Spočítejte si...

Zavřít

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu i bez přivolení soudu, ale ne kvůli rekreačnímu domku

Nájemce nemůžete vypovědět z nájmu bytu jenom proto, že má dům určený k rekreaci. A to i když ho obývá dlouhodobě.

Nájemce nemůže dostat platnou výpověď z nájmu bytu, pokud si současně pořídí vlastní rodinný dům, který považuje za dům určený k rekreaci. Výpověď z nájmu bytu není platná ani tehdy, jestliže nájemce tento rekreační dům obývá dlouhodobě. Vyplývá to z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3482/2010, ze dne 10. 5. 2011.

Dne 5. 10. 2011 vyvolalo prohlášení odborů (ČMKOS) a Sdružení na ochranu nájemníků veřejnou debatu o tom, zda výpovědi pro současné užívání dvou či více bytů, které dostávají nájemci bytů ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku proto, že současně s nájemním bytem užívají rekreační objekt, jsou, anebo nejsou platné. Reagovali jsme 6. 10. 2011 článkem Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?

Shodou okolností v průběhu téhož dne (6. 10. 2011) zareagoval i Nejvyšší soud ČR, když na své webové stránce www.nsoud.cz prezentoval autoritativní právní názor – výkladové stanovisko občansko-právního a obchodního kolegia NS k tomuto problému.

Odkazuje se na již předchozí rozhodnutí NS ČR 26 Cdo 3482/2010, ze dne 10. 5. 2011, ve věci sporu nájemců s vlastníkem domu a pronajímatelem bytu o neplatnost výpovědi z nájmu bytu. (Autor tohoto článku se přiznává, že mu až do té doby, podobně jako odborům, SON a mnohým dalším nebyl, na rozdíl od jiné judikatury, tento judikát znám, a proto jej nemohl zapracovat do prvotního příspěvku.)

Tam uvedený právní názor tak ukončil dohady o tom, zda majitelé nájemních domů včetně obcí mohou nebo nemohou dát nájemcům platnou výpověď z nájmu bytu jen proto, že si nájemce pořídí dům, který považuje za dům určený k rekreaci. Čtěte více: Podnájem obecního bytu není žádná jistota. Město vás může vystěhovat

Přitom není podstatné, zda byl dům původně zkolaudován pro trvalé užívání. Nejvyšší soud tak sjednotil právní pohled na výpovědi z bytů, které dostávají nájemci, kteří získali další dům a část roku v něm bydlí. Čtěte více: Chcete přenechat nájemní bydlení blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde 

Jak rozhodovaly soudy

Nejvyšší soud ČR uvedeným rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 3482/2010, ze dne 10. 5. 2011, zamítl dovolání žalovaného pronajímatele proti rozsudku odvolacího soudu. Předtím soud prvního stupně zamítl žalobu nájemců na určení, že výpověď žalovaného pronajímatele ze společného nájmu bytu žalobců je neplatná.

Pronajímatelovu výpověď, jejímž důvodem ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku bylo, že si manželé koupili rodinný dům v okrese Příbram k rekreačnímu užívání, ale dům byl zkolaudován pro trvalé užívání jako rodinný dům, tedy potvrdil jako platnou. K odvolání žalobců soud odvolací svým rozsudkem změnil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl. Výpověď tedy shledal neplatnou.

Oč šlo čili skutkový stav sporného případu

Dům si koupili žalobci v roce 1988 za účelem rekreačního užívání, že ho od počátku používají k rekreaci, ačkoliv kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu z roku 1996 byla stavba (po provedené rekonstrukci) určena pro trvalé užívání jako rodinný dům. Stavební úřad udělil v r. 2007 souhlas ke změně jeho užívání z objektu bydlení na objekt pro rodinnou rekreaci.

Dále bylo provedeným dokazováním u soudu zjištěno, že přístupová cesta k domu je v zimním období obtížně udržovatelná ve sjízdném stavu, že dům je vytápěn ústředním topením ze zásobníku plynu, který je doplňován dvakrát ročně, že splašková voda z domu je sváděna do jímky, která se vyváží zhruba jednou za čtvrt roku, že vzorek vody z vlastní studny (zdroje vody pro dům) byl vyhodnocen jako nevyhovující, že po desinfekci by byla voda ze studny použitelná jako užitková a že využitelná vydatnost studny není navíc dostatečná k plnohodnotnému provozu domu pro trvalé bydlení. Zjištěno bylo rovněž, že nájemkyně podstupuje dlouhodobou onkologickou hormonální terapii ve speciální ambulanci Fakultní nemocnice Královské Vinohrady v Praze.

Na tomto skutkovém základě odvolací soud – na rozdíl od soudu prvního stupně – uzavřel, že nebyl naplněn uplatněný výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku. Žalobci sice měli ke dni doručení výpovědi z nájmu bytu dva byty (vedle předmětného nájemního bytu ještě dům), avšak podle názoru odvolacího soudu na nich nelze „spravedlivě požadovat, aby tento dům (byt) užívali k trvalému bydlení“.

Je tomu tak z důvodů nezajištění domu pitnou vodou a jeho nedostupnosti v zimním období, hlavně pro případ lékařského ošetření (v této souvislosti zdůraznil závažné onemocnění žalobkyně) a dojíždění do práce. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání.

Rekapitulace předchozí judikatury

Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozsudku připomenul, že soudní praxe dovodila, že o situaci, kdy nájemce má ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku dva nebo více bytů, jde v případě, svědčí-li nájemci právní titul k užívání dvou (více) bytů. Tak je tomu nejen tehdy, kdy nájemci svědčí právo nájmu bytu ve smyslu ust. § 685 a násl. občanského zákoníku ke dvěma (více) bytům, ale i tehdy, užívá-li nájemce jeden byt z titulu práva nájmu bytu a další byt z titulu vlastnického práva k domu či bytu či práva odpovídajícího věcnému břemenu apod.

Z hlediska naplněnosti předpokladu existence dvou (více) bytů ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku je tedy především rozhodné, zda nájemci svědčí dva, resp. více právních titulů zakládajících právo na bydlení trvalé povahy. Přitom soudní praxe se ustálila v názoru, že existenci výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku je nutno posuzovat k okamžiku doručení výpovědi nájemci.

Z ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku však vyplývá, že výpovědní důvod podle citovaného ustanovení není naplněn, nelze-li na nájemci „spravedlivě požadovat“, aby užíval pouze jeden ze dvou či více bytů, které má. Soudní praxe se ustálila v názoru, že musí jít o stav, kdy nájemce „užívá“ dva či více bytů k účelu, k němuž je byt určen, tj. k bydlení, a přitom na něm – z objektivního hlediska – nelze spravedlivě požadovat, aby svou potřebu bydlení uspokojoval užíváním pouze jednoho bytu. O takovou situaci v projednávané věci evidentně nejde, neboť žalobci užívají k bydlení pouze předmětný byt.

Ustálená soudní praxe však rovněž dovodila, že ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku je třeba vyložit a aplikovat tak, aby bylo dosaženo spravedlivého uspořádání vztahů pronajímatele a nájemce, a mimo jiné též eliminován stav, kdy nájemce na úkor pronajímatele sám využívá výhod regulovaného nájemného a svou vlastní nemovitost, v níž by bez obtíží mohl uspokojovat svou bytovou potřebu, pronajímá za tržní nájemné, resp. svůj další nájemní byt za těchto pro něj výhodných podmínek např. podnajímá.

Dovolací soud zastává názor, že o obdobnou situaci (a tudíž o výpovědní důvod ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku) jde i v případě, kdy nájemce na úkor pronajímatele sám využívá výhod nájemního bydlení a přitom by mohl – objektivně vzato – užívat byt v nemovitosti, kterou vlastní relativně dlouhou dobu a kterou nijak nevyužívá přes to, že tato nemovitost by byla způsobilá jeho bytovou potřebu uspokojit.

Zde je zapotřebí dodat, že Nejvyšší soud rovněž dovodil, že neužívá-li nájemce fakticky byt v nemovitosti, jejímž je vlastníkem, avšak má objektivní možnost jej užívat, je třeba rovněž zkoumat, zda takový byt je způsobilý uspokojovat bytové potřeby jeho rodiny, tj. zda na něm lze spravedlivě požadovat, aby užíval právě a pouze tento byt ve své nemovitosti; přitom nelze ponechat bez povšimnutí ani velikost, případně vybavení takového bytu.

Zhodnocení konkrétního případu

V naznačených souvislostech nelze opomenout především právní názor, že neužívá-li nájemce svou vlastní nemovitost k uspokojení svých bytových potřeb pro nevyhovující bytové podmínky a bylo-li příčinou tohoto stavu, že nájemce (který nemovitost v takovém stavu již nabyl) si ji rozhodl ponechat jen pro účely rekreace, pak nelze mít za to, že jde o případ, kdy na nájemci lze spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden ze dvou bytů.

Podle názoru NS ČR o obdobnou situaci, a to také s přihlédnutím k tradicím, které jsou dlouhodobě v naší společnosti zakořeněny, jde i v případě, kdy nájemce si takovou nemovitost pořizoval nikoli pro účely trvalého bydlení (neměl v úmyslu opustit místo, kde se nachází nájemní byt, a přestěhovat se do takto nabyté nemovitosti), nýbrž pouze pro účely rekreace, a pro tyto účely ji (byť zrekonstruovanou) dlouhodobě užívá.

Při posouzení, zda lze na žalobcích (nájemcích bytu) spravedlivě požadovat, aby užívali k bydlení pouze dům, nelze přehlédnout, že ve vztahu k tomuto domu trvají potíže se zásobováním pitnou vodou a s jeho obtížnou dostupností v zimním období.

Bez ohledu na uvedené však nelze ztratit ze zřetele především to, že dům koupili žalobci v roce 1988 za účelem rekreačního užívání a že ho dlouhá léta (od roku 1988), a to i po uskutečněné rekonstrukci, používají pouze k rekreaci. Z těchto důvodů a s přihlédnutím ke shora uvedeným názorům z předchozí judikatury zaujal NS ČR názor, že na žalobcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali pouze dům, který používají k rekreaci. V daném případě není naplněn výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku.

Závěrečné shrnutí významu judikátu

Na nájemcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali k bydlení pouze jeden byt (ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku), jestliže si svůj rodinný dům (který mají vedle nájemního bytu) pořídili pro rekreační účely a pro tyto účely ho (i po případné rekonstrukci) dlouhodobě užívají.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3482/2010, ze dne 10. 5. 2011)

Braňte se včas – do 60 dnů

Připomeňme ještě, že podobné výpovědi se musejí sami aktivně bránit nájemci – žalobu tedy musejí k soudu podat oni, nikoliv pronajímatel, který nepotřebuje k uplatnění výpovědního důvodu ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku přivolení soudu.

Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě 60 dnů ode dne, kdy mu byla výpověď doručena, žalobu na určení neplatnosti této výpovědi, dokud není řízení ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu, tím spíše pak samozřejmě ne, pokud je pravomocné rozhodnutí určilo, že výpověď je neplatná. Možnosti obrany nájemce, a to i v případech, kdy nepodají včas žalobu k soudu, jsme již rozebrali v minulém článku na toto téma.

Z judikatury

 „K platnosti výpovědi společného nájmu bytu manžely se vyžaduje, aby byla dána oběma společným nájemcům. Žalobě o určení neplatnosti této výpovědi (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku) lze však vyhovět i tehdy, podal-li ji jen jeden z vypovídaných nájemců.“

(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 23Co 435/2007, ze dne 1. 4. 2008)

Za situace, kdy je doručena výpověď ze společného nájmu bytu oběma manželům, stačí, když ve lhůtě 60 dnů ve smyslu ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku podá žalobu na určení neplatnosti této výpovědi jen jeden z nich. Návrh na přistoupení druhého manžela do řízení na straně žalobce (§ 92 odst. 1 občanského soudního řádu) může být podán i po uplynutí lhůty výše uvedené.

(Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. 2. 2009, spis. zn. 4 Co 1/2009)

 I když nájemce nepodal žalobu o neplatnost výpovědi nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, neznamená to, že by v jiném řízení nemohl namítat absolutní neplatnost výpovědi (např. pro neurčitost nebo nesrozumitelnost).

(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 22 Co 401/2008, ze dne 6. 11. 2008)

I když nájemce bytu nepodal včas žalobu dle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, nemůže být jen z tohoto důvodu úspěšná žaloba pronajímatele na jeho vyklizení, pokud je výpověď z nájmu bytu absolutně neplatným právním úkonem. Prekluzívní lhůta (60 dnů pro podání žaloby na neplatnost výpovědi) se týká jen řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro neexistenci výpovědního důvodu.

cestovko

(Podle rozsudku Městského soudu v Praze, ze dne 10. 8. 2010, spis. zn. 14 Co 239/2010)

Použitá literatura: Knötig, P.: Právní názor NS k výpovědi z nájmu bytu, www.nsoud.cz, 6. 10. 2011.

8 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 24. 11. 2011 17:48