Pronajímáte byt? A víte, jak jej danit?

Pronajímat nemovitost je jednoduché. Danit příjmy z pronájmu ale může být složitější.

Máte vlastní nemovitost, ale nebydlíte v ní. Jen platíte náklady na provoz a rádi byste ji začali pronajímat. Náklady na provoz rázem nebudete platit vy, ale případný nájemce, a vy naopak ještě něco málo vyděláte. Příjmy, které ale získáte z pronájmu nemovitosti, musíte zdanit 15% daní. Víte jak?

Zákon o daních z příjmů

Pokud nemovitost vlastníte vy coby fyzická osoba, řídí se zdanění příjmů zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. V § 9 zákona o daních z příjmů je stanoveno, že příjmem z nájmu se rozumí:

  • příjem z nájmu nemovité věci,
  • příjem z nájmu bytu.

To se týká i částí bytu či nemovitosti. Pokud například bydlíte ve velkém domě, který zároveň vlastníte, ale rozhodnete se pronajímat jedno patro či jednu místnost, musíte stejně takový příjem zdanit. Stejná situace nastává, pronajmete-li jednu místnost ve vlastním bytě a zbytek bytu obýváte.

Výběr zdanění

Pokud tedy máte příjem z pronájmu, budete muset každoročně podávat daňové přiznání. V rámci daňového přiznání budete potřebovat Přílohu č. 2, která je zaměřena právě na příjem z nájmu a příjem z ostatních příjmů. Zde máte také možnost si zvolit, jakým způsobem budete uplatňovat výdaje, které jste vynaložili na dosažení, udržení a zajištění těchto příjmů. Tyto výdaje uplatňovat samozřejmě nemusíte, ale v případě, že se rozhodnete je uplatnit, sníží se vám o tuto částku dílčí základ daně. A vaše vypočtená daň díky tomu bude nižší.

Výdaje můžete uplatňovat:

  • paušální,
  • skutečné.

Výběr varianty záleží na vás. Zpětně ale nemůžete udělat změnu a vybrat si druhou variantu.

Uplatnění výdajů

Jednodušší variantou je, že se rozhodnete uplatnit výdaje procentem z příjmů. V takovém případě si odečtete 30 % z příjmu z pronájmu nemovitosti. Vaše reálné výdaje na dosažení, udržení a zajištění příjmů nemusíte nikde evidovat. Nikdo nebude zkoumat, zda těchto 30 % je či není částka, kterou jste reálně vynaložili. Tento způsob však můžete použít pouze v případě, že těchto 30 % nepřesáhne ne § 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů částku 600 000 Kč. Pokud se rozhodnete pro tuto možnost, máte povinnost vést pouze:

  • evidenci příjmů,
  • evidenci pohledávek.

Obojí samozřejmě v souvislosti s příjmem z pronájmu vaší nemovitosti. Pokud se rozhodnete uplatňovat paušální výdaje v souvislosti s příjmem z pronájmu, nemůžete už uplatit paušální výdaje na dopravu či platby do fondu oprav.

Jestliže jste částku 600 000 Kč přesáhli, nebo jsou vaše výdaje vyšší a vám se první způsob nevyplatí, máte druhou možnost. Tou je, že tyto výdaje budete uplatňovat reálně.

V takovém případě ovšem musíte evidovat:

  • záznamy o příjmech,
  • záznamy o výdajích, které jste vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmů,
  • evidenci hmotného majetku, který lze odepisovat,
  • evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku (pokud takovou rezervu vytváříte),
  • evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém došlo k ukončení pronájmu,
  • mzdové listy, jestliže vyplácíte mzdy.

Reálně vynaloženými náklady, které si můžete tímto způsobem vykázat, jsou například investice do vybavení nemovitosti, opravy vaší nemovitosti nebo technické zhodnocení.

Smím odečíst příspěvky do fondu oprav?

Pronajímáte byt a platíte příspěvky do fondu oprav. Pokud uplatňujete výdaje paušálem, nic navíc si již odečíst nesmíte. V opačném případě máte právo na odečtení příspěvků do fondu oprav. To je ale možné až od roku 2015, kdy Generální finanční ředitelství umožnilo, aby příspěvky, které jsou každý měsíc posílány na účet společenství vlastníků, byly brány jako daňový výdaj.

V současné době jsou tak považovány za daňový výdaj už ve chvíli, kdy je uhradíte. Týká se to ale pouze těch příspěvků, které společenství vlastníků používá na provozní výdaje. Jestliže z příspěvků bylo uhrazeno technické zhodnocení, musíte si z něj vyčíslit svůj podíl a teprve ten si od základu daně odečíst. Je proto vaší povinností, abyste měli přehled o tom, na co jsou peníze ve společenství vlastníků vynakládány.

Je to však příjemnější situace, než jaká panovala do roku 2015. Až do vydání pokynu Generálního finančního ředitelství jste mohli tyto příspěvky považovat za daňový náklad až v případě, že byl z fondu reálně použit na uhrazení například opravy domu.

Odečtete si výdaje na dopravu

Pokud uplatňujete výdaje dle skutečně vynaložených nákladů, máte možnost si od základu daně odečíst náklady na cesty, které jste podnikli vaším automobilem, za účelem zajištění, udržení a dosažení příjmů z pronájmu nemovitosti.

widgety

Kdysi bylo možné takto uplatnit náklady pouze podle toho, kolik jste skutečně najeli kilometrů. Museli jste tedy sledovat, kolik km jste ujeli, když jste jeli na schůzku s vaším nájemníkem, nebo když jste jeli do obchodu za účelem nákupu vybavení bytu. V současné době je ale situace jiná. Můžete si odečíst paušální výdaje na dopravu, a to ve výši 5000 Kč za měsíc. Je lhostejné, zda jste automobilem za daný měsíc ujeli kvůli pronájmu nemovitosti 1 km, 1000 km, nebo nic. Na odečtení této částky máte právo.

Odečtení paušálního výdaje ale není tak jednoduché. Může se stát, že automobil používáte i k jiným účelům, než jen pro potřeby pronájmu nemovitosti. Zpravidla to bývá váš osobní vůz, jezdíte s ním do práce, na dovolenou, ale příležitostně i vyřizujete výše zmíněné záležitosti. Může to ale být i naopak. S vozem cestujete výlučně za účelem zajišťování příjmu z pronájmu bytu, ale jednou měsíčně učiníte i cestu, která s tímto účelem nesouvisí. V takovém případě ale nemáte právo na uplatnění celého paušálu v rámci tohoto měsíce. Náleží vám 80 % z něj, což činí 4000 Kč měsíčně. I tak jde o příjemný bonus.

42 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 14. 9. 2016 7:46