Spočítejte si...

Zavřít

Pronajal si byt, který nemohl užívat, ale provizi realitce zaplatit musel

Když budete chtít v pronajatém bytě podnikat a jeho majitel vám to zatrhne, podle soudu to s vyplacenou provizí nemá nic společného a prostě o ni přijdete.

Pronajal si byt, který nemohl užívat, provizi realitce zaplatit musel, náhradu od pronajímatele také nedostal. Náklady vynaložené na zaplacení provize realitní kanceláři za zprostředkování příležitosti k uzavření nájemní smlouvy se nestaly zbytečně vynaloženými, i když se práva a povinnosti z uzavřené nájemní smlouvy neuskutečnily.

Brněnský právník uzavřel dne 28. 5. 2002 s realitní kanceláří mandátní smlouvu, jejímž předmětem byl závazek realitní kanceláře vyvíjet činnost směřující k vytvoření příležitosti uzavřít smlouvu o nájmu bytu nacházejícím se v domě ve vlastnictví I. s., s.r.o.; za zařízení této záležitosti zaplatil v souladu s mandátní smlouvou realitní kanceláři provizi ve výši 25 000 Kč.

Dne 5. 8. 2002 byla skutečně uzavřena nájemní smlouva, v níž bylo mimo jiné dohodnuto, že nájemce nesmí v bytě provozovat jakoukoli podnikatelskou činnost bez předchozího písemného souhlasu pronajímatelky. Pronajímatelka však k žádosti nájemce souhlas s využíváním části bytu pro provozování advokátní kanceláře neudělila a pro tuto neshodu předmětný byt nepředala. Právník tedy pronajímatelku zažaloval.

Žalobce se domáhal, aby mu žalovaná nahradila finanční prostředky, které vyplatil realitní kanceláři jako provizi z mandátní smlouvy, z důvodu, že žalovaná nedodržela nájemní smlouvu a nepředala mu byt, z čehož dovodil její odpovědnost za škodu. Čtěte: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaná zaviněně porušila právní povinnost předat žalobci byt, vyplývající z nájemní smlouvy, což byla skutečnost, na niž byl vázán vznik nájemního práva k bytu. Protože žalobce pro toto jednání nedosáhl zamýšleného cíle získat nájemní právo k předmětnému bytu, vynaložil marně částku 25 000 Kč zaplacenou na provizi realitní kanceláři, která nebyla povinna ji žalobci vrátit, neboť splnila všechny své povinnosti vyplývající z mandátní smlouvy. Jestliže by žalovaná povinnost z nájemní smlouvy splnila a byt předala, dosáhl by žalobce cíle zamýšleného uzavřením mandátní smlouvy a posléze smlouvy nájemní a žádná škoda by mu nevznikla. Soud uložil žalované, aby žalobci částku 25 000 Kč zaplatila.

K odvolání žalované však odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Odvolací soud uvedl, že tvrzená újma spočívá v daném případě v úhradě žalované částky realitní kanceláři jako plnění z mandátní smlouvy ze dne 28. 5. 2002, k níž došlo ještě před tvrzeným protiprávním jednáním žalované, z čehož vyplývá, že žalovaná částka byla uhrazena právě a jen proto, že žalobce byl dlužníkem z uvedené mandátní smlouvy; ta však nebyla uzavřena proto (z hlediska příčiny a následku), že žalovaná jednala protiprávně v rozporu s nájemní smlouvou ze dne 5. 8. 2002. Tvrzené protiprávní jednání tedy nemůže být příčinou vzniku újmy, nýbrž působí zcela neodvisle od ní. Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání k Nejvyššímu soudu ČR.

Jaké by byly předpoklady odpovědnosti za škodu

Zákonnými předpoklady odpovědnosti za škodu jsou porušení právní povinnosti, vznik škody, příčinná souvislost mezi porušením právní povinnosti a vznikem škody a presumované (předpokládané) zavinění. Jednou z podmínek odpovědnosti je vztah příčinné souvislosti mezi protiprávním úkonem či tzv. škodnou událostí a vzniklou škodou na straně poškozeného, tedy jejich vzájemný poměr příčiny a následku. Příčinná souvislost se nepředpokládá, musí být prokázána a důkazní břemeno v tomto směru nese žalobce (poškozený).

V posuzovaném případě odvolací soud vyloučil příčinnou souvislost mezi tvrzeným porušením právní povinnosti žalované (nepředáním bytu) a vznikem škody na straně žalobce (úbytkem majetku v důsledku úhrady provize realitní kanceláři) tím, že žalovaná částka byla uhrazena jen proto, že žalobce byl dlužníkem z mandátní smlouvy ze dne 28. 5. 2002, která však nebyla uzavřena proto (z hlediska příčiny a následku), že žalovaná jednala protiprávně v rozporu s nájemní smlouvou ze dne 5. 8. 2002, neboť k plnění z mandátní smlouvy ze dne 28. 5. 2002 došlo ještě před tvrzeným protiprávním jednáním žalované.

Proč pronajímatelka nemusela vynahradit zaplacenou provizi

V posuzovaném případě totiž žalobce vynaložil finanční prostředky na zaplacení provize realitní kanceláři na základě mandátní smlouvy, jejímž předmětem byl závazek této realitní kanceláře vyvíjet za úplatu (provizi) činnost směřující k vytvoření příležitosti uzavřít smlouvu o nájmu bytu, která byla posléze uzavřena. Účel mandátní smlouvy tak byl naplněn a náklady s tím spojené byly k tomu vynaloženy účelně.

widgety

Zbytečně vynaloženými se proto nestaly ani poté, co se práva a povinnosti z nájemního vztahu nerealizovala (bez ohledu na to, zda se tak stalo z důvodu porušení smluvních povinností ze strany pronajímatele), neboť šlo o náklady vynaložené cíleně k tomu, aby právní (nájemní) vztah vznikl; délka jeho trvání, způsob či důvody ukončení či jiná práva a povinnosti z toho plynoucí nejsou již rozhodující, neboť se odvíjejí od do té doby existujícího nájemního vztahu, k jehož založení (nikoliv jako garance trvání či bezproblémového průběhu nájemního vztahu) byly náklady na provizi realitní kanceláři určeny.

Jestliže tedy úbytek majetku žalobce nastalý v důsledku plnění z mandátní smlouvy (stranami neporušené) nepředstavuje zbytečně vynaložený náklad, který by byl v příčinné souvislosti s porušením povinností vyplývajícími ze smlouvy nájemní, není dán důvod k dovolání a Nejvyšší soud ČR dovolání svým rozsudkem spis. zn. 25 Cdo 861/2006 ze dne 22. 4. 2008 zamítl. Tip: Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy

18 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 20. 11. 2014 22:42