

Družstvo pomůže, nebo potopí

Snažte se, aby převod do osobního vlastnictví proběhl co nejdříve. Kromě toho, že je předhypotéka dražším úvěrem, splácíte během této doby pouze úroky a nikoli jistinu. Tu začnete platit až po převodu na hypotéku. Pokud víte, že je možné byt do osobního vlastnictví převést takřka okamžitě, můžete na předhypotéku získat i výhodnější sazbu tím, že nastavíte její splatnost třeba jen ne půl roku.

Ve svém zájmu si proto projděte stanovy družstva, abyste zjistili pravidla pro převod do osobního vlastnictví. Některá tuto možnost ničím neomezují, jiná ji umožňují například pouze ke konci roku s tím, že musíte třeba do konce prvního pololetí o převod požádat. Pak si musíte počkat zase na další rok. 

Součinnost družstva je důležitá i při sjednávání úvěrů. Banka totiž bude pravděpodobně od družstva požadovat písemné potvrzení, že je byt bez dluhů, se splacenou anuitou a do roka převoditelný do osobního vlastnictví. Abyste nemuseli platit poměrně vysoké poplatky na katastru nemovitostí, můžete od družstva získat také potřebný opis kolaudačního rozhodnutí nebo nabývacího titulu nemovitosti, ve kterém se byt nachází, opis z listu vlastnictví a prohlášení vlastníka budovy. Celý proces sjednávání hypotéky se v případě družstva, které zastupují nevrlí úředníci, co nikam nespěchají, může stát tak trochu noční můrou i bez přičinění samotné banky, nemluvě o poplatcích, které za jednotlivé úkony na družstvu musíte zaplatit nad rámec financování samotné ceny bytu.

Neřešíte družstevní byt, ale blíží se konec platnosti úrokové sazby u vaší hypotéky? Refinancováním skoro jistě ušetříte. Abyste vše pohodlně zvládli, nastavte si bezplatně náš HypoBudíček. Včas připomeneme vše, co je potřeba.

Kde (ne)pochodíte?

Jak se tedy k financování družstevního bytu staví jednotlivé banky? Equa Bank, Fio banka, LBBW Bank, Oberbank, Raiffeisenbank, UniCredit Bank a Wüstenrot hypoteční banka umí financovat družstevní byt pouze se zajištěním jinou nemovitostí v osobním vlastnictví. Další jmenované banky umí totéž, ale poradí si i se situací, kdy nemáte co zastavit.

Česká spořitelna nefinancuje družstevní byty předhypotékou, ale klasickým hypotečním úvěrem. Čerpání je ale podmíněno předložením Smlouvy o úplatném převodu členských práv, povinností a členského podílu v družstvu. Banka to umožňuje i bez zástavy jinou nemovitostí, pokud klient do jednoho roku zřídí zástavní právo ke kupovanému bytu, který mezitím převede do osobního vlastnictví. Za financování družstevního bydlení si banka účtuje jednorázový poplatek 3000 Kč.

ČSOB, Hypoteční banka a Era Poštovní spořitelna byty financují pomocí předhypotéky. Předhypoteční úvěr ale poskytují pouze do 50 % LTV. Do roka je nutné ho splatit hypotékou, kterou banky načerpají po převodu bytu do osobního vlastnictví. Další možností (která je ale podmíněna zvlášť vstřícným přístupem družstva) je zástava na byt poskytnutá samotným družstvem. 

Komerční banka poskytuje předhypoteční úvěr až do 100 % LTV, maximálně do částky 3 mil. Kč.  Jinak zde platí tytéž podmínky. Předhypotéku je nutné splatit maximálně do jednoho roku poté, co se byt převede do osobního vlastnictví.

Sberbank financuje družstevní byty maximálně do 75 % LTV na předhypotéku s tím, že je nutné je do 24 měsíců od data podpisu úvěrové smlouvy převést do osobního vlastnictví. Banka dozajišťuje úvěr biancosměnkou. 

Svou vysněnou nemovitost teprve hledáte? Najít ji můžete přes speciální sekci o realitách na serveru Měšec.cz. 

Stavební spořitelny družstevnímu bydlení rozumí

Družstevní byty financují i stavební spořitelny. V současnosti ale kvůli nastavení úrokových sazeb vyjdou levněji hypotéky.

Stavební spořitelna České spořitelny poskytuje na koupi družstevního podílu bez zajištění úvěr maximálně do 800 000 Kč (podle vaší bonity). Pokud budete do jednoho roku byt převádět do osobního vlastnictví a ten potom Buřince zastavíte, umí nabídnou výhodnější podmínky. Úvěr pak poskytne do 1,5 mil. Kč. Úvěry poskytuje do 90 % LTV. 

Stavební spořitelna Wüstenrot nabízí speciální překlenovací úvěr Družstevní byt, který poskytuje od 200 tis. do 2 mil. Kč bez zajištění zástavním právem. V závislosti na výši úvěru ale spořitelna vyžaduje zajištění 1 až 3 ručiteli a sjednání životního pojištění.

Další podmínkou je, abyste byli jako žadatel o úvěr (nebo manžel, druh či nezletilé dítě) alespoň jeden rok účastníkem stavebního spoření u kterékoli stavební spořitelny. Součet úspor na stávající smlouvě o „stavebku“ a na nové smlouvě uzavřené u Wüstenrotu za účelem pořízení úvěru musí být ke dni podání žádosti o úvěr minimálně ve výši 10 % cílové částky.

Anketa

Jakým způsobem byste financovali družstevní byt?

Českomoravská stavební spořitelna financuje družstevní byty do 500 000 Kč bez zajištění nemovitostí, popřípadě v kombinaci s ručitelem. (Nebo zajištěním jinou nemovitostí, které akceptují všechny stavební spořitelny.)

Modrá pyramida financuje tyto byty prostřednictvím Hypoúvěru. Stejně jako u Komerční banky zde platí, že má klient 12 měsíců na zajištění zástavy nemovitosti. Po dobu, kdy je úvěr bez zástavy, je klientovi navýšena úroková sazba o 1 % ročně nad stanovený úrok, který začne platit po převodu do osobního vlastnictví klienta.

Raiffeisen stavební spořitelna poskytuje pouze úvěry zajištěné nemovitostí. Bez zajištění zde pořídíte pouze Rekopůjčku poskytovanou bez zajištění maximálně do 500 000 Kč, se kterou lze ale financovat pouze rekonstrukci.

Co když se převod bytu nepovede

Pokud družstvo z různých důvodů neumožní převod bytu do osobního vlastnictví a vy už na něj máte předhypoteční úvěr, máte problém. Banka vám hypotéku neposkytne a budete-li mít čím úvěr zajistit, převede vám jej na klasický účelový spotřebitelský úvěr. Pokud úvěr nezajistíte, budete jej muset velmi brzy splatit (v horizontu šesti měsíců), např. prodejem bytu.

Stavební spoření žije

Občas se setkáváme s dotazy ohledně financování koupě družstevního bytu bez následného převodu do osobního vlastnictví. Tato situace nastává poměrně často u družstev, které tvoří samostatný blok či vchod a buď nemohou po pevně stanovenou dobu, anebo nechtějí byty převádět do osobního vlastnictví. Potom máte na výběr ze tří možností.

Americká hypotéka je jinými slovy velký spotřebitelský úvěr zajištěný jinou nemovitostí. Pokud další nemovitost nemáte, úvěr nedostanete.

Spotřebitelský úvěr na bydlení vám banky poskytnou i klidně na milion  korun, úroková sazba však bude okolo 8 % p.a., pokud se budete hodně moc snažit. Spíše se ale připravte na úrok okolo 10–12 % p.a.

V takových situacích je nezastupitelné právě stavební spoření. Pomoci úvěru ze stavebního spoření, resp. s překlenovacím úvěrem můžete družstevní byt financovat hravě a podle výše úvěru i bez dalšího zajištění, nebo ručení. Úroková sazba úvěrů stavebních spořitelen se pohybuje od 4 do 6 % p.a. Sice jen obtížně může konkurovat sazbě hypoték, ale na druhé straně máte svůj vlastní byt a měsíční splátka vás finančně nezruinuje.

7 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 29. 8. 2014 3:39
Zasílat nově přidané názory e-mailem