Spočítejte si...

Zavřít

Pronajímatelé nemovitostí dostanou více práv (nejen) na zlobivé nájemce

Pronajímatelé získají více práv i možností, jak dostat nájemníky ze svých nemovitostí nebo jim zvýšit nájem.

Dnes si opět poodkryjeme další ze změn, které přinese nový občanský zákoník (NOZ). Zaměříme se na oblast smluvního práva a konkrétně na nájemní smlouvy, u kterých uvedeme výrazné či zajímavé novinky.

Ochrana nájmu i pro rodinné domy

Nájemní právo v ČR je nastaveno tak, že chrání nájemce, ale úprava se vztahuje pouze na nájem bytu k bytovým účelům. NOZ tuto ochranu vztáhne i na nájem rodinného domu.

Nové možnosti i povinnosti

Zajímavou novinkou bude také možnost pronajmout neobyvatelný byt. Pronajímatel si může sjednat s nájemcem, že si byt upraví a náklady mu budou poté odečítány z nájmů. 

Zákon také bude definovat tzv. nezbytné služby, které pronajímatel musí nájemci zajistit, pokud si nedohodnou něco jiného. Podle zákona tedy pronajímatel bude poskytovat dodávky vody, odvod odpadních vod, dodávku tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení, čištění komínu, provoz výtahu, úklid společných částí domu a zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání.

Vyšší nájem i pro ty, co nesouhlasí

Další novinka upravená v § 2250 pronajímateli umožňuje zvýšit nájemné, pokud nějakým způsobem upraví dům ve prospěch nájemců. Může se s nimi na tom dohodnout dopředu, přičemž platí, že pokud s tím souhlasí nájemci dvou třetin bytů (podle ploch), bude se zvýšení nájemného vztahovat na všechny. Pokud se s nájemci nedohodne, pořád má možnost nájemné zvýšit, maximálně ale o 3,52 % ročně, zmínil další alternativu advokát Petr Dobeš, partner v advokátní kanceláři TaylorWessing  e|n|w|c advokáti. Dodal také, že ačkoli toto může pronajímatel učinit jednostranně, nájemci mají možnosti, jak se tomu bránit.

Více možností bez svolení pronajímatele

Další ustanovení umožní nájemci v bytě podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt či dům. I když tedy v nájemní smlouvě nebude toto dohodnuto. 

Nájemce bude také moci podnajmout část bytu, aniž by se ptal pronajímatele. Když tedy budete mít pronajatý třípokojový byt, můžete jeden pokoj klidně podnajmout další osobě a nebudete tím porušovat nájemní smlouvu, pokud to v ní nebude výslovně zakázáno.

Konec nájmům, které trvají po generace

NOZ zasáhne i do situace, kdy s prarodičem bydlí vnouče a po jeho smrti nájem bytu automaticky přechází právě na vnuka či vnučku. Toto právo zůstane zachováno, nově ale bude tento nájem vymezen pouze na dva roky. Pak se musí vnuk s pronajímatelem dohodnout, zda bude nájem trvat i nadále. Čtěte více: Vnuci a vnučky už nájemní byt po prarodičích snadno nezískají

Další výhodou pro pronajímatele je ustanovení, které upravuje situaci, kdy zemře nájemce a není jasné, na koho vztah přešel. Dědické řízení může trvat i dva roky a pronajímatel s touto situací nic nezmůže. Nyní platí, že pokud zde se zesnulým nájemcem žila další osoba, přejde nájem na ni. Pokud nikdo ve společné domácnosti s nájemcem nežil, přejde vztah na dědice. Ale pokud do šesti měsíců od smrti nájemce není jasné, na koho vlastně nájem přešel, pronajímatel má právo byt vyklidit, věci uschovat než se záležitost vyřeší a byt pronajmout nové osobě.

Snadnější výpověď od pronajímatele

Výrazné změny přinese NOZ do výpovědních důvodů. Pronajímatel získá více možností, jak nájem ukončit a v případě závažného porušení pravidel nájmu i bez výpovědní lhůty. Přibyly totiž nové obecné důvody, pro které může pronajímatel nájem ukončit. Pronajímatel může například vypovědět smlouvu s 3měsíční výpovědní lhůtou, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Zákon neřeší konkrétně, co je hrubé porušení, nechává důvod obecný a je na posouzení soudu, aby zhodnotil konkrétní situaci. Hrubým porušením se tak mohou stát i pravidelné večírky, protože nájemce by se měl chovat tak, aby nerušil ostatní nájemce v domě. Nebo tím důvodem může být nenahlášená přestavba v bytě, vyjmenoval Dobeš příklady obecných důvodů pro výpověď ze strany pronajímatele. Upozornil ale zároveň, že jinak se bude posuzovat hlučný večírek studenta v domě, který je plný dalších studentů a jinak v domě, kde naopak bydlí samí senioři.

Dříve musel pronajímatel podat výpověď a pokud nájemce s výpovědí nesouhlasil, podat i žalobu na oprávněnost výpovědi. Nyní se to rozdělilo. Někdy musí žalovat nájemce, někdy pronajímatel. Nově bude muset vždy žalovat nájemce. Pronajímatel podá výpověď a když s ní nájemce nesouhlasí, musí podat žalobu sám. Pokud ji nepodá, nájem končí, vysvětlil Petr Dobeš.

Ten také vysvětlil, že nyní se ukončení nájmu skládá ze dvou kroků. Ten první sestává z podání výpovědi a druhou věcí je následně nájemce z bytu opravdu dostat. Aktuálně je to komplikováno tak, že nejdříve musí pronajímatel podat výpověď. Pokud s ní nájemce nesouhlasí, musí pronajímatel podat žalobu na platnost výpovědi, že byla oprávněná. Pakliže vyhraje a nájemce přesto nechce byt opustit, musí pronajímatel podat další žalobu, tentokrát na vyklizení bytu. 

Pronajímatel nikdy nemůže přijít a nájemce vyhodit. To může učinit pouze exekutor. Ten ale takto jedná jen na pokyn soudu. První krok, tedy ukončení nájmu, se řeší v praxi tím, že se nájemní smlouvy uzavírají většinou už vždy jen na dobu určitou. Druhému kroku, tedy jak si poradit s nájemcem, který i přes to nechce z bytu, se nijak vyhnout nelze, říká Dobeš.

Zavedlo se také pravidlo, že pokud nebude nájemce v bytě pobývat déle než dva měsíce, musí o tom informovat pronajímatele. Pokud tak neučiní, považuje se to za závažné porušení smlouvy.

Anketa

Pronajímáte byt?

Nájem s půlroční kaucí

Další novinka, která bude platit ve prospěch pronajímatele, je možnost nastavit dvojnásobně vysokou kauci, než je možné nyní. V současnosti smí být kauce maximálně ve výši tří nájmů, nově bude moci být až ve výši šesti nájmů. Nemyslím si, že by se tato možnost v praxi příliš využívala. I nyní, kdy je možná 3měsíční kauce, si většinou subjekty sjednávají kauci nižší. Nabídka nájmu s půlroční kaucí by na trhu nebyla ve vztahu k jiným nabídkám příliš konkurenceschopná, míní Dobeš.

Nájem obecně

Odhlédneme-li od nájmu bytu a podíváme se na problematiku nájmu obecně, omezí se nově maximální doba nájmu na 50 let. Po dosažení této hranice se automaticky změní na nájem na dobu neurčitou a bude možné smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Čtěte také: Místo budovy se bude prodávat jen virtuální právo

V oblasti nájmu nebytových prostor došlo ke změnám, které budou ku prospěchu spíše nájemcům. Nájemci získají více možností, jak vypovědět smlouvu nebo důvodů, proč požadovat slevu z nájmu. 

widgety

Zajímavé je zde zavedení institutu náhrada za převzetí zákaznické základny. Pokud si nějaká osoba pronajme nebytové prostory k podnikání a vybuduje zde nějaký obchod, v případě, že dostane výpověď z nájmu a pronajímatel prostory poskytne někomu jinému, nebo je sám začne využívat, bude mít původní nájemce právo požadovat náhradu za zákaznickou základnu, kterou zde vybudoval. Pokud tedy pronajímatel například vypoví smlouvu podnikatelce, která úspěšně provozuje květinářství a sám zde začne podnikat ve stejném oboru, může původní nájemce požadovat náhradu za obohacení, které získá pronajímatel tím, že jsou zákazníci zvyklí do tohoto květinářství chodit, informoval o novince Dobeš.

Smluvnímu právu a změnám u konkrétních smluv se budeme z pohledu novinek, které přinese NOZ, věnovat i nadále. 

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 20. 12. 2013 21:31