Spočítejte si...

Zavřít

Prodat byt s hypotékou: Jak na to

Pořídili jste si byt a splácíte hypoteční úvěr. Zjistili jste, že potřebujete více místností, více prostoru, nebo jen peníze. Chcete byt prodat, ale... "visí" na něm hypotéka. Co teď? Jak postupovat při prodeji bytu či domu zatíženého hypotékou? Zeptali jsme se za vás odborníků.

Prodej bytu či domu zatíženého hypotékou zajímá nejen lidi, kteří se dostali do finančních potíží a nemohou splácet, ale i rodiny, které přerostly původní bydlení a potřebují více prostoru. A protože hypoteční úvěr je záležitostí nejčastěji na dvacet let a životní podmínky a potřeby se vyvíjejí mnohem rychleji, je dobré vědět, co vás čeká, už když si hypotéku na pořízení bydlení berete.

Položili jsme proto odborníkům z vybraných hypotečních bank otázku: Jak postupovat v případě prodeje bytu či domu zatíženého hypotékou? Je možné byt/dům prodat i v průběhu doby fixace? Jsou s tím spojeny sankce?

Radomíra Papoušková - Hypoteční banka

Radomíra Papoušková, ředitelka odboru řízení produktů Hypoteční banky

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je možný, a to za předpokladu, že převedení dluhu na druhou osobu je bankou odsouhlaseno. Existuje i další možnost – dluh předčasně splatit a prodat už dům nezatížený dluhem.

Pokud prodáváte dům zatížený hypotékou, musí s tím souhlasit kupující i banka. Kupující proto, že převezme váš závazek z hypotéky, banka vydá souhlas v případě, že je pro ni nový vlastník dostatečně bonitní.

Pokud obě strany souhlasí, z dohodnuté kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl složí kupující jako výslednou částku u notáře. Poté, co proběhnou všechny potřebné přepisy v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího. Kupující se tak stane novým klientem hypoteční banky a hypotéku, která na něho přešla, začíná pravidelně měsíčně splácet.

Transakce je spojena s určitými poplatky, zejména za zpracování, resp. přepracování úvěru, které obvykle platí nový dlužník. Komplikací této možnosti je, že prodávající nemá až do vyřízení všech náležitostí finanční prostředky z prodeje na pořízení jiného bydlení.

Předčasné splacení hypotéky v praxi znamená, že kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, dohodnutou sumu za nákup nemovitosti. Prodávající zaplatí z těchto peněz hypoteční bance zbývající dluh, čímž zanikne příslušné zástavní právo v její prospěch. Poté je nemovitost přepsána z prodávajícího na kupujícího již bez zástavních břemen. Výhoda tohoto řešení spočívá v tom, že kupující získává nemovitost tzv. čistou, prodávající může zbývající prostředky využít podle svých potřeb. Nevýhodou je, že předčasné splacení hypotéky mimo změnu platnosti úrokové sazby jde ruku v ruce se zaplacením penále za předčasné splacení.

Hledáte dům nebo byt? – Katalog nemovitostí
Pavel Kühn - ČS

Pavel Kűhn, zástupce ředitele úseku financování nemovitostí a hypoték České spořitelny

Potřebu prodeje bytu či domu zatíženého hypotékou lze řešit tzv. smluvním převzetím dluhu, kdy kupní cenu (její část) hradí kupující tak, že se stane dlužníkem již spláceného hypotečního úvěru namísto prodávajících. Tento proces, který lze realizovat i v průběhu fixace pevné úrokové sazby (úroková sazba je zachována), probíhá zpravidla následujícím způsobem:

1. Současný klient oznámí bance, že má kupce, který chce převzít jeho současnou hypotéku a předá návrh nebo budoucí smlouvu kupní a návrh dohody o převzetí dluhu mezi stávajícím a novým klientem s notářsky ověřenými podpisy. Tuto smlouvu si klienti mohou (nejlépe za pomoci právníka) nechat formulovat sami, neboť se jedná o dokument, ve kterém mohou být dohodnuta ještě další ustanovení, která jsou důležité pro obě strany a nemají vliv na konání banky.

2. Budoucí kupující předá bance podklady o svém příjmu, případně příjmu své rodiny, a sdělí další nutné informace o sobě, příp. manželce, v rozsahu příslušné části žádosti o hypoteční úvěr.

3. Banka posoudí bonitu nového klienta a sdělí mu výsledek, tj. zda může či za jakých podmínek může převzít stávající hypotéku. Může zcela výjimečně nastat situace, kdy převzetí úvěru není možné z důvodu nedoložení bonity nových dlužníků.

4. Pokud je výsledek kladný a banka vysloví s touto dohodou o převzetí dluhu písemně souhlas, může dojít k převodu vlastnictví a uzavření dohody o převzetí dluhu. Současně je nutné uzavřít dodatek k úvěrové smlouvě, kde budou uvedeny všechny změny týkající se změny dlužníka/ků se zachováním dalších podmínek úvěru, tedy i původní úrokové sazby, včetně její fixace.

5. Poplatky – za převzetí dluhu – 0,5 % z nesplaceného zůstatku úvěru (pozn. poplatek za dodatek se nevybírá), s převzetím dluhu nejsou spojeny žádné sankce.

Převzetí dluhu procesuje pobočka ČS, kde byl původní hypoteční úvěr sjednán.

Redakce

Prodej nemovitostí zatížených hypotékou je v České republice zatím v plenkách. Není se čemu divit, vždyť hypotéky samé zažívají svůj boom teprve v posledních letech a většina hypotečních klientů se nalézá teprve v prvním období pětileté fixace.

Pokud prodáváte nemovitost s hypotékou kupci, který chce hypoteční úvěr dále splácet, můžete „beztrestně“ převod provést pouze s poplatkem relativně nízkým vzhledem k jiným poplatkům hypotéky. Váš kupec ale musí být dostatečně bonitní – tj. banka ho musí ohodnotit jako schopného hypotéku splácet. Překážkou ovšem může být, pokud chce kupec i část kupní ceny, kterou máte obdržet vy, hradit z hypotéky.

Pokud kupec uhradí celou částku buď z vlastních zdrojů, nebo např. z jiné hypotéky, musíte váš hypoteční úvěr splatit. Nalézáte-li se v období změny fixace úrokových sazeb, můžete být klidní – za splacení nezaplatíte žádné poplatky. V opačném případě se ale připravte na poměrně vysoké zpoplatnění předčasného splacení. Pak je vhodné zvážit, zda se prodej nevyplatí odložit.

Anketa

Máte zkušenosti s prodejem nemovitosti s hypotékou?

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 20. 3. 2009 12:11