Spočítejte si...

Zavřít

Nový občanský zákoník: Pronajímatel vás z nájmu dostane rychleji

Od příštího roku bude možné vypovědět nájem bytu výhradně bez přivolení soudu. Ze zákona zmizí také povinnost poskytování bytových náhrad po skončení nájmu.

Od 1. ledna 2014 nastanou významné změny v oblasti nájemního bydlení, změní se dosavadní chráněný nájem bytu, který půjde vypovědět výhradně bez přivolení soudu, zmizí poskytování bytových náhrad pronajímatelem nájemci po skončení nájmu.

Dosavadní občanský zákoník prohlašuje nájem bytu za chráněný a stanoví, že pronajímatel je oprávněn nájem bytu vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně, nadto v určitých případech s nutností přivolení soudu, chce-li tedy pronajímatel dosáhnout skončení nájmu na základě výpovědi z jeho strany, musí nájemce žalovat u soudu. V určitých případech má nájemce právo na zajištění bytové náhrady po skončení nájmu bytu. 

Nově bez bytových náhrad

Nynější občanský zákoník rozeznává dva základní druhy bytových náhrad, a sice náhradní byt a náhradní ubytování. V určitých případech přiznává nájemci právo na tzv. přiměřený náhradní byt, v jiných naopak právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, než je byt vyklízený, či pouze přístřeší. Pro určení typu bytové náhrady je rozhodující především skutečnost, z jakého důvodu pronajímatel nájemce z bytu vypověděl.

Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele v případech, kdy k výpovědi není třeba přivolení soudu (tedy z důvodů podle ust. § 711 občanského zákoníku), stačí při vyklizení bytu poskytnout nájemci jen přístřeší, které je definováno jako dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Čtěte více: Změna: Za neplacení nájmu a nepřizpůsobivé chování jen přístřeší, ne náhrada bytu

Nový občanský zákoník dosavadní pravidla bytových náhrad nepřebírá, nýbrž opouští. Poskytování bytových náhrad neupravuje. Na bytové náhrady pamatuje pouze v přechodném ust. § 3076, kde stanoví, že bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena.

Bez přivolení soudu

Podle nového občanského zákoníku již nebude pronajímatel vůbec potřebovat k výpovědi nájmu bytu přivolení soudu. Čtěte více: Pronajímatel může vypovědět nájem bytu i bez přivolení soudu, ale ne kvůli rekreačnímu domku

Soud se tak bude důvodností a otázkou platnosti výpovědi pronajímatele zabývat pouze v případě, že nájemce podá návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná (ust. § 2290). Lhůta pro podání takové žaloby činí 2 měsíce ode dne, kdy nájemci výpověď došla. O právu podat žalobu musí být nájemce ve výpovědi pronajímatele výslovně poučen (ust. § 2286 odst. 2), stejně jako o možnosti vznést proti výpovědi námitky.

Pozor na doručení výpovědi nájmu

Z judikatury k doručení výpovědi z nájmu bytu:

„Judikatura i právní teorie se ustálila v právním názoru, že účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice. Slovní spojení „dostane do sféry jeho dispozice“ nelze vykládat ve smyslu procesněprávních předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotněprávního úkonu adresátem, ale i ty případy, kdy doručením zásilky, obsahující projev vůle, do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotněprávního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotněprávního úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit.

Podle ustálené soudní praxe měl-li adresát na základě oznámení pošty objektivně možnost vyzvednout si uloženou zásilku obsahující hmotněprávní úkon a seznámit se s jeho obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět, nastaly jeho hmotněprávní účinky v okamžiku, kdy i přes oznámení o uložení zásilky této objektivní možnosti seznámit se s obsahem zásilky nevyužil. Jsou-li účinky doručení hmotněprávního úkonu spojeny s okamžikem, kdy byla zásilka uložena u pošty, měl-li adresát takovéhoto úkonu objektivně možnost se s ní seznámit, i když tak (před jejím vrácením odesílateli) neučinil, a to bez ohledu na délku doby, po níž byla zásilka u pošty uložena, pak okolnost, že si adresát později zásilku vyzvedl (ač mu v tom dříve objektivní okolnosti nebránily), nemůže odsunout účinky doručení na dobu, kdy se s jejím obsahem skutečně seznámil. Hmotněprávní úkon je třeba považovat za perfektní (doručený) okamžikem, kdy se adresát tohoto úkonu měl možnost s ním objektivně seznámit, doručení nelze vázat na okamžik, kdy je adresát „ochoten“ tak opravdu učinit (vyzvednout si zásilku, seznámit se s jejím obsahem).“

(Podle rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2988/2011, ze dne 13. 11. 2012)

Jak to bylo?

V posuzovaném případě podle zjištěného skutkového stavu se žalobce (nájemce bytu) v době doručování výpovědi z nájmu bytu zdržoval v místě svého bydliště, protože však nebyl zastižen, byla mu zásilka obsahující výpověď dne 26. 11. 2008 uložena u pošty, což mu bylo poštou oznámeno a byl vyrozuměn, že si ji může (téhož dne) vyzvednout. Tímto okamžikem se zásilka dostala do sféry jeho dispozice, hmotněprávní úkon, jež obsahovala, se stal perfektním, a bylo již jen na vůli žalobce, kdy (a zda vůbec) se s ní opravdu seznámí. Posledním dnem pro doručení žaloby na určení neplatnosti výpovědi soudu bylo tedy pondělí 27. 1. 2009. Žaloba na neplatnost výpovědi došlá soudu 28. 1. 2009 byla proto podána až po uplynutí příslušné šedesátidenní lhůty. 

Uvedená pravidla pro účinky doručování výpovědi z nájmu bytu budou platit i za účinnosti nového občanského zákoníku, neboť ust. § 570 odst. 1 občanského zákoníku: „Právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo.“ koresponduje s dosavadním ust. § 45 odst. 1 občanského zákoníku: „Projev vůle působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy k ní dojde.“, z něhož vychází zmíněná judikatura. Liší se pouze délka a počítání lhůty pro možnost žalobní obrany nájemce, zatímco nový občanský zákoník (v ust. § 2290) lhůtu stanoví do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi, nynější občanský zákoník (v ust. § 711 odst. 4), jde-li o případ, kdy pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu, dává nájemci možnost podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi do 60 dnů od jejího doručení. Čtěte také: Vypověděli vás z bytu bez souhlasu soudu. Jak se můžete bránit?

Anketa

Bydleli jste někdy v podnájmu?

Nadále jen ze zákonem stanovených důvodů

Ochrana nájemce spočívající v omezení možnosti pronajímatele vypovědět nájem bytu zůstane. I podle nového občanského zákoníku bude pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou pouze ze zákonem stanovených důvodů. 

Výčet hlavních výpovědních důvodů, pro které může pronajímatel nájem vypovědět, je obsažen v ust. § 2288. Pozoruhodné je, že nový občanský zákoník rozlišuje možnost uplatnění výpovědních důvodů podle toho, zda jde o nájem sjednaný na dobu určitou nebo dobu neurčitou, což dosavadní občanský zákoník nečiní. Bude-li pronajímatel potřebovat byt pro sebe nebo své příbuzné, smí z takových důvodů vypovědět jen nájem na dobu neurčitou. 

Někdy i bez výpovědní doby

Výpovědní doba je i nadále tříměsíční a bude běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď dojde nájemci. 

Nový občanský zákoník zavádí také možnost vypovědět za určitých podmínek nájem bytu bez výpovědní doby a požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu. 

Pronajímatel bude mít takové právo tehdy, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem (ust. § 2291). Za takové jednání bude považován zejména případ, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, nebo kdy bude poškozovat byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, nebo způsobí jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo bude užívat neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 

Výpovědní důvody s výpovědní dobou

Pronajímatel může podle ust. § 2288 odst. 1 nového občanského zákoníku vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou z těchto důvodů:

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  • je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Výpovědním důvodem už nebude skutečnost, že má nájemce dva nebo více bytů, jako je tomu podle dosavadního ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku. Čtěte také: Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?

Pronajímatel může podle ust. 2288 odst. 2 nového občanského zákoníku vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Navazující ust. § 2289 nového občanského zákoníku má zabránit zneužití výpovědního důvodu v případech, kdy pronajímatel vypoví nájem s odůvodněním, že byt potřebuje k bydlení pro sebe nebo pro svého manžela, který hodlá opustit domácí společenství a navrhl rozvod manželství nebo je již s pronajímatelem rozveden, popřípadě k bydlení pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v prvním stupni, ale byt po vyklizení ponechá prázdný nebo pronajme jiné osobě. 

Pronajímatel je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do 1 měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod (podle ust. § 2288 odst. 2 nového občanského zákoníku), přičemž ale tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do 2 týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Použitá literatura: Smítková, Z.: 87579. Některé změny v úpravě nájmu bytu – Jak to bude s ochranou nájmu bytu podle nového občanského zákoníku?, epravo.cz, 6. 12. 2012

12 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 22. 12. 2015 9:27
Zasílat nově přidané názory e-mailem