Proč se ceny nemovitostí neustále zvyšují?

Během posledních let se na trhu objevila, a stále se objevuje, řada nemovitostí určených k bydlení, ať už bytů, apartmánů, loftů, nebo jiných nebytových prostor. Tyto nemovitosti mají různé standardy, dispozice a naneštěstí i kvalitu. Další příliv desetitisíců jednotek nás v nedaleké budoucnosti čeká. Co z toho pro vlastníky nebo investory plyne?

Část nabídky začíná převyšovat poptávku

Dílčí nemovitostní trh rezidenčních projektů je v České republice už nyní z pohledu poptávky relativně nasycen, čemuž nasvědčuje vyšší převis neprodaných jednotek v portfoliích developerů, pokles poptávaných hypoték o 8 % v prvním čtvrtletí 2008, větší orientace developerů na zahraniční trhy, hlavně směrem na východ i jih, ale také delší doba čekání na nalezení nájemce pronajímané novostavby pořízené za účelem investice. V České republice a zejména v Praze rychle ubývá dobrých lokalit s dostupnými cenami pozemků, s nižší mírou rizika pro developery. Ceny pozemků rostou rychlým tempem, což se mimo jiné promítá přímo do ceny za m² prodejní plochy.

Jak se stanovují ceny novostaveb

Prodejní cena nemovitostí je tvořena fundamentální a spekulativní částí ceny. Fundamentální část tvoří skutečná výše celkových investičních nákladů, počínaje náklady souvisejícími s pořízením pozemku (developerského projektu), konče náklady souvisejícími s prodejem (marketing, provize prodejci, cena právních služeb apod.). Spekulativní část ceny je už v samotném pozemku nebo pořizovaném projektu, a dále se promítá do marží investorů (developerů). Tato konečná výše prodejní ceny na metr čtvereční vzniká marketingovými analýzami realitních kanceláří nebo poradenských společností, které analyzují ceny na trhu (minulé, aktuální, odhadované i konkurenční) v konkrétních fázích projektů.

Další výrazný tlak na cenu je ve fázi prodeje, kdy realitní kanceláře v zájmu maximalizace zisku investora zkouší maximalizovat prodejní cenu postavených jednotek, často i nad racionální úroveň, ale když trh tyto ceny akceptuje, není moc co namítat.„Realitky“ nepřetržitě masírují potenciální kupující všemožnými kampaněmi založenými na psychologii prodeje, nikoliv na objektivních základech.

Bublinu nikdo nepotvrdí, ale trh občas potřebuje pročistit

Samozřejmě, že všechny ceny nemovitostí již v sobě mají několikanásobné spekulativní části cen, a tak vzniká pověstná bublina na trhu nemovitostí, která tvoří určitou spirálu. Splasknutí bubliny může dramaticky stlačit ceny nemovitostí, čímž se sníží hodnota zástav u bank a v případě platební neschopnosti se jak domácnosti, tak banky dostanou do nemalých problémů. Svědky jsme toho byli ve Spojených státech před několika měsíci. Problémy by neminuly i celé stavební odvětví, ve kterém je vázána velká část nedokončené výroby a tak i finančních prostředků. Sektor by se značně pročistil. Odborníci sice někdy popírají existenci bubliny na trhu nemovitostí, ale jen těžko s tím lze souhlasit.

Proč stále rostou ceny nemovitostí

Jaké jsou tedy další motivy neustále rostoucích cen novostaveb? Mimo důvodů výše zmiňovaných jsou to i rostoucí ceny stavebních prací podporovaných aktuálně vysokou inflací, ale ceny novostaveb rostou i z důvodu hladu developerů i jejich dodavatelů po stále stejně vysokých maržích a maximálních výnosech, snad též podporované inflací. Příčinu lze hledat i ve faktu, že k developerům se dostávají spíše méně kvalitní projekty s vyššími riziky (právními, tržními atd.), které si developer nechá zaplatit ve vyšším výnosu, tedy ve vyšší ceně za m² prodaného bytu. Kvalitní připravené projekty jsou nabízené za nepřiměřenou cenu a subjekt, který se pustí do realizace takového projektu, vydělá výrazně méně, podstoupí další riziko a věnuje relativně mnoho úsilí vzhledem k nižšímu výnosu, kterého v této fázi většinou dosahuje.

Projekty zdražují i vedlejší náklady

Do nákladů projektu vstupuje nejenom vysoká cena pozemku, ale v případě nákupu projektu s územním rozhodnutím (UR) nebo stavebním povolením (SP) cena projektové dokumentace pro tyto fáze projektů, samozřejmě včetně souvisejících nákladů k zajištění příslušných povolení, vyjádření apod. Inženýringové společnosti si tak nechají zaplatit několik měsíců i roků, které věnovali vyřizování zmiňovaných povolením, nebo změnám regulativů územních plánů.

Není tajemstvím v odvětví, že u některých neseriózních developerských společností se strnulý proces administrativních překážek překonává úplatami napřímo, nebo prostřednictvím dodavatelů, kteří za nemalý peníz jednají s příslušnými úřady. V jejich cenách služeb jsou tedy zohledněny jak náklady na jejich činnost, tak ceny různých „pozorností“ pro osoby odpovědné v orgánech státní správy za rozhodování v daných věcech. Vše se samozřejmě objeví v prodejní ceně. To máme další tlak na cenu.

Důkazem může být i to, že v jeden okamžik se vám nepodaří přistavět patro domu, o několik týdnů se ve vedlejším domě vzdáleném několik metrů podaří přistavět dvě i více pater. Čím je dána nekonzistence vyjádření úřadů ke stejné věci? Nejspíš jejich neúplatností. Pozitivní však je, že pokud potřebujete jako normální lidé něco s odpovědnými úřady vyřídit, určitou dobu to osobně projednáváte, mírně se přikrčíte a dáte úředníkům najevo, jak si jejich práce vážíte a jak jsou nenahraditelní, obvykle se snaží občanům vyjít vstříc.