Přísná kritéria bank jsou brzdou. Záchrannou

Většina odborníků je ve vyjádřeních opatrná. Máme k dispozici relativně málo reálně srovnatelných příkladů ze zahraničí, ale třeba i z historie. Trendy se doposud neprojevily v plné míře, a tak nezbývá než vyčkávat, jak se situace vyvine. Nepřehlédnutelné signály vývoje jsou však už relativně dobře rozpoznatelné.

Souvislosti napříč trhem

Zaměřím se hlavně na stranu nabídky, která je v tomto případě zajímavější. Jedním ze signálů je cena akcií developerů, i když je relativně závislá na důvěře investorů. Akcie developerů se na pražské burze propadají. Přední hráči jako Orco nebo ECM vykazují výrazné ztráty v řádech stovek milionů korun. Důvěra v jejich akcie je ale výrazně pošramocena vývojem v USA a přenesením nejenom opatrnosti do Evropy. Mimo to jsou budovatelské společnosti zaměřené výhradně na výstavbu i obchod s nemovitostmi nepříjemně předlužené u peněžních ústavů. Svých prezentovaných kladných ekonomických výsledků dosahují zejména přeceněním aktiv, které je závislé na aktuálních tržních cenách. Jakmile by se trh propadl, aktiva vykazovaná v bilancích těchto gigantů budou rozptýlena jako mýdlová pěna. Stejně tak jsou nemálo zadluženi jejich odběratelé, za které můžeme považovat i domácnosti, které dluží stejným peněžním ústavům. Jejich dluhům se raději věnovat nebudeme. Koneckonců zadlužení dodavatelů developerů bychom také neměli vynechat a máme tu velmi pěknou spirálu, kterou bude zajímavé sledovat, až se roztočí.

Přehnaný optimismus a ambice developerů

Developeři proto nyní diverzifikují, někdy se vydávají i do developmentu, který jim není úplně vlastní. Například ti, co se specializují na kanceláře, chtějí stavět byty, naopak bytoví developeři mají ambice budovat skvělé kanceláře, kterých je místy přebytek. Tak vzniká absurdní situace, kdy se diverzifikace na trhu stírá. Propad se tedy pravděpodobně projeví na většině dílčích trhů. Stejnou kuriozitu je vidět, když se lokální (národní) developeři vydávají do lokalit, které neznají. Parta manažerů si zabalí golfové hole a hurá do Srbska nebo na Ukrajinu. „Bůh ochraňuj královnu akcií.” Silní a zkušení hráči si naštěstí v tomto případě najímají místní znalé poradenské společnosti a management, který si prověří a vyškolí. Czech made development je plný sebevědomí a má nekonečné ambice.

Analogii jsme mohli vidět i v jiné oblasti, a to v prodeji ojetých automobilů. Výsledkem bylo proinvestování velkého množství prostředků a ještě větší propad akcií na burze, na kterou, mimochodem, vzhledem k důvěře v produkt a v politiku firmy stejně nemělo smysl chodit. „Pozdě bycha honit,” když se ego rozhodne. Zkušené zahraniční společnosti, obzvlášť z tradičních konzervativních zemí jako Anglie, se na neznámé trhy pouští velmi zřídka. Mají z nich respekt a asi ví proč. Politická a ekonomická situace je často nestabilní, čehož jsme nyní svědky opět na Ukrajině.

Naproti tomu k nám se angličtí developeři vydávají rádi, neboť tu dosahují stále dobrých výnosů, kterým je u nich odzvoněno. Tamější stav nastiňuje i slabý směnný kurz libry k jiné měně. Naše projekty se pak například prodávají na víkendových prodejních akcích v Londýně. U nás je pozitivní, že se někteří naši developeři stěhují do méně atraktivních lokalit v ČR a ty rozvíjí. Dávají tak práci místním lidem i nové příležitosti firmám. Ceny tam též začínají růst, ale není jisté, že místní rezidenti budou ochotni a schopni na takové ceny přistoupit. Necháme se překvapit.

Banky jako záchranná brzda

Banky jakožto finančně specializované instituce se vzdělanými odborníky jsou jedny z mála institucí, které brzdí hodně ambiciózní investiční optimismus na cizí účet. V současné době zpřísnily podmínky financování developerských projektů, stále větší roli hraje historie společnosti. Banky požadují větší procento vlastního kapitálu (equity). Podobně je tomu u hypoték. Hypotéka bez vlastních zdrojů je výrazně jinak rizikově hodnocena. Naproti tomu banky stimulují klienty k hypotečnímu financování prodloužením splatnosti hypotéky na čtyřicet let. Na jednu stranu jsou tyto hypotéky kryty zástavou nemovitosti, ale při propadu trhu se hodnota zástav významně sníží. Při fiktivním modelování tohoto trendu se dostaneme do stavu, kdy budou banky v následujících letech poskytovat hypotéky na padesát a více let a ty budou splácet naše děti. Pro někoho nemorální řešení, pro jiného řešení standardní.

Stejnou pobídkou je aktuální snížení sazeb u nových hypoték. Ovšem stávajícím a loajálním klientům banky samy úrokové sazby nesníží, dokud jim klienti na konci fixace nepohrozí útěkem ke konkurenci. A konkurence ráda první fixovanou sazbu sníží, ale další už bude stejná, ne-li vyšší než u původní banky. To se klient dozví až za rok, tři, nebo pět let, podle toho jak moc se zajímá o stav a parametry své hypotéky.

Celkově můžeme očekávat na trhu nemovitostí další změny, zejména ceny (nájmy) budou stagnovat, u některých druhů nemovitostí půjdou dolů. Proti tomu zisky developerů (i bank) budou nižší, zejména díky zhruba stejným či vyšším cenám stavebních prací, ale také nedostatku kvalitních pozemků nebo díky zpomalování hospodářského růstu. Ceny pozemků budou dále růst. Aby mohli developeři dále existovat, budou muset platit vyšší ceny za pozemky a stavební práce, ale již na úkor svých dříve vysokých zisků, protože kupující už nebudou moci akceptovat tak vysoké ceny za metr čtvereční. Je na co se těšit, čeká nás další ochlazení, ale výrazné šoky by nás potkat neměly.